Nhà đầu tư bối rối với bất động sản mắc kẹt trong vòng xoáy lãi vay và kỳ vọng tăng giá

Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, thanh khoản chưa phục hồi khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản rơi vào thế khó. Thay vì chấp nhận bán tài sản dưới mức giá kỳ vọng, không ít người lựa chọn tiếp tục gồng lãi, chờ thị trường khởi sắc trong năm 2027.

Gồng lãi giữ tài sản chờ thị trường phục hồi

Đầu năm 2025, anh Nguyễn Hoàng Dũng sinh sống tại chung Thăng Long Number One mua một căn nhà liền kề tại khu phía Tây Hà Nội. Đến nay, căn nhà đã được bàn giao và hiện anh đang cho thuê. 

Tuy nhiên, khi lãi suất vay tăng lên, áp lực trả nợ ngân hàng khiến anh từng tính đến phương án bán tài sản để giảm gánh nặng tài chính.

Điều khiến nhà đầu tư chưa thể đưa ra quyết định là khoảng cách giữa giá bán kỳ vọng và mức giá người mua chấp nhận.

Nhưng phần lớn khách hàng hỏi mua đều trả thấp hơn khoảng 15 - 20% so với mức giá anh mong muốn. Nếu chấp nhận giao dịch, anh sẽ phải chịu khoản lỗ đáng kể so với số vốn đã bỏ ra.

Sau khi cân nhắc, anh Dũng quyết định tiếp tục giữ tài sản, sử dụng thu nhập cá nhân để trả lãi ngân hàng, đồng thời cắt giảm các khoản chi tiêu không cần thiết. Tiền cho thuê nhà hàng tháng cũng giúp anh bù đắp một phần chi phí lãi vay.

Nhà đầu tư này kỳ vọng thị trường sẽ cải thiện từ năm 2027, khi lãi suất ổn định hơn, sức mua phục hồi và cơ hội chuyển nhượng tài sản với mức giá tốt hơn trở nên khả thi.

Tình cảnh tương tự cũng diễn ra với chị Phạm Huyên sinh sống tại chung NO2T3 khu ngoại giao đoàn, một nhà đầu tư căn hộ trên trục Nguyễn Xiển. Ban đầu, chị Huyên dự định chuyển nhượng căn hộ với mức chênh khoảng 10% so với giá mua ban đầu để thu hồi vốn. 

Tuy nhiên, những đề nghị mua trên thị trường thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng khiến kế hoạch bán tài sản chưa thể thực hiện.

Với khoản vay đang chịu lãi suất khoảng 14%/năm, chị Huyên dự định tiếp tục gồng lãi đến khoảng tháng 3/2027, sau đó mới đánh giá lại diễn biến thị trường và chi phí vốn, kỳ vọng những tín hiệu điều chỉnh lãi suất gần đây sẽ giúp chi phí vốn dần ổn định, qua đó cải thiện tâm lý người mua nhà.

Hai câu chuyện trên phản ánh một thực tế đang hiện hữu trên thị trường bất động sản: Không ít nhà đầu tư chấp nhận trả lãi vay cao, cắt giảm chi tiêu, thậm chí sử dụng tiền tích lũy để duy trì tài sản thay vì bán ra ở mức giá thấp hơn kỳ vọng.

Tâm lý này xuất phát từ việc nhiều người vẫn đặt niềm tin vào khả năng phục hồi của thị trường trong thời gian tới. Họ cho rằng nếu bán tài sản ở thời điểm hiện tại, khoản lỗ có thể trở thành hiện thực, trong khi tiếp tục nắm giữ sẽ mở ra cơ hội thu hồi vốn tốt hơn khi thanh khoản cải thiện.

Kỳ vọng đó phần nào được củng cố bởi những động thái điều hành lãi suất gần đây. Trong tháng 10, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay. 

Sau chỉ đạo, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất huy động ở ít nhất một kỳ hạn, phổ biến khoảng 0,5 điểm phần trăm.

Một số ngân hàng cũng triển khai các gói vay mua nhà ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn 1 - 1,5 điểm phần trăm so với mức cho vay ghi nhận trong tháng 9. Tuy nhiên, phần lớn chương trình ưu đãi chỉ áp dụng cho những nhóm khách hàng và sản phẩm đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Điều này cho thấy mặt bằng lãi suất có những tín hiệu điều chỉnh, nhưng chưa đồng nghĩa áp lực tài chính đối với người vay bất động sản đã được giải tỏa.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, nhà đầu tư không nên mặc định lãi suất sẽ sớm giảm sâu. Bất động sản không thuộc nhóm lĩnh vực được ưu tiên hỗ trợ tín dụng trực tiếp như sản xuất, kinh doanh. Lãi suất cho vay còn phụ thuộc vào chi phí vốn, chính sách tín dụng và đánh giá rủi ro của từng ngân hàng.

Thực tế, mặt bằng lãi vay mua nhà vẫn ở mức tương đối cao. Theo DKRA, lãi suất vay mua nhà bình quân trong quý III khoảng 9 - 12%/năm, trong khi lãi suất thả nổi phổ biến 13 - 15%/năm. Tương tự, theo CBRE, lãi vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 10,6%, gây áp lực lên nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.

Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục nắm giữ bất động sản để chờ tăng giá đồng nghĩa nhà đầu tư phải chấp nhận một khoảng thời gian dài chịu chi phí vốn. Nếu tài sản không tạo ra dòng tiền đủ lớn, khoản lãi phải trả hàng tháng sẽ tiếp tục bào mòn nguồn lực tài chính.

Không thể đánh cược sức chịu đựng tài chính vào kỳ vọng tăng giá

Một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường hiện nay là ngay cả khi lãi suất có xu hướng hạ nhiệt, thanh khoản bất động sản cũng không thể lập tức phục hồi.

Theo ông Võ Hồng Thắng, việc giảm lãi suất chỉ là một trong những điều kiện hỗ trợ thị trường. Sức mua còn phụ thuộc vào mức giá bất động sản có phù hợp với khả năng chi trả hay không, cũng như niềm tin của người mua đối với triển vọng thị trường.

Điều này đặt ra bài toán không đơn giản đối với nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi nếu chỉ tính toán đến khả năng lãi suất giảm mà chưa đánh giá đầy đủ thời gian cần thiết để thị trường phục hồi sức mua, nhà đầu tư có thể phải tiếp tục gánh chi phí vốn trong nhiều tháng, thậm chí lâu hơn dự kiến.

Ở góc độ tài chính cá nhân, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập cho rằng, quyết định giữ hay bán tài sản không nên chỉ dựa vào kỳ vọng giá phục hồi, mà cần căn cứ trước hết vào sức chịu đựng tài chính của người vay.

Theo ông Kiên, nhà đầu tư có thể tiếp tục gồng lãi nếu thu nhập ổn định, khoản trả nợ vẫn nằm trong khả năng chi trả và có nguồn tiền dự phòng. 

Những người ít sử dụng đòn bẩy, không phải gánh nhiều khoản vay và sở hữu bất động sản có khả năng tạo dòng tiền cho thuê sẽ có lợi thế hơn trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Ngược lại, khi dòng tiền mất cân đối kéo dài, người vay cần chủ động tính toán phương án giảm dư nợ, cơ cấu lại tài sản hoặc bán bớt bất động sản.

Đặc biệt, nếu tiền trả nợ bắt đầu ảnh hưởng đến các khoản chi tiêu thiết yếu hoặc buộc nhà đầu tư phải liên tục rút tiền tiết kiệm để duy trì khoản vay, việc bán tài sản nhằm giảm áp lực tài chính có thể là lựa chọn ít rủi ro hơn. 

Chờ đến khi mất khả năng thanh toán mới buộc phải bán trong thế bị động có thể khiến nhà đầu tư phải chấp nhận mức giá bất lợi hơn.

Triển vọng lãi suất trong năm 2027 được các đơn vị nghiên cứu kỳ vọng sẽ thuận lợi hơn. Tuy nhiên, khả năng lãi vay giảm sâu vẫn còn hạn chế do nhu cầu tín dụng lớn và áp lực huy động vốn của các ngân hàng.

Vì vậy, dù có cơ sở để kỳ vọng chi phí vốn bớt căng thẳng, nhà đầu tư vẫn cần chuẩn bị phương án tài chính cho kịch bản lãi suất thả nổi tiếp tục duy trì ở mức cao, thay vì trông chờ sớm trở lại vùng thấp như trước.