Nhận diện 5 chuyển động đang định hình chu kỳ bất động sản mới

Tại diễn đàn Bất động sản 2026 diễn ra chiều 11/11 tại Hà Nội, các chuyên gia chỉ ra 5 chuyển động lớn định hình chu kỳ mới của thị trường, từ thể chế, hạ tầng, dòng vốn đến nhu cầu thực và năng lực quản trị doanh nghiệp.

Nhiều giai đoạn phát triển khác nhau của thị trường

Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển động với nhiều biến số đan xen. 

Những thay đổi về thể chế đang định hình lại môi trường đầu tư và phát triển dự án. Hạ tầng giao thông mở rộng không gian đô thị, tạo ra những tọa độ tăng trưởng mới. 

Trong khi đó, dòng vốn ngày càng đòi hỏi sự thận trọng, còn công nghệ đang làm thay đổi phương thức tiếp cận khách hàng và tổ chức hoạt động kinh doanh.

Những chuyển động này khiến chu kỳ mới của thị trường mang diện mạo khác biệt so với các giai đoạn trước. 

Cơ hội đầu tư có thể xuất hiện cùng quá trình tái định vị giá trị tài sản, sự dịch chuyển của dòng tiền và phân hóa năng lực giữa các doanh nghiệp. 

Nhận diện đúng xu hướng, đánh giá triển vọng từng phân khúc và lựa chọn chiến lược phù hợp sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng nắm bắt cơ hội trong giai đoạn tới.

Nhìn lại, thị trường bất động sản Việt Nam từng tăng nóng giai đoạn 2006 - 2008, khủng hoảng những năm 2009 - 2013, phục hồi từ 2014 - 2018, rồi điều chỉnh sâu giai đoạn 2019 - 2023. Mỗi chu kỳ để lại bài học về cung cầu, dòng vốn, pháp lý và quản trị.

Từ năm 2024, thị trường từng bước phục hồi, nhưng năm 2026 bắt đầu điều chỉnh và tái cân bằng. Nguồn cung cải thiện, giá giảm ở một số khu vực, thanh khoản phân hóa; chi phí vốn tiếp tục gây sức ép. 

Một số doanh nghiệp tăng tốc, trong khi nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu tài chính và danh mục dự án.

Tại diễn đàn, GS.TS Nguyễn Đức Thuận nhận định, sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Lợi thế từng làm nên thành công có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo.

"Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị", ông Thuận nói.

Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045. Cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ mở ra không gian tăng trưởng mới. Bất động sản gắn trực tiếp với tiến trình ấy, từ nhà ở, sản xuất đến thương mại, dịch vụ và du lịch.

Tuy nhiên, ông Thuận cho rằng, cơ hội của nền kinh tế không tự động chuyển thành sức mua bất động sản. Giá nhà tại nhiều nơi vượt khả năng chi trả; áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu. 

Vấn đề không chỉ là thị trường phục hồi đến đâu, mà doanh nghiệp phải thay đổi điều gì để phát triển bền vững.

Nhận diện 5 chuyển động tác động đến chu kỳ mới

Theo Chủ tịch VACD, có 5 chuyển động đang định hình chu kỳ mới.

Thứ nhất, cải cách thể chế đang thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Những thay đổi về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo cơ hội khai thông nguồn lực, phát triển dự án; đồng thời nâng cao yêu cầu về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực thực hiện. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào quỹ đất hay kinh nghiệm cũ.

Thứ hai, hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng bản đồ phát triển bất động sản. Sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, vành đai, cảng biển và quy hoạch đô thị lớn đang tạo điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới. 

Nhưng cơ hội không chỉ ở giá đất tăng, mà ở khả năng kết nối dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế. Nhu cầu sử dụng thực mới chuyển tiềm năng hạ tầng thành giá trị bền vững.

Toàn cảnh diễn đàn.

Thứ ba, dòng vốn phải được tổ chức đa dạng và an toàn hơn. Tín dụng ngân hàng vẫn quan trọng nhưng chọn lọc, các dự án lớn không thể phụ thuộc quá mức vào vốn vay hay tiền ứng trước của khách hàng. 

Doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, thúc đẩy liên doanh, hợp tác đầu tư và tiếp cận quỹ đầu tư phù hợp. Huy động được nhiều vốn chưa đủ; hiệu quả sử dụng vốn, khả năng trả nợ và dòng tiền mới quyết định sức bền tài chính.

Thứ tư, nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác.

Cơ hội thuộc về nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các đô thị tích hợp đáp ứng nhu cầu thực. Dự án có sức sống khi thu hút được người đến ở, làm việc, kinh doanh và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Thứ năm, năng lực quản trị quyết định doanh nghiệp nào nắm bắt được cơ hội. Từ góc nhìn của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, đây là yêu cầu cốt lõi. Nhìn thấy xu hướng phải đi cùng lựa chọn đúng dự án, cơ cấu vốn phù hợp, kiểm soát rủi ro và năng lực thực thi.

Công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo hỗ trợ nghiên cứu, bán hàng, vận hành, nhưng không thể thay thế chiến lược, kỷ luật quản trị và trách nhiệm của người lãnh đạo.

Ông Thuận cho rằng, năm chuyển động ấy mở ra cơ hội lớn, đồng thời thúc đẩy sàng lọc mạnh mẽ. Quỹ đất và quy mô vẫn là lợi thế; song vị thế bền vững cần sản phẩm phù hợp, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị.

"Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài", Chủ tịch VACD nhận định.