Phát triển nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM: Bài toán từ vị trí đến chi phí

Các chuyên gia cho rằng, phát triển nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM cần giải quyết đồng bộ bài toán vị trí, kết nối hạ tầng, thiết kế sản phẩm và tối ưu chi phí đầu tư, trên cơ sở đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.

Chiều 30/10, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, với chủ đề "Dịch chuyển giá trị".

Các chuyên gia trao đổi về chủ đề "Dịch chuyển giá trị" tại diễn đàn.

Tại diễn đàn, các chuyên gia cho rằng, phát triển nhà ở vừa túi tiền cần bắt đầu từ việc thay đổi tư duy phát triển sản phẩm. 

Thay vì chỉ tìm cách giảm giá bán, doanh nghiệp cần lựa chọn vị trí phù hợp, tính toán khả năng kết nối hạ tầng, thiết kế căn hộ theo nhu cầu thực tế và tối ưu chi phí ngay từ đầu.

Chọn vị trí, kết nối hạ tầng để phát triển căn hộ vừa túi tiền

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, muốn giải bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trước hết cần đổi mới tư duy phát triển. 

Một căn nhà tại khu vực nội thành khó có thể có mức giá thấp do giá trị đất đai và các yếu tố liên quan. Vì vậy, vấn đề không chỉ là giảm giá bán mà còn phải bảo đảm mức giá tương xứng với giá trị mà người mua nhận được.

Ông Sơn cho rằng, có thể phát triển căn hộ giá 2 - 3 tỷ đồng bằng cách thay đổi lựa chọn vị trí. Thay vì tập trung ở khu vực nội thành, doanh nghiệp có thể phát triển dự án tại những khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá đất còn phù hợp để tạo ra sản phẩm có giá bán thấp hơn.

Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hình thành kết nối giao thông thuận lợi, đặc biệt là hệ thống metro, để người dân có thể di chuyển khoảng 15 phút đến nơi làm việc. 

Cùng với đó, khu vực phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cần có hệ thống tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn.

Theo ông Sơn, phát triển đô thị không chỉ là xây dựng nhà ở mà còn cần gắn với việc làm, văn phòng và các hoạt động kinh tế. Khi người dân có thể sinh sống và làm việc trong cùng một khu vực, giá trị bất động sản cần được nhìn nhận trong mối tương quan với cơ hội việc làm, thu nhập và hệ sinh thái mà dự án mang lại.

Bên cạnh vị trí, thiết kế cũng là yếu tố quan trọng để phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả. Thay vì bố trí đầy đủ mọi không gian chức năng trong từng căn hộ, doanh nghiệp có thể thiết kế diện tích ở vừa đủ, đáp ứng các nhu cầu thiết yếu. Những chức năng như tiếp khách, làm việc, giao lưu hoặc giải trí có thể được bố trí tại không gian chung của khu đô thị.

Cách tiếp cận này giúp giảm diện tích riêng của từng căn hộ, đồng thời vẫn tạo điều kiện để cư dân sử dụng các tiện ích cần thiết. Theo ông Sơn, một khu đô thị cần phù hợp với mức sống, khả năng chi trả và nhu cầu thực tế của người dân.

Thiết kế sản phẩm từ nhu cầu thực tế của người mua

Ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, cho rằng sản phẩm bất động sản chỉ thực sự phát huy giá trị khi đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua và người sử dụng.

Theo ông Kiệt, việc phối hợp với các đơn vị tư vấn độc lập giúp chủ đầu tư tiếp cận nhiều nguồn dữ liệu, thông tin và kinh nghiệm thị trường. Qua đó, doanh nghiệp có thêm cơ sở để đánh giá khách quan về sản phẩm, nhận diện rủi ro và điều chỉnh phương án trước khi triển khai dự án.

Ông Kiệt dẫn chứng trường hợp một dự án được định vị ở phân khúc cao cấp, sử dụng đơn vị thiết kế của Australia. 

Qua đánh giá, một số phương án thiết kế chưa thực sự phù hợp với thị trường Việt Nam, từ công năng, diện tích đến cách bố trí mặt bằng căn hộ. Nguyên nhân là thói quen sinh hoạt và nhu cầu sử dụng không gian của người Việt có những khác biệt nhất định so với người Australia.

Từ đó, đơn vị tư vấn đã đưa ra các ý kiến phản biện dựa trên thói quen và hành vi của người mua nhà trong nước, đồng thời đề xuất điều chỉnh trước khi sản phẩm được đưa ra thị trường. 

Theo ông Kiệt, cách làm này góp phần giúp sản phẩm phù hợp hơn với khách hàng, hạn chế những điều chỉnh tốn kém về sau và hỗ trợ chủ đầu tư tối ưu chi phí.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam.

Một nội dung khác cần được tính toán ngay từ giai đoạn đầu là công tác quản lý, vận hành tòa nhà. Theo ông Kiệt, việc mời các đơn vị có năng lực và kinh nghiệm vận hành tham gia tư vấn từ khâu thiết kế giúp chủ đầu tư tính toán tốt hơn hệ thống kỹ thuật, không gian chức năng và các khoản chi phí phát sinh.

Ông cho rằng, một dự án bất động sản có thể tồn tại trong khoảng 50 - 70 năm. Vì vậy, chất lượng quản lý, vận hành có ý nghĩa lâu dài đối với công trình và trải nghiệm của cư dân. Nếu chỉ tính toán phương án vận hành sau khi tòa nhà hoàn thành, chủ đầu tư có thể bỏ lỡ nhiều cơ hội tối ưu ngay từ khâu thiết kế và đầu tư ban đầu.

Theo ông Kiệt, doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy lấy sản phẩm làm trọng tâm sang lấy khách hàng làm trung tâm. Việc nghiên cứu thị trường, thiết kế sản phẩm và quản lý vận hành cần được thực hiện đồng bộ, dựa trên nhu cầu thực tế và sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà.

Tối ưu chi phí từ khâu thiết kế, không đánh đổi chất lượng

Từ thực tế phát triển nhà ở, TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết ngay từ khi thành lập, doanh nghiệp đã xác định hướng phát triển các căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, đặc biệt là những người mới bắt đầu có thu nhập và tích lũy tài chính.

Xuất phát từ định hướng này, Bcons lựa chọn phát triển các căn hộ có diện tích khoảng 40 - 60m², thiết kế hai phòng ngủ. Theo ông Thạch, dù diện tích không lớn, phương án hai phòng ngủ phù hợp hơn với nhu cầu sinh hoạt của nhiều gia đình Việt, trong đó có nhu cầu đón tiếp người thân đến chơi hoặc ở lại.

Đến nay, Bcons đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này. Doanh nghiệp cũng hạn chế bán sỉ số lượng lớn nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng cuối cùng, giúp người mua nhà tiếp cận sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.

TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons.

Ông Thạch cho rằng, nhu cầu nhà ở đang có sự thay đổi giữa các thế hệ. Nếu trước đây nhiều người ưu tiên nhà đất, biệt thự rộng rãi thì hiện nay, một bộ phận người trẻ có xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư nhờ sự tiện lợi, an ninh và an toàn. Người mua cũng ngày càng quan tâm đến hệ thống tiện ích và các dịch vụ phục vụ đời sống bên cạnh bản thân căn hộ.

Để thích ứng với sự thay đổi này, doanh nghiệp cần chủ động đổi mới từ nội tại tổ chức, chú trọng đào tạo nhân sự, cập nhật kiến thức và lựa chọn công nghệ phù hợp với từng nhóm khách hàng. 

Theo ông Thạch, không phải công nghệ mới nào cũng phù hợp với mọi đối tượng. Việc lựa chọn giải pháp cần xuất phát từ nhu cầu và đặc điểm của người sử dụng.

Đối với bài toán giá thành, ông Thạch nhấn mạnh việc tối ưu cần bắt đầu ngay từ khâu thiết kế, thay vì chỉ tìm cách cắt giảm chi phí trong quá trình thi công. 

Việc ứng dụng công nghệ vào thiết kế, tự động hóa những khâu phù hợp và tính toán kỹ lưỡng từng cấu kiện, từng cột có thể giúp tối ưu kết cấu, mở rộng diện tích sử dụng và nâng cao hiệu quả công trình.

Từ phương án thiết kế, doanh nghiệp tiếp tục lựa chọn biện pháp thi công phù hợp để kiểm soát chi phí và đưa ra mức giá thành hợp lý. 

Tuy nhiên, ông Thạch lưu ý, tối ưu chi phí không đồng nghĩa với đánh đổi chất lượng. Việc tối ưu cần tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, đồng thời nghiên cứu phương án kết cấu hợp lý, hiệu quả trong điều kiện thực tế.

Theo ông Thạch, khi kết hợp tư duy đổi mới với việc tối ưu ngay từ khâu thiết kế, doanh nghiệp có thể giảm chi phí mà vẫn bảo đảm chất lượng công trình. Đây cũng là một trong những cơ sở giúp Bcons kiểm soát giá thành, qua đó đưa ra thị trường những căn hộ có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của khách hàng.