Nhiều cơ hội mới tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Song song với triển vọng tăng trưởng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước hàng loạt thách thức mới về chi phí, chất lượng hạ tầng, tiêu chuẩn ESG và sức ép cạnh tranh, khiến thị trường không còn là “miếng bánh dễ chia” như trước.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước nhiều cơ hội

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà mở rộng cả về quy mô và chất lượng. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), đến hết quý I/2026, cả nước có 478 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 145,97 nghìn ha, tạo quỹ đất công nghiệp khoảng 101,6 nghìn ha.

Thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay đang ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển tích cực trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục cải cách mạnh mẽ về thể chế, phân cấp – phân quyền và cải thiện môi trường đầu tư.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay đang ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khả quan. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy cao (80–90% miền Bắc, trên 85% miền Nam) và giá thuê tăng 5–10%.

Theo ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco, trong thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực quan trọng trong việc thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư.

Cụ thể, quy trình từ khâu đề xuất dự án đến phê duyệt đang được rút ngắn hơn trước, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, giảm chi phí và nâng cao hiệu quả triển khai dự án. Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa Trung ương và địa phương trong quản lý, phân cấp đầu tư cũng ngày càng rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất và triển khai dự án khu công nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nghĩa đánh giá, các chính sách liên quan đến tín dụng và định hướng phát triển bất động sản công nghiệp phục vụ tăng trưởng kinh tế đang được quan tâm đúng mức. Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời hỗ trợ các địa phương trong việc thu hút dự án, phát triển công nghiệp và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế – xã hội.

Ông Nghĩa cho rằng, với định hướng cải cách hiện nay của Chính phủ cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Tuy nhiên, để tận dụng được cơ hội này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, chiến lược quy hoạch vùng và năng lực triển khai của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng.

PGS.TS Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Kinh tế, nhận định, trong thời gian tới, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, hạ tầng phục vụ sản xuất, công nghệ cao và các ngành kinh tế mới sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài hơn. Đây là những lĩnh vực gắn trực tiếp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và chiến lược thu hút FDI thế hệ mới của Việt Nam.

Từ góc độ dài hạn, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hưởng lợi từ quá trình mở rộng đầu tư, công nghiệp hóa và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, dòng vốn FDI trong giai đoạn tới sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên các dự án minh bạch, có tính kết nối với chuỗi sản xuất, thương mại và dịch vụ, thay vì những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản.

Phải vượt qua nhiều thách thức

Dù đứng trước nhiều cơ hội, theo các chuyên gia, doanh nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay cũng đang phải đối diện nhiều thách thức hiện hữu. Đây là những bài toán trước bối cảnh mới cần phải giải quyết để bất động sản công nghiệp phát triển một cách bền vững.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group nhận định, nhà đầu tư FDI hiện nay đang chuyển từ tiêu chí giá sang chất lượng, ưu tiên hạ tầng đồng bộ, logistics tốt và tiêu chuẩn ESG.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển khu công nghiệp ngày càng cao do đất đai, pháp lý và hạ tầng, khiến thị trường không còn là "miếng bánh dễ chia". Cạnh tranh hiện tập trung vào năng lực tài chính, phát triển hệ sinh thái tích hợp (RBF, logistics, dịch vụ) và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Bất động sản công nghiệp hiện nay đòi hỏi các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm phát triển dự án tốt và chiến lược dài hạn rõ ràng.

Theo DTJ Industrial, thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh và sàng lọc mạnh mẽ. Những chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính yếu sẽ dần bị đào thải, thay vào đó là các tập đoàn lớn như VSIP, BW Industrial, Sembcorp hay Deep C.

Xu hướng phát triển cũng đang thay đổi từ việc chỉ cho thuê đất công nghiệp sang xây dựng hệ sinh thái và nền tảng công nghiệp đồng bộ. Điều này sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với các mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW). Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn ESG đang trở thành "tấm vé bắt buộc" để tham gia thị trường. Đây vừa là thách thức mới, vừa là lợi thế cạnh tranh dài hạn cho những chủ đầu tư tiên phong đầu tư vào phát triển bền vững.

Nhu cầu bất động sản công nghiệp không tăng trưởng đồng đều mà sẽ có sự lệch pha. Nhu cầu lớn sẽ tập trung vào các siêu dự án như điện tử, bán dẫn, công nghệ cao, từ đó kéo theo nhu cầu cho các khu công nghiệp quy mô lớn với hạ tầng hoàn chỉnh.

Ngược lại, việc mở rộng quy mô từ các khách thuê hiện hữu đang chậm lại, gây ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ diện tích trong ngắn hạn tại các khu công nghiệp truyền thống. Điều này buộc các nhà phát triển hạ tầng phải chuyển sang chiến lược thu hút các nhà đầu tư mới thay vì chỉ dựa vào việc mở rộng của khách thuê cũ.

Nhìn nhận dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Nghĩa chỉ ra, bất động sản công nghiệp hiện nay đang đối mặt với nhiều thách thức đáng kể. 

Trước hết áp lực gia tăng chi phí đầu vào, bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng và các chi phí phát triển dự án khác đang trở thành những yếu tố khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.

Thứ hai, đại diện doanh nghiệp cho rằng các yêu cầu ngày càng khắt khe về tiêu chuẩn môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn kỹ thuật và chất lượng hạ tầng cũng làm tăng chi phí đầu tư. Những yếu tố này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm phát triển dự án tốt và chiến lược dài hạn rõ ràng.

Tiếp đó, các biến động về kinh tế toàn cầu và địa chính trị, như xung đột tại một số khu vực trên thế giới, cũng gián tiếp tác động đến chi phí sản xuất, logistics và chuỗi cung ứng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp.

Ông Nghĩa nhấn mạnh rằng trong bối cảnh đó, việc phát triển bất động sản công nghiệp không chỉ dừng lại ở việc xây dựng hạ tầng đơn thuần, mà còn phải chú trọng đến chất lượng tổng thể của khu công nghiệp. Điều này bao gồm hệ thống giao thông kết nối, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp, cũng như khả năng đảm bảo vận hành ổn định lâu dài.

Ông cũng cho rằng hiện nay Việt Nam đang trong bối cảnh cạnh tranh trực tiếp với nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, trong thu hút đầu tư công nghiệp. Vì vậy, không chỉ từng địa phương mà cả vùng kinh tế cần có chiến lược quy hoạch tổng thể, tránh tình trạng cạnh tranh nội bộ giữa các tỉnh, thành, gây phân tán nguồn lực và giảm hiệu quả thu hút đầu tư.