Nhà ở xã hội tại TP.HCM: Nhu cầu lớn, nguồn cung chưa theo kịp

Dù đã có nhiều cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, song thực tế tại TP.HCM cho thấy nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu ngày càng gia tăng, đặc biệt trong nhóm người lao động thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.

Tại tọa đàm "Gỡ vướng để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội" do Báo Tuổi Trẻ phối hợp với Kim Oanh Group tổ chức, các chuyên gia đều cho rằng, nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM đang ở mức rất cao và có xu hướng tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới.

Áp lực nhu cầu ngày càng gia tăng

Theo ông Nguyễn Văn Hải, Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Lao động TP.HCM, hiện tổ chức này đang quản lý hơn 2,4 triệu công đoàn viên, trong đó phần lớn là lao động nhập cư. 

"Kết quả khảo sát trên hơn 200.000 mẫu cho thấy, có tới 95% người lao động có nhu cầu mua nhà, trong khi chỉ khoảng 5% lựa chọn thuê", ông Hải cho biết.

Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động lại rất hạn chế. Với mức thu nhập bình quân khoảng 10 triệu đồng/tháng, mỗi tháng tiết kiệm được từ 4–6 triệu đồng, người lao động phải mất khoảng 20 năm mới có thể tích lũy đủ để mua một căn hộ trị giá 1 tỷ đồng.

Không chỉ dừng ở khảo sát, thực tế thị trường cũng phản ánh rõ sự thiếu hụt nguồn cung. Ông Hải dẫn chứng: "Dự án nhà ở xã hội tại 324 Lý Thường Kiệt (quận 10 cũ) có 755 căn hộ để bán nhưng có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký, cho thấy nhu cầu vượt xa khả năng đáp ứng".

Theo tổng hợp từ Liên đoàn Lao động TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp thu nhập trên địa bàn thành phố hiện vào khoảng 974.000 căn hộ - một con số rất lớn đặt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và gia tăng dân số cơ học.

Về mặt chính sách, Chính phủ đã ban hành nhiều chương trình trọng điểm, trong đó có Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 theo Quyết định 338/QĐ-TTg; đồng thời giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương tại Nghị quyết 07/NQ-CP.

Riêng TP.HCM được giao hoàn thành 28.500 căn trong năm 2026, tuy nhiên theo số liệu cập nhật tại tọa đàm, đến hết quý I/2026, thành phố mới hoàn thành 580 căn, tương đương khoảng 2,04% kế hoạch năm.

Ở góc độ quy hoạch, ông Võ Trung Hưng, Phó phòng Quy hoạch - Kiến trúc (Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM) cho biết, dự kiến nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2030 khoảng 974.000 căn, trong đó nhóm công nhân chiếm khoảng 30%. Đáng nói, tổng số dự án đã được duyệt đến năm 2030 mới đạt khoảng 229.187 căn, tức là chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu thực tế.

Ông Hưng cũng chỉ ra sự khác biệt lớn về nhu cầu giữa các khu vực: Khu trung tâm có mật độ cao nhưng nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân thấp; khu vực có nhiều khu công nghiệp lại có nhu cầu rất lớn; một số khu vực ngoại thành gần như không phát sinh nhu cầu. Điều này đặt ra yêu cầu phải phân vùng và điều tiết quy hoạch thay vì áp dụng một mô hình chung cho toàn đô thị.

Doanh nghiệp còn nhiều rào cản khi tham gia

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thẳng thắn nhận định: "Nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng khả năng đáp ứng hiện nay còn rất nhỏ".

Theo ông Châu, một trong những vướng mắc lớn là quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Dù TP.HCM đã cho phép linh hoạt hoán đổi bằng tiền hoặc quỹ đất tương đương, nhưng "cách tính giá trị hoán đổi, đặc biệt là công thức xác định giá căn hộ vẫn chưa thống nhất, khiến doanh nghiệp lúng túng trong triển khai".

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp còn phải đối mặt với nhiều khó khăn khác như: Thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý kéo dài; biên lợi nhuận thấp; Khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi; cơ chế khuyến khích chưa đủ hấp dẫn. Đây được xem là những nguyên nhân trực tiếp khiến nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể tăng tốc như kỳ vọng.

Thực tế cho thấy, dù TP.HCM đã đạt được một số kết quả nhất định (giai đoạn 2021–2025 hoàn thành gần 18.000 căn), song so với nhu cầu hàng trăm nghìn căn, con số này vẫn còn rất khiêm tốn.

Trong thời gian tới, thành phố đặt mục tiêu phát triển hơn 180.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030. Để đạt được mục tiêu này, các chuyên gia cho rằng cần những giải pháp mang tính đột phá. Bao gồm rút ngắn quy trình thủ tục đầu tư; hoàn thiện cơ chế tài chính và chính sách tín dụng ưu đãi; xây dựng cơ chế định giá minh bạch, thống nhất; gắn phát triển nhà ở xã hội với quy hoạch giao thông, đặc biệt là các tuyến metro; đẩy mạnh mô hình thuê và thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.

Ngoài ra, việc Tổng Liên đoàn Lao động TP.HCM ký kết hợp tác với nhiều doanh nghiệp để phát triển hơn 80.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030 được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung, đặc biệt cho nhóm công nhân.

Có thể thấy, câu chuyện nhà ở xã hội tại TP.HCM không đơn thuần là bài toán thị trường bất động sản, mà còn là vấn đề an sinh xã hội gắn với phát triển đô thị bền vững.

Khi nhu cầu đã được xác định rõ, chính sách cũng đã ban hành tương đối đầy đủ, thì "điểm nghẽn" còn lại nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Nếu không có những điều chỉnh kịp thời và đủ mạnh, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội sẽ khó đạt được như kỳ vọng, trong khi áp lực an cư của hàng triệu người lao động vẫn tiếp tục gia tăng.