Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản vẫn neo cao tại các đô thị lớn, những căn nhà được rao bán thấp hơn giá thị trường vài trăm triệu đồng luôn thu hút sự chú ý đặc biệt.

Không ít người mua xem đây là "cơ hội vàng" để an cư hoặc đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, phía sau mức giá hấp dẫn ấy thường là những câu chuyện cần được kiểm chứng kỹ lưỡng.

Cần kiểm chứng lý do khi giá rẻ hơn thị trường

Chị Nguyễn Thị Thanh Trà (32 tuổi, hiện đang kinh doanh cửa hàng salon tóc Ruby tại Đống Đa, Hà Nội) là một trường hợp từng tin tưởng vào nhà giá rẻ so với thị trường, sau đó mới phát hiện ra nhiều nhược điểm.

Giữa năm 2025, chị Trà tìm mua một căn nhà tại khu vực Thanh Trì với ngân sách 3 tỷ đồng. Trong lúc tìm kiếm, chị thấy một tin rao bán căn nhà có diện tích hơn 40m², hai phòng ngủ, giá chỉ hơn 2,2 tỷ đồng, thấp hơn mặt bằng chung khoảng 200 triệu đồng.

"Nhưng khi tôi gọi thì môi giới báo căn đó vừa có người chốt xong, rất tiếc. Sau đó họ nói còn một căn khác gần đó, giá nhỉnh hơn một chút nhưng vẫn rất tốt trong tầm tiền", chị Trà kể.

Trong tâm lý tiếc vì vừa tuột mất một căn giá hời, chị Trà nhanh chóng đi xem căn thay thế. Quá trình xem nhà diễn ra khá suôn sẻ, môi giới liên tục nhấn mạnh đây là "hàng hiếm", nhiều người đang quan tâm, nếu không giữ chỗ sớm sẽ lại mất cơ hội như căn trước.

Lối vào căn nhà giá rẻ được chị Trà chốt tiền đặt cọc nhanh chóng.

"Lúc đó mình bị cuốn theo tâm lý sợ bỏ lỡ. Vừa tiếc căn giá rẻ ban đầu, vừa sợ căn này cũng bị người khác lấy mất nên tôi quyết định đặt cọc 100 triệu đồng khá nhanh, không khảo sát kỹ nhà cửa", chị Trà nói.

Sau khi chuyển về sinh sống, chị Trà mới phát hiện ra nhiều nhược điểm của căn nhà. Căn nhà nằm ở vị trí thấp, mỗi khi mưa lớn là nước tràn vào, có hôm ngập sát bậc cửa. Bên cạnh đó, hệ thống thoát nước kém khiến khu vực thường xuyên ẩm thấp, xuất hiện mùi khó chịu vào những ngày nồm…

"Ở một thời gian mới thấy, cái giá hợp lý ban đầu thực ra đã phản ánh hết những bất tiện đó rồi, chỉ là lúc đi xem mình không để ý hoặc không được nói rõ", chị Trà chia sẻ.

Không phải trường hợp nào nhà giá rẻ cũng là rủi ro. Anh Lê Khắc Đại và vợ là chị Phương (kỹ sư xây dựng, phường Cẩm Lệ, Đà Nẵng) lại là người mua đúng khi mới đây gặp được một căn nhà giá thấp hơn thị trường.

Theo anh Đại, căn nhà có vị trí tại khu vực đang sinh sống, được chào bán với giá 3,5 tỷ đồng, trong khi các căn diện tích tương tự tại đây sẽ có giá cao hơn hàng trăm triệu đồng.

"Ban đầu tôi cũng nghi ngờ, nhưng khi tìm hiểu kỹ thì biết chủ nhà đang vay ngân hàng với lãi suất thả nổi, thời điểm này lãi suất tăng cao nên áp lực tài chính rất lớn. Họ buộc phải bán nhanh để trả nợ", anh Đại cho biết.

Anh Đại cho biết, khi mua căn nhà này, quá trình kiểm tra pháp lý được thực hiện cẩn trọng. Anh yêu cầu xem bản gốc sổ đỏ, kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng, đồng thời làm việc trực tiếp với chủ nhà và ngân hàng để xác nhận tình trạng thế chấp.

Toàn bộ giao dịch được thực hiện tại văn phòng công chứng, với điều khoản rõ ràng trước khi sang tên.

Nắm chắc thông tin chuẩn, rẻ mới là cơ hội

Ông Lê Hoàng Giang, đại diện Bất động sản Lê Giang cho biết, trong bất động sản, nhà rẻ hơn thị trường rất hấp dẫn, nhưng luôn có lý do khiến giá trị của nó bị điều chỉnh.

Theo vị ông Giang, trường hợp tích cực nhất là chủ nhà đang cần tiền gấp, chẳng hạn để xử lý áp lực tài chính, giải quyết việc gia đình hoặc chuyển đổi nơi ở trong thời gian ngắn. Khi đó, họ có thể chấp nhận giảm giá để đẩy nhanh giao dịch.

Tuy nhiên, những trường hợp như vậy không phổ biến và thường xuất hiện trong thời gian rất ngắn, người mua khó tiếp cận nếu không theo dõi thị trường sát sao.

Phổ biến hơn, mức giá thấp thường đến từ các yếu tố liên quan đến vị trí. Dù cùng một khu vực, nhưng nhà nằm trong hẻm cụt, hẻm nhỏ, khu dân cư đông đúc hoặc thường xuyên ngập nước sẽ kém hấp dẫn hơn, từ đó buộc phải giảm giá để thu hút người mua.

Đây là những yếu tố không thể thay đổi, nên cần được cân nhắc kỹ về khả năng chấp nhận trong quá trình sử dụng lâu dài.

Bên cạnh đó, công năng sử dụng cũng là nguyên nhân đáng lưu ý. Những căn nhà có thiết kế thiếu hợp lý, không gian bí, thiếu ánh sáng, phòng ốc nhỏ hoặc bố trí cầu thang chiếm nhiều diện tích thường tạo cảm giác bất tiện khi ở thực tế. Dù diện tích trên giấy tờ tương đương, nhưng trải nghiệm sử dụng kém sẽ khiến giá trị thực bị giảm xuống.

Một yếu tố quan trọng khác là vấn đề pháp lý. Những rủi ro liên quan đến quy hoạch, lộ giới, sổ chung hoặc các ghi chú hạn chế xây dựng trên giấy tờ có thể khiến nhiều người mua e ngại. Chỉ cần một chi tiết nhỏ trong pháp lý cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tài sản và tính thanh khoản về sau.

Ngoài ra, ông Giang cho rằng không loại trừ trường hợp mức giá thấp chỉ là "giá mồi" nhằm thu hút sự quan tâm. Đây là cách làm khá phổ biến trên thị trường, khi người bán hoặc môi giới đưa ra mức giá hấp dẫn để kéo khách, sau đó chuyển hướng sang những sản phẩm khác có giá cao hơn.

Vì vậy, khi gặp một căn nhà có giá thấp hơn thị trường, vị chuyên gia khuyến cáo người mua không nên vội vàng ra quyết định. Thay vào đó, cần so sánh với nhiều sản phẩm tương đồng trong khu vực để xác định mặt bằng giá thực, kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và trực tiếp khảo sát hiện trạng vào nhiều thời điểm khác nhau trong ngày.