Những chuyển động đáng chú ý của thị trường nhà ở TP.HCM sau một năm sáp nhập

Nguồn cung nhà ở TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển rõ nét khi số lượng dự án đủ điều kiện mở bán tăng mạnh, trong đó có nhiều dự án hồi sinh sau vướng mắc pháp lý, cùng với sự xuất hiện của nguồn cung giá hợp lý và nhà ở xã hội.

Khơi thông nguồn cung nhà ở 

Theo số liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee vừa công bố, một năm sau thời điểm sáp nhập, TP.HCM ghi nhận 52 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung hơn 41.000 sản phẩm cho thị trường, trong đó gần 30.000 căn hộ chung cư.

Diễn biến nguồn cung nhà ở tại TP.HCM trong vòng 1 năm qua (Nguồn: Biggee).

Tính riêng trong trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án được Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tổng cộng 21.165 căn với hơn 1,7 triệu m² diện tích sàn. 

Theo thống kê, con số này đã tăng 133% so với toàn bộ năm 2025, khi chỉ có 26 dự án với 9.075 căn được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Biggee, diễn biến này cho thấy nguồn cung nhà ở đang từng bước được khơi thông. Đáng chú ý, nhiều dự án thuộc phân khúc giá hợp lý đã quay trở lại thị trường. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong một năm qua đã mang đến nhiều góc nhìn thực tế hơn về diễn biến của thị trường.

Đầu tiên, hàng loạt dự án từng chậm triển khai hoặc vướng mắc pháp lý đã đủ điều kiện mở bán như: One Central, Metro Star, Vlasta Premier, Saigon Skyview, Legacy 66, Victoria Village… đã góp phần bổ sung đáng kể nguồn cung cho thị trường.

Thống kê 52 dự án đủ điều kiện bán hàng tại khu vực TP.HCM trong 1 năm vừa qua (Nguồn: Biggee).

Tại thị trường Bình Dương (cũ), đa số dự án mở bán vẫn có mức giá phổ biến trong khoảng 30 - 50 triệu đồng/m², như: Fenica, Bcons Solary, A&K Tower, Symlife, Happy One Mori và The Gió Riverside. 

Theo thống kê của Biggee, 82% nguồn cung mới đủ điều kiện mở bán trong 12 tháng qua có mức giá dưới 50 triệu đồng/m². Trong khi đó, một số dự án từng thiết lập mặt bằng giá trên 60 triệu đồng/m² đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm.

Một yếu tố khác đang giúp thị trường tái cân bằng đó là diễn biến của phân khúc căn hộ thấp tầng. Trong nhiều năm qua, nguồn cung thấp tầng luôn nhỏ giọt và thấp hơn đáng kể so với chung cư.

Tuy nhiên, trong một năm qua, phân khúc này đã ghi nhận nguồn cung lớn, chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Saigon Park (3.549 căn), Vinhomes Green Paradise (5.876 căn), Blanca City (648 căn) và The Global City (856 căn).

Đáng chú ý, nhiều sản phẩm thấp tầng có mức giá quanh 100 triệu đồng/m² đã góp phần cân bằng mặt bằng giá giữa phân khúc thấp tầng và thị trường căn hộ. Trong khi đó, một số dự án thấp tầng mở bán với mức giá cao cũng đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm.

Tại TP.HCM (cũ), căn hộ sơ cấp khoảng 50 triệu đồng/m² đã quay trở lại thị trường với dự án Mường Thanh Phú Hữu. Theo thống kê của Biggee, 68% nguồn cung căn hộ mới trong 12 tháng qua có mức giá dưới 100 triệu đồng/m².

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, trong 12 tháng qua, đã có 4 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán, cung cấp khoảng 2.500 căn hộ, với mức giá phổ biến chỉ từ 17 - 23 triệu đồng/m², mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Đây tiếp tục là đối trọng quan trọng, góp phần duy trì nguồn cung ở các phân khúc giá phù hợp.

Nhiều tín hiệu tích cực trong những tháng cuối năm

Nhận định về diễn biến thị trường nhà ở TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết mặc dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng trước áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao cũng như những biến động của kinh tế toàn cầu.

Theo bà Dung, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện ưu tiên sự an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch cùng tiềm năng tăng trưởng bền vững. 

Trong bối cảnh đó, các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ tiếp tục là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất.

CBRE dự báo, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM mở rộng có thể đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo. 

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn, khi khu vực Bình Dương cũ tiếp tục đóng vai trò bổ sung nguồn cung trung cấp và bình dân, trong khi khu vực trung tâm vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.