Nhu cầu sở hữu bất động sản: Bền bỉ trong “vùng trũng” của thị trường

Dù thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh với thanh khoản chậm lại và tâm lý thận trọng gia tăng, nhu cầu sở hữu nhà đất của người Việt vẫn duy trì ổn định.

Nhịp điều chỉnh không hạ nhiệt nhu cầu

Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu trái chiều. Một mặt, giao dịch chưa thực sự sôi động, mặt bằng giá có dấu hiệu hạ nhiệt tại một số phân khúc; mặt khác, nhu cầu tìm kiếm và sở hữu bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể, đặc biệt là nhu cầu ở thực.

Dòng tiền đang trở nên chọn lọc hơn, buộc thị trường phải vận hành theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường tiếp tục vận động theo quy luật quen thuộc: mức độ quan tâm giảm trong dịp tết Nguyên đán nhưng nhanh chóng phục hồi sau kỳ nghỉ. Đến cuối tháng 2/2026, lượng tìm kiếm đã tiệm cận ngưỡng của thời điểm sôi động trước đó vào cuối năm 2025.

Tuy vậy, đà phục hồi không diễn ra đồng đều. Từ tuần thứ hai sau Tết, tốc độ tăng trưởng bắt đầu chậm lại khi người mua trở nên thận trọng hơn trước các yếu tố vĩ mô, đặc biệt là áp lực lãi suất có xu hướng tăng. Với những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, quyết định xuống tiền không còn dễ dàng như giai đoạn trước.

Diễn biến này cho thấy một thực tế: nhu cầu vẫn tồn tại, nhưng hành vi tiêu dùng đã thay đổi. Người mua không rút khỏi thị trường mà chuyển sang trạng thái "quan sát - cân nhắc - lựa chọn kỹ", kéo dài chu kỳ giao dịch.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh

Một trong những đặc điểm rõ nét nhất của thị trường hiện nay là sự phân hóa. Dữ liệu lớn cho thấy giá bất động sản tại một số khu vực đã điều chỉnh nhẹ: đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm trước, trong khi nhà riêng tại TP.HCM cũ giảm khoảng 2%.

Đáng chú ý, sự điều chỉnh này chủ yếu diễn ra ở các sản phẩm mang tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Ngược lại, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư vẫn giữ được mức độ quan tâm ổn định, thậm chí tăng trưởng tích cực.

Cụ thể, tại TP.HCM, việc giá nhà riêng giảm nhẹ đã kích thích nhu cầu quay trở lại, với lượng tìm kiếm tăng 23% sau Tết; phân khúc căn hộ cũng ghi nhận mức tăng 36%. Tại Hà Nội, chung cư tiếp tục là điểm sáng khi lượng quan tâm tăng khoảng 30%.

Không chỉ tập trung tại hai đô thị lớn, nhu cầu còn lan tỏa sang các địa phương có nền tảng phát triển tốt về công nghiệp, hạ tầng và du lịch. Năm 2025, các thị trường như: Đà Nẵng, Huế, Bắc Ninh, Khánh Hòa hay Hải Phòng đều ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể về lượng tìm kiếm bất động sản, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền và nhu cầu ra các "cực tăng trưởng mới".

Tuy nhiên, khoảng cách từ nhu cầu đến giao dịch thực tế vẫn còn khá lớn. Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố tài chính mà còn do sự lệch pha kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Người mua kỳ vọng giá hợp lý hơn, trong khi người bán vẫn giữ mức giá cao, khiến thanh khoản bị "nén lại".

Trong bối cảnh đó, yếu tố minh bạch thông tin trở thành tiêu chí quan trọng. Các tin đăng được xác thực có lượng xem cao gấp 1,8 lần và tỷ lệ liên hệ cao gấp 2,4 lần so với tin thông thường, cho thấy người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm rõ ràng về pháp lý và thông tin.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định đây là giai đoạn thuận lợi cho người mua có sẵn dòng tiền, khi họ có nhiều quyền lựa chọn và đàm phán hơn. Đồng thời, sự phân hóa mạnh mẽ cũng buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm và uy tín thương hiệu.

Nguồn cung phục hồi, thị trường định hình chu kỳ mới

Một điểm đáng chú ý khác là sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo VARS, tổng nguồn cung bất động sản đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm trong năm 2025, và dự kiến đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026.

Nguồn cung dồi dào hơn giúp người mua có nhiều lựa chọn, từ phân khúc đến khu vực và loại hình sản phẩm. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất cũng góp phần giảm áp lực tài chính ban đầu, giúp người mua dễ tiếp cận hơn với thị trường.

Tuy nhiên, nghịch lý là dù thanh khoản chậm lại, giá bất động sản vẫn khó giảm sâu. Nguyên nhân đến từ chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng và tài chính. Chi phí đất hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án, trong khi giá xây dựng tăng 8-12% và lãi suất tăng khiến chi phí tài chính gia tăng đáng kể.

Điều này tạo ra một mặt bằng giá mới, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Năm 2025, giá sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m², với tỷ trọng lớn thuộc về các sản phẩm trên 4 tỷ đồng/căn.

Trong bối cảnh đó, các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, đặc biệt tại Hà Nội. Những dự án quy mô lớn ở khu vực phía Đông, Tây và Bắc không chỉ chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung mà còn thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra vùng ven - nơi có quỹ đất rộng và hạ tầng đang được cải thiện nhanh chóng.

Theo các chuyên gia Savills, sự phát triển của hạ tầng giao thông, đặc biệt là các cây cầu và tuyến kết nối mới, đang rút ngắn khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven, qua đó mở rộng không gian phát triển đô thị. Các khu đô thị tích hợp với đầy đủ tiện ích ngày càng trở nên hấp dẫn đối với người mua ở thực, nhờ khả năng đáp ứng toàn diện nhu cầu sống.