Phát triển đô thị TOD: Thêm cơ hội sở hữu nhà giá 2 - 3 tỷ đồng

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng mở ra hướng đi mới cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Thay đổi tư duy phát triển: Mở rộng cơ hội sở hữu nhà

Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu điều chỉnh cách phát triển sản phẩm khi giá nhà ngày càng tạo áp lực lên khả năng chi trả của người mua. 

Tại các đô thị lớn như TP.HCM, quỹ đất khu vực trung tâm hạn chế, trong khi chi phí tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công và phát triển dự án liên tục tăng. Những yếu tố này khiến việc tạo lập nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với số đông trở thành bài toán khó đối với doanh nghiệp.

Để những căn hộ giá 2 - 3 tỷ đồng trở thành lựa chọn thực tế, bài toán không chỉ nằm ở quỹ đất và chi phí xây dựng, mà còn đòi hỏi sự đồng bộ giữa giao thông, việc làm, tiện ích và cơ chế phát triển dự án.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở hãng tư vấn bất động sản CBRE, tiêu chí mua nhà đang thay đổi. Khách hàng không chỉ quan tâm đến vị trí, giá bán hay tiến độ thanh toán mà ngày càng chú trọng chất lượng công trình, tiện ích, quản lý vận hành và khả năng sử dụng lâu dài.

Sự thay đổi này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải tính toán lại cả vị trí phát triển dự án lẫn cách thiết kế sản phẩm. Theo ông Kiệt, những sản phẩm được nghiên cứu từ hai, ba năm trước có thể không còn phù hợp khi đưa ra thị trường nếu doanh nghiệp không dự báo được sự thay đổi trong nhu cầu khách hàng. 

Bên cạnh đó, khó khăn pháp lý và nguồn vốn cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng phát triển nguồn cung mới.

Trong bối cảnh đó, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy quy hoạch, thay vì chỉ tìm cách giảm giá bán của những dự án vốn nằm tại khu vực có chi phí đất đai cao.

Theo ông Nam Sơn, doanh nghiệp có thể nghiên cứu phát triển căn hộ khoảng 2–3 tỷ đồng tại những khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá đất còn phù hợp. Tuy nhiên, điều kiện quan trọng là phải bảo đảm khả năng kết nối giao thông thuận tiện, đặc biệt là hệ thống metro, đồng thời có đầy đủ các tiện ích thiết yếu phục vụ đời sống.

Đây cũng là cơ sở để mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được đặt ra như một hướng tiếp cận nhằm giải quyết đồng thời bài toán nhà ở và tổ chức không gian đô thị.

Thay vì phát triển những khu chung cư tách biệt với các hoạt động kinh tế, TOD hướng đến sự kết hợp giữa nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và giao thông công cộng. 

Khi nơi ở gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích thiết yếu, người dân có thể giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, tiết kiệm thời gian di chuyển và chi phí đi lại.

TOD chỉ phát huy hiệu quả khi gắn nhà ở với việc làm và tiện ích

Dù mở ra cơ hội phát triển nhà ở tại những khu vực có giá đất phù hợp hơn, TOD không đồng nghĩa cứ xây nhà gần ga metro là có thể tạo ra sản phẩm vừa túi tiền. 

Nếu thiếu kết nối thuận tiện, trường học, cơ sở y tế, thương mại và cơ hội việc làm, những khu đô thị nằm xa trung tâm vẫn có thể khiến cư dân phải chịu thêm chi phí đi lại và thời gian di chuyển.

KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất kết hợp nhà ở với văn phòng và các hoạt động kinh tế để tạo việc làm, thu nhập ngay tại khu vực. Theo hướng tiếp cận này, một dự án không chỉ cung cấp chỗ ở mà còn cần góp phần hình thành môi trường sống có khả năng đáp ứng các nhu cầu hằng ngày của cư dân.

Ông Nam Sơn cũng gợi ý thiết kế căn hộ với diện tích vừa đủ, đồng thời bố trí một số chức năng như tiếp khách, làm việc và giải trí tại không gian chung của khu đô thị. Cư dân có thể sử dụng những tiện ích này theo nhu cầu, qua đó giảm diện tích riêng trong từng căn hộ và góp phần kiểm soát giá bán.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Tống Ngọc Ngân, Phó tổng giám đốc tập đoàn IGroup cho rằng, phát triển nhà ở đa phân khúc trong các khu TOD cần có cơ chế hỗ trợ phù hợp từ Nhà nước, những chính sách đồng hành thiết thực có thể tạo thêm động lực kinh tế để doanh nghiệp phát triển nhà ở phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu thực.

Đây là vấn đề đáng lưu ý bởi đất đai quanh các nhà ga có thể gia tăng giá trị nhờ lợi thế hạ tầng, kéo theo áp lực lên chi phí đầu tư. 

Nếu chỉ dựa vào bài toán thương mại thông thường, doanh nghiệp có thể ưu tiên những sản phẩm giá cao để tối ưu lợi nhuận, trong khi nhóm khách hàng cần nhà ở vừa túi tiền tiếp tục gặp khó khăn.

Vì vậy, để TOD thực sự trở thành cơ hội mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở, quy hoạch cần tính đến cơ cấu sản phẩm đa dạng ngay từ đầu. Việc bố trí quỹ đất, xác định mật độ xây dựng, phát triển hạ tầng kết nối và tạo điều kiện cho nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê cần được đặt trong một tổng thể thống nhất.

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp cần tối ưu chi phí ngay từ khâu thiết kế, việc tính toán hợp lý kết cấu, phương án xây dựng, ứng dụng công nghệ và tự động hóa ở những công đoạn phù hợp có thể giúp tiết kiệm vật liệu, tăng diện tích sử dụng thực tế và giảm giá thành công trình, tập trung phát triển căn hộ diện tích 40 - 60m² cho người trẻ và nhóm thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, mức giá 2 - 3 tỷ đồng vẫn cần được nhìn nhận trên cơ sở cụ thể về vị trí, diện tích, chi phí đầu tư và khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng, thay vì xem đây là mức giá có thể áp dụng đồng loạt tại mọi khu vực.

Về dài hạn, hiệu quả của TOD không nên chỉ được đo bằng tốc độ tăng giá bất động sản quanh các nhà ga, mà cần được đánh giá qua khả năng kết nối việc làm, chất lượng sống và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân. 

Khi giao thông công cộng được phát triển đồng bộ với không gian đô thị, còn doanh nghiệp có điều kiện tạo ra sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế, mô hình này mới có thể góp phần đưa những căn hộ vừa túi tiền đến gần hơn với người có nhu cầu ở thực.