Nhà ở xã hội, nhà cho thuê: Giải pháp cho người trẻ có chốn an cư

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi nhu cầu đầu cơ giảm nhiệt, người mua ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng thực. Tuy nhiên, nhóm có nhu cầu ở thực lớn nhất là người trẻ và các gia đình mới lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Hết thời mua nhà chờ tăng giá

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản năm 2026 đang chứng kiến những thay đổi rõ nét trong hành vi của người mua. Thanh khoản không còn duy trì mức cao như trước, nhưng điều đó không đồng nghĩa nhu cầu sở hữu nhà ở suy giảm.

Khi giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhà ở khởi đầu dần biến mất khỏi thị trường, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trẻ ngày càng xa vời.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 chỉ khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025. Dòng tiền không rời bỏ thị trường mà chọn lọc hơn. Người mua hiện ưu tiên các sản phẩm có khả năng sử dụng thực tế, hạ tầng đồng bộ, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác lâu dài.

Ông Trung nhận định, thị trường đang dịch chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang "mua để khai thác giá trị". Những dự án sở hữu vị trí tốt, cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng kết nối thuận lợi vẫn duy trì sức hút, trong khi các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá đang gặp áp lực thanh khoản lớn hơn.

Xu hướng này cho thấy bất động sản đang dần quay trở lại đúng bản chất là nơi ở và tài sản tích lũy dài hạn thay vì công cụ đầu cơ ngắn hạn. Nhu cầu ở thực vì thế trở thành động lực quan trọng nhất của thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Tuy nhiên, khi nhu cầu ở thực lên ngôi, một câu hỏi lớn được đặt ra: những người cần nhà ở nhất liệu có đủ khả năng tiếp cận nhà ở hay không?

Giá nhà cao, người trẻ khó tiếp cận

Trong khi thị trường chuyển dịch về giá trị thực, người trẻ lại đang đối mặt với khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà.

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, từ quý III/2024 đến nay, căn hộ thương mại tại Hà Nội đang từng bước thiết lập mặt bằng giá mới, phần lớn dự án mở bán ở ngưỡng từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Điều này đồng nghĩa một căn hộ diện tích 60-70m² hiện có giá từ 3,6-4,5 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn lao động trẻ.

Nếu như trước đây, thị trường còn tồn tại các sản phẩm đóng vai trò "nấc thang đầu tiên" như căn hộ diện tích nhỏ, nhà tập thể cải tạo, chung cư giá phù hợp ở khu vực ven đô thì hiện nay nguồn cung này gần như biến mất. 

Giá đất, chi phí xây dựng và chi phí phát triển dự án tăng cao khiến doanh nghiệp khó phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với người mới lập nghiệp.

Theo VARS IRE, việc giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới đang làm thay đổi lộ trình an cư của người trẻ. Thay vì mua nhà và hình thành hộ gia đình mới như trước, nhiều người lựa chọn tiếp tục sống cùng cha mẹ, sống trong các gia đình đa thế hệ hoặc kéo dài thời gian thuê nhà để giảm áp lực tài chính.

Chị Nguyễn Thu Trang (29 tuổi, nhân viên văn phòng tại quận Cầu Giấy) cho biết, vợ chồng chị  dành gần 5 năm tích lũy nhưng vẫn chưa đủ khả năng mua căn hộ tại khu vực đang sinh sống.

"Thu nhập hai vợ chồng khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng. Nếu mua căn hộ hơn 4 tỷ đồng thì phải vay rất nhiều, áp lực trả nợ quá lớn. Chúng tôi đành tiếp tục thuê nhà và chờ thêm vài năm nữa", chị Trang chia sẻ.

Trong khi đó, anh Phạm Văn Hùng (31 tuổi, kỹ sư công nghệ thông tin) cho rằng, điều khó khăn nhất hiện nay không phải là không có nhà để mua mà là không còn những căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của người trẻ.

"Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung và cao cấp. Người trẻ cần những căn hộ vừa túi tiền để bắt đầu tích lũy, nhưng loại sản phẩm này gần như không còn trên thị trường", anh Hùng nói.

Các chuyên gia nhận định đây không còn đơn thuần là câu chuyện của thị trường bất động sản mà đã trở thành vấn đề phát triển đô thị và an sinh xã hội.

Khi chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong thu nhập, người trẻ sẽ mất nhiều thời gian hơn để tích lũy tài sản, nâng cao trình độ chuyên môn hoặc đầu tư cho tương lai. Đồng thời, các đô thị lớn cũng đối mặt với nguy cơ suy giảm sức hấp dẫn đối với lực lượng lao động trẻ.

Cần một hệ sinh thái nhà ở mới

Theo các chuyên gia, để giải quyết bài toán nhà ở cho người trẻ, không thể chỉ trông chờ vào một loại hình nhà ở duy nhất mà cần xây dựng một hệ sinh thái nhà ở đa tầng, đa phân khúc.

Trong đó, nhà ở xã hội là trụ cột quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm thu nhập thấp và công nhân lao động. Tuy nhiên, đây không phải giải pháp duy nhất bởi không phải người trẻ nào cũng thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, thị trường cần được bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp - phân khúc từng đóng vai trò là "bậc thang đầu tiên" trên hành trình sở hữu nhà của các gia đình trẻ.

Đặc biệt, VARS IRE cho rằng, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xem là một cấu phần quan trọng trong hệ sinh thái nhà ở mới. Đây không chỉ là giải pháp tình thế mà cần được nhìn nhận như một loại hình nhà ở chính thức, giúp người trẻ có nơi ở ổn định trong giai đoạn đầu lập nghiệp trước khi tích lũy đủ nguồn lực để mua nhà.

Theo VARS IRE, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong việc quy hoạch quỹ đất, xây dựng cơ chế tài chính, hỗ trợ vốn và tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê dài hạn. Đồng thời, cần có cơ chế linh hoạt về nghĩa vụ tài chính đất đai nhằm giảm áp lực vốn ban đầu cho nhà đầu tư.

Một vấn đề khác được nhiều chuyên gia quy hoạch nhấn mạnh là phát triển đô thị theo mô hình TOD. Tuy nhiên, TOD không nên chỉ được hiểu là công cụ gia tăng giá trị bất động sản quanh các tuyến metro.

Theo ông Trần Quang Trung, sự thành công của các đô thị mới không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng giao thông mà còn nằm ở mức độ đồng bộ giữa nơi ở, việc làm, giáo dục, y tế và các tiện ích xã hội.

Điều đó đồng nghĩa trong quá trình quy hoạch các khu TOD tương lai, cần dành tỷ lệ quỹ đất hợp lý cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn. Nếu toàn bộ quỹ đất quanh các tuyến giao thông công cộng tiếp tục được phát triển theo hướng cao cấp hóa, mục tiêu giãn dân và tạo cơ hội an cư cho số đông sẽ khó đạt được.

Nhu cầu ở thực đang trở thành động lực dẫn dắt thị trường bất động sản. Nhưng để nhu cầu đó chuyển hóa thành những giao dịch thực và những mái ấm thực, thị trường cần nhiều dự án nhà ở giá phù hợp. 

"Chỉ khi hình thành được hệ sinh thái gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp và quỹ nhà ở hợp lý trong các khu TOD, giấc mơ an cư của người trẻ mới có cơ hội trở thành hiện thực, thay vì tiếp tục bị lùi lại phía sau cùng mỗi đợt tăng giá của thị trường", ông Trung nói.