Nghị định 357/2025/NĐ-CP - bước chuyển quản trị bằng dữ liệu số trong bất động sản

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP là bước chuyển từ xây dựng hệ thống sang quản trị bằng dữ liệu số trong lĩnh vực bất động sản, qua đó tạo nền tảng minh bạch hơn cho thị trường, hỗ trợ hiệu quả cho cơ quan quản lý, doanh nghiệp cũng như đội ngũ môi giới.

Bước chuyển trong quản lý bất động sản

Trong nhiều năm qua, một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản là thiếu  hệ thống dữ liệu thống nhất, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên. 

Thông tin về dự án, giá giao dịch, quy hoạch, pháp lý hay biến động cung - cầu thường nằm rải rác ở nhiều cơ quan khác nhau. Điều này khiến cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp lẫn người dân đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính xác.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 là bước tiến rất quan trọng về chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản.

Trước bối cảnh đó, việc ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 là  bước tiến quan trọng từ xây dựng hệ thống sang quản trị bằng dữ liệu số trong lĩnh vực bất động sản.

Theo quy định mới tại Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, toàn bộ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được quản lý tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương, phục vụ công tác điều hành, hoạch định chính sách cũng như đáp ứng nhu cầu tra cứu, giám sát của xã hội.

Đáng chú ý, các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ pháp luật về định danh và xác thực điện tử.

Bộ Xây dựng sẽ tạo tài khoản định danh điện tử trên hệ thống trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền tạo lập để thực hiện quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền truy cập, sử dụng.

Sau đó, thực hiện phân quyền truy cập, kết nối, chia sẻ dữ liệu cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm: Các bộ, ngành có liên quan; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin, dữ liệu chuyên ngành, chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Sau khi Bộ Xây dựng bàn giao tài khoản truy cập, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm khởi tạo tài khoản định danh điện tử trên hệ thống trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan và cấp mật khẩu truy cập cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn gồm các sở, ngành, phường, xã, chủ đầu tư các dự án bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử cho chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn được thực hiện ngay sau khi dự án bất động sản được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.

Mỗi dự án bất động sản sẽ có một mã định danh riêng, giúp minh bạch hóa thông tin, quản lý dữ liệu, quy hoạch, pháp lý.

Một số điểm mới nổi bật của nghị định số 357/2025/NĐ-CP bao gồm: Nghị định quy định các thông tin, dữ liệu được kết nối, chia sẻ, cung cấp từ các bộ, ngành, địa phương và các chủ thể có liên quan thực hiện theo thời gian thực khi có phát sinh biến động.

Nghị định quy định tạo lập mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản; Mã định danh điện tử của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; Mã định danh điện tử chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Mã định danh điện tử của cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Nghị định quy định thủ tục hành chính, đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Bộ Xây dựng (Bỏ thủ tục thực hiện tại địa phương).

Bên cạnh đó, việc kết nối, chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các cơ quan quản lý Nhà nước, bao gồm thông tin dữ liệu từ: cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia; Cơ sở dữ liệu Quốc gia về đất đai, dân cư, đầu tư…; Cơ sở dữ liệu chuyên ngành về tài chính, thuế, công chứng, ngân hàng; Từ hoạt động giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan quản lý Nhà nước, thực hiện thông qua API.

Xây dựng nền tảng dữ liệu cho thị trường bất động sản

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trước khi Nghị định 357/2025/NĐ-CP được ban hành, các vấn đề liên quan đến việc báo cáo thông tin, dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập.

Hệ thống thiết kế thời điểm trước đó vẫn mang tính thủ công, chưa đáp ứng được các nhu cầu thực tế, số liệu chưa đầy đủ, kịp thời và chưa đảm bảo nguyên tắc "đúng, đủ, sạch, sống" được đặt ra.

Từ đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP được xây dựng nhằm hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, nâng cấp và bổ sung hệ thống thông tin và các nội dung quan trọng.

Thứ trưởng cho biết, một trong những nội dung quan trọng trong Nghị định là bổ sung mã định danh bất động sản, đây là yếu tố quan trọng trong việc cập nhật thông tin bất động sản, góp phần thực hiện nguyên tắc về trao đổi dữ liệu "đúng, đủ sạch, sống".

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP là bước chuyển từ "xây dựng hệ thống" sang "quản trị bằng dữ liệu số" trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó, các thông tin, dữ liệu trên hệ thống được xây dựng đảm bảo đúng, đủ, sạch, sống và được chia sẻ, kết nối với các cơ sở dữ liệu Quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành…

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định: "Có thể nói, việc ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP là một bước tiến rất quan trọng trong quá trình xây dựng nền tảng dữ liệu cho thị trường bất động sản Việt Nam".

Theo ông Lượng, khi một hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản được thiết lập và vận hành đồng bộ, chúng ta sẽ có được "bức tranh" toàn cảnh của thị trường, giúp giảm đáng kể tình trạng thông tin bất cân xứng, vốn là nguyên nhân dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực như đầu cơ, sốt đất ảo hay thổi giá.

Trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ, dữ liệu sẽ trở thành tài nguyên quan trọng của nền kinh tế. Đối với thị trường bất động sản, việc xây dựng và khai thác hiệu quả hệ thống dữ liệu quốc gia chính là chìa khóa để thị trường phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững hơn trong những năm tới. Vì vậy, ông Lượng cho rằng Nghị định 357/2025/NĐ-CP là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Công ty Luật TNHH SB Law, Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định, việc Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/3/2026, nhằm xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, là một bước triển khai mang tính hệ thống, đồng bộ và có tính bắt buộc rất cao.

"Đây chắc chắn đây là một bước ngoặt pháp lý đối với thị trường bất động sản, điểm thay đổi căn bản nằm ở việc chuyển từ mô hình quản lý thông tin rời rạc, phân tán sang một hệ thống số hóa tập trung, nơi mọi sản phẩm, dự án, giao dịch và chủ thể đều được định danh, kết nối và lưu vết. 

Có thể nói, Nghị định 357/2025/NĐ-CP đã thiết lập một "hệ điều hành" mới cho thị trường, với các quy tắc minh bạch và bắt buộc áp dụng trên toàn bộ hệ sinh thái bất động sản", Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết.

Là một môi giới hoạt động trong lĩnh vực bất động sản 7 năm nay, anh Đỗ Văn Hạnh, hiện đang hoạt động tại khu vực TP.HCM cho biết, trước đây thông tin thị trường rất rời rạc. Muốn kiểm tra thông tin không hề dễ dàng.

Khi Nghị định 357/NĐ-CP đi vào thực tế, anh Hạnh cho rằng điều thay đổi lớn nhất là mọi dữ liệu được đưa về một hệ thống chung, cập nhật liên tục. 

Hiện nay, các thông tin cụ thể về thị trường, từng tỉnh thành được cập nhật rõ ràng hằng quý trên hệ thống, giúp cho môi giới có thể có cái nhìn tổng quan về thị trường. Với môi giới, đây là công cụ rất quan trọng giúp tra cứu nhanh hơn, giảm rủi ro thông tin sai lệch.