Cushman & Wakefield vừa công bố Báo cáo thị trường văn phòng Hà Nội quý IV/2025, tổng hợp những diễn biến nổi bật của phân khúc văn phòng trong 3 tháng cuối năm.

Khu vực phía Tây là động lực tăng trưởng chính

Theo báo cáo, khu vực Tây Hà Nội tiếp tục là trung tâm sôi động nhất của thị trường văn phòng trong năm 2025, được thúc đẩy bởi làn sóng nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng B cùng nhu cầu bền vững từ các doanh nghiệp đối với không gian làm việc hiện đại, hiệu quả chi phí.

Khu vực Tây Hà Nội tiếp tục là trung tâm sôi động nhất của thị trường văn phòng trong năm 2025.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, khu vực phía Tây đang ngày càng khẳng định vai trò là động lực tăng trưởng chính của thị trường văn phòng Hà Nội.

"Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố mang tính cấu trúc, bao gồm các, khả năng phát triển các quỹ đất lớn hơn và mô hình quy hoạch đô thị đồng bộ hơn so với khu vực lõi truyền thống.

Trong bối cảnh định hướng phát triển đô thị rõ rệt hơn về phía tây, các nguồn cung văn phòng tại các khu Tây mang lại cho chủ đầu tư và doanh nghiệp thuê văn phòng dư địa linh hoạt hơn để phát triển các tòa nhà hiện đại, hiệu quả với mức giá cạnh tranh đáp ứng các xu hướng thuê văn phòng của doanh nghiệp", ông Thuận nói.

Xét từ góc độ doanh nghiệp thuê, vị chuyên gia này cho rằng, phía Tây Hà Nội phù hợp với xu hướng chiến lược không gian làm việc đang thay đổi. Các doanh nghiệp ngoài việc xem xét yếu tố về ngân sách thì các yếu tố như mặt bằng lớn và hiệu quả, quy mô của dự án, và chất lượng xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh đang ngày càng được xem xét kỹ hơn.

Dù làn sóng nguồn cung hạng B mới trong thời gian gần đây đã tác động tạm thời đến tỷ lệ lấp đầy, các yếu tố nền tảng của nhu cầu vẫn duy trì tích cực.

Trong trung và dài hạn, những tòa nhà sở hữu tiêu chuẩn xây dựng cao, chứng chỉ xanh và năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế vượt trội khi cạnh tranh gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn phát triển chín muồi hơn.

Phân khúc hạng B tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới

Năm 2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận phần lớn nguồn cung mới đến từ phân khúc hạng B, tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu thị trường. Văn phòng hạng B chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi hạng A chiếm 43% còn lại.

Trong quý 4/2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc hạng A và hạng B. Tỷ lệ lấp đầy hạng A tăng nhẹ lên hơn 77%, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt từ các doanh nghiệp ưu tiên vị trí trung tâm, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chất lượng quản lý tốt.

Ở chiều ngược lại, tỷ lệ lấp đầy hạng B giảm còn khoảng 85%. Sự sụt giảm này chủ yếu do hai dự án hạng B mới gia nhập thị trường, làm gia tăng nguồn cung trong ngắn hạn. Tuy nhiên, xu hướng nguồn cung tương lai cho thấy nhu cầu với các tòa nhà hạng B có vị trí thuận tiện và chi phí hợp lý vẫn duy trì tốt, nhất là tại các khu vực văn phòng mới nổi.

Giai đoạn 2026 - 2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến tăng trưởng mạnh, với gần 300.000m² nguồn cung mới sẽ đi vào hoạt động. Khu vực phía Tây dự kiến chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò là khu vực văn phòng phát triển nhanh nhất thành phố.

Các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chứng chỉ công trình xanh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, phản ánh xu hướng gia tăng nhu cầu của khách thuê đối với không gian làm việc bền vững, hiệu quả và được thiết kế tốt.

Những dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn này được kỳ vọng sẽ hoạt động hiệu quả hơn, trong khi các tòa nhà cũ có thể đối mặt với áp lực nâng cấp để duy trì khả năng cạnh tranh.

Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào chu kỳ phát triển mới với nhiều nguồn cung hạng A dự kiến gia nhập trong 2 - 3 năm tới.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu thị trường văn phòng hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp có xu hướng nâng cấp không gian làm việc, ưu tiên các tòa nhà chất lượng cao, hiệu quả vận hành tốt và thân thiện môi trường.

Chuyên gia cho rằng, xu hướng này phản ánh sự thay đổi dài hạn trong cách doanh nghiệp nhìn nhận vai trò của văn phòng, từ không gian làm việc thuần túy sang một phần của chiến lược nhân sự và xây dựng thương hiệu.

Trong bối cảnh đó, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào chu kỳ phát triển mới với nhiều nguồn cung hạng A dự kiến gia nhập trong 2 - 3 năm tới.