Những điểm mới đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất và tờ trình gửi Bộ Tư pháp thẩm định, Bộ Xây dựng bổ sung nhiều quy định nhằm hoàn thiện cơ chế giao dịch, quản lý thông tin và bảo đảm quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Nhiều nội dung bổ sung mới đáng chú ý

Ngày 19/8/2026 và ngày 22/8/2026, Bộ Xây dựng đã báo cáo Quốc hội về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tại hội trường và thảo luận tại tổ.

Trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội về định hướng chính sách của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ý kiến của Bộ Tư pháp và góp ý của các Bộ ngành và các cơ quan, tổ chức liên quan, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo luật.

Việc hoàn thiện cơ chế sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả, bền vững.

Theo đó, các nội dung bổ sung mới tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bao gồm: Bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản; Bổ sung quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Dự thảo luật cũng đã bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng bao gồm các hợp đồng: Mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; Mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kế hình thành trong tương lai; Mua bán căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kế có sẵn nhưng nhà có mục đích lưu trú có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; Mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định cụ thể về mã định danh điện tử

Dự thảo đã bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Trong bản dự thảo tháng 8/2026, mã định danh điện tử đã được đề cập tại phần giải thích từ ngữ và quy định về giao dịch bất động sản, nhưng chưa được thiết kế thành một điều riêng.

Tại bản dự thảo mới, Điều 11 quy định cụ thể hơn về khái niệm mã định danh điện tử; các đối tượng được tạo lập, cấp mã; nguyên tắc quản lý thống nhất, duy nhất, không trùng lặp; yêu cầu đối với việc tạo lập, sử dụng, cập nhật, kết nối, chia sẻ, khai thác mã và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều điểm mới và bổ sung, hoàn thiện khung pháp luật.

Một trong những điểm đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất là bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Theo dự thảo, việc thanh toán khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc.

Tiếp đó, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Điểm mới nằm ở cách xử lý 5% còn lại. Theo dự thảo, người mua có thể chuyển khoản tiền này vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua. Số tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được giấy chứng nhận.

Ngoài phương án sử dụng tài khoản bảo đảm, người mua và chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức bảo đảm khác trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương, 62 Điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 21 Điều, tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số Điều).