Nghệ thuật điều phối thế trận thị trường bất động sản trong chu kỳ mới

Tại chương trình Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2026 tổ chức tại TP Cần Thơ ngày 27/6, các chuyên gia cho rằng, nghệ thuật điều phối tác động mạnh đến thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.

Chuyển hướng phát triển nhà ở thương mại giá cao sang nhà ở cho thuê, nhà ở thực

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản hiện nay đã chuyển sang một giai đoạn phát triển mới, theo hướng thực chất và bền vững hơn.

Nếu như trước đây thị trường có thời điểm tăng trưởng nóng, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá và dòng vốn ngắn hạn, thì hiện nay các chủ thể đã thận trọng hơn, hoạt động đầu tư từng bước gắn với nhu cầu thực và hiệu quả khai thác. 

Đồng thời, hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được hoàn thiện đồng bộ, tạo nền tảng để thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Đây là tiền đề quan trọng để thị trường phát triển ổn định, hạn chế đầu cơ, góp phần bảo đảm an toàn cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường vẫn còn nhiều tồn tại như mất cân đối cung - cầu giữa các phân khúc; giá bất động sản tại nhiều địa phương vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân; tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, thông tin thiếu minh bạch, môi giới hoạt động chưa chuyên nghiệp vẫn còn diễn ra ở một số nơi.

Bà Hằng chia sẻ, trong thời gian tới, định hướng chính sách của Nhà nước là tiếp tục xây dựng thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững, trong đó tập trung vào một số nhiệm vụ trọng tâm sau:

Một là, tiếp tục triển khai các chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước đặc biệt là chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước về đổi mới tư duy xây dựng và thực thi pháp luật, lấy phát triển làm mục tiêu, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm phục vụ. 

Theo đó, Bộ Xây dựng đã và đang chủ động đề xuất kịp thời các cơ chế, chính sách mới, quán triệt chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước để cụ thể hóa vào Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cụ thể như sau:

Định hướng sẽ chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở, từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.

Tập trung nghiên cứu chính sách về cơ chế, ưu đãi vượt trội về đất đai, tài chính để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất, tín dụng phát triển các dự án nhà ở cho thuê.

Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng khác.

Hai là, đẩy mạnh xây dựng và kết nối cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản; từng bước hình thành hệ thống thông tin thị trường đồng bộ, liên thông với cơ sở dữ liệu dân cư, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế để nâng cao tính minh bạch và khả năng dự báo thị trường.

Ba là, tập trung phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực của xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê; từng bước khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc bất động sản.

Bốn là, tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thao túng giá, tung tin sai lệch, huy động vốn trái quy định và các vi phạm trong quá trình phát triển dự án.

Năm là, nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới bất động sản. Môi giới không chỉ là lực lượng kết nối giao dịch mà còn là một chủ thể quan trọng góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường. Vì vậy, cần tiếp tục chuẩn hóa điều kiện hành nghề, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp; đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số trong hoạt động môi giới và giao dịch bất động sản.

"Chúng tôi tin tưởng rằng, với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, sự đồng hành của cộng đồng doanh nghiệp, các tổ chức nghề nghiệp và đội ngũ môi giới bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ từng bước phát triển ổn định, minh bạch, bền vững hơn, qua đó đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế hai con số và bảo đảm an sinh xã hội", bà Hằng nhấn mạnh.

Tăng cường kiểm tra, hậu kiểm hoạt động môi giới bất động sản

Liên quan đến mục tiêu xây dựng một thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn, bà Hằng cho rằng: Đội ngũ môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc và chuẩn mực, nhằm hạn chế tình trạng cung cấp sai thông tin, tạo kỳ vọng không phù hợp hoặc làm méo mó tín hiệu thị trường. 

"Đội ngũ môi giới bất động sản là một trong những chủ thể có ảnh hưởng trực tiếp đến tính minh bạch và hiệu quả vận hành của thị trường", bà Hằng nêu quan điểm. 

Trong nhiều trường hợp, môi giới là cầu nối đầu tiên giữa người dân, nhà đầu tư với các dự án và sản phẩm bất động sản. Vì vậy, chất lượng hoạt động môi giới không chỉ tác động đến quyền lợi của khách hàng mà còn ảnh hưởng đến niềm tin của xã hội đối với toàn bộ thị trường.

Để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững, theo tôi, đội ngũ môi giới cần tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, phải tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ điều kiện, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, đây là những nguyên tắc tối thiểu mà mỗi cá nhân, tổ chức môi giới cần thực hiện đầy đủ.

Thứ hai, cần nghiêm túc thực hiện Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề môi giới bất động sản Việt Nam, coi đây là chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp bên cạnh việc tuân thủ pháp luật. 

Người môi giới phải hành nghề với tinh thần liêm chính, chuyên nghiệp, đặt lợi ích hợp pháp của khách hàng lên trên lợi ích trước mắt; không tiếp tay cho các hành vi đầu cơ, thao túng giá, tạo giao dịch giả hoặc phát tán thông tin sai lệch nhằm trục lợi. 

Đồng thời, cần thường xuyên nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng tư vấn và ý thức trách nhiệm nghề nghiệp để xây dựng niềm tin với khách hàng và nâng cao uy tín của nghề môi giới.

Thứ ba, phải tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật, chỉ cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ, được kiểm chứng; tuyệt đối không quảng cáo sai sự thật, không thổi giá, tạo khan hiếm giả hoặc đưa ra những cam kết vượt quá cơ sở pháp lý của dự án; không tạo dựng kỳ vọng thiếu cơ sở về khả năng sinh lời hoặc mức tăng giá của bất động sản. Mọi hoạt động tư vấn cần đặt quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng lên hàng đầu.

Thứ tư, nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Người môi giới chuyên nghiệp không chỉ hiểu về sản phẩm mà còn phải có kiến thức về pháp luật đất đai, nhà ở, đầu tư, quy hoạch, tài chính và tín dụng để có thể tư vấn đầy đủ cho khách hàng. Bên cạnh đó, cần xây dựng văn hóa hành nghề dựa trên sự minh bạch, trách nhiệm và lợi ích lâu dài của khách hàng.

Thứ năm, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và sử dụng dữ liệu chính thống trong hoạt động môi giới. Trong bối cảnh chuyển đổi số, việc khai thác dữ liệu từ các hệ thống thông tin về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản sẽ giúp nâng cao độ chính xác của thông tin, hạn chế tình trạng tin đồn, thông tin thất thiệt hoặc các hoạt động thao túng thị trường.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đang tiếp tục hoàn thiện thể chế, tăng cường công khai, minh bạch thông tin thị trường và đẩy mạnh kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm. 

Tuy nhiên, để xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững thì ngoài vai trò quản lý của Nhà nước, rất cần sự tự giác tuân thủ pháp luật, đề cao đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm xã hội của chính đội ngũ môi giới bất động sản. 

Trong giai đoạn phát triển mới của đất nước, mỗi nhà môi giới bất động sản không chỉ là người kết nối giao dịch mà còn là người kiến tạo niềm tin thị trường. Hãy đề cao đạo đức nghề nghiệp, tính chuyên nghiệp và trách nhiệm xã hội, cùng xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại và phát triển bền vững.

Môi giới là đại sứ của dự án bất động sản

Cũng tại tọa đàm, ông Dương Quốc Thuỷ, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc CTCP Cara Group cho rằng: Các chủ đầu tư hiện nay ngoài mong muốn nhân viên môi giới bán hàng cho dự án của mình còn kỳ vọng mỗi người môi giới phải trở thành đại sứ thương hiệu của dự án bất động sản. Sát nghĩa hơn, mỗi chủ đầu tư không chỉ tìm kiếm đối tác bán hàng tốt, mà còn mong muốn tìm kiếm đối tác đồng hành tạo ra môi trường minh bạch, tin cậy, lâu dài cho dự án và thị trường.

Ở góc độ áp dụng khoa học công nghệ trong nghề môi giới, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Vars, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group nêu quan điểm: Vai trò của môi giới là kiến tạo môi trường minh bạch bền vững. Tuy nhiên cách thức hoạt động của một bộ phận sàn giao dịch và môi giới cá nhân vẫn còn có sự thiên lệch nhất là sự lệch pha về tính công bằng giữa yêu cầu của chủ đầu tư với khách mua nhà. 

"Vì vậy, vai trò của nhà môi giới cần thiết lập trên cơ sở luật pháp. Cần có quy định chặt chẽ thanh kiểm tra hoạt động môi giới", ông Phạm Lâm nhận định.