Quản lý tín dụng bất động sản như thế nào để thị trường phục hồi?
Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do báo Thanh niên tổ chức ngày 17/4 nhìn nhận: Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi mới, nhưng vẫn đối mặt với điểm nghẽn quen thuộc: tín dụng.
Áp lực lãi suất và bài toán dòng tiền dài hạn
Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Năm 2025, doanh thu bất động sản của TP.HCM đạt khoảng 270.000 tỷ đồng; riêng quý I/2026 đạt gần 104.000 tỷ đồng, cho thấy xu hướng tăng trưởng trở lại.
Ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM phát biểu tại Hội thảo Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển".
Ở góc độ vĩ mô, bất động sản đóng góp khoảng 10–11% GDP cả nước; riêng TP.HCM có thời điểm lên tới 30–34%. Đây là lĩnh vực có tính lan tỏa mạnh, liên quan trực tiếp tới hơn 20 ngành nghề như xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ... Vì vậy, chính sách tín dụng đối với bất động sản không chỉ là câu chuyện riêng của thị trường mà còn gắn chặt với ổn định kinh tế vĩ mô.
Tuy nhiên, áp lực lạm phát, tỷ giá và chi phí đầu vào khiến chính sách tiền tệ buộc phải duy trì sự thận trọng, kéo theo mặt bằng lãi suất khó giảm sâu trong ngắn hạn. Điều này khiến tín dụng bất động sản tiếp tục bị "soi chiếu" chặt chẽ hơn.
Thực tế cho thấy, thị trường có độ nhạy rất cao với lãi suất. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land cho biết phần lớn người mua nhà phải vay khoảng 70% giá trị tài sản, với thời hạn 10–20 năm. Lãi suất ưu đãi ban đầu thường ở mức 6–7%/năm nhưng sau đó có thể tăng lên 13–14%, thậm chí cao hơn.
Biến động này tạo áp lực lớn lên người vay, đặc biệt là nhóm mua nhà để ở. Khi chi phí tài chính tăng đột biến, dòng tiền trả nợ bị phá vỡ, kéo theo nguy cơ gia tăng nợ xấu cá nhân và ảnh hưởng lan sang hệ thống ngân hàng.
Ở phía doanh nghiệp, tác động còn rõ rệt hơn. Một dự án bất động sản kéo dài 3–5 năm, thậm chí lâu hơn nếu vướng pháp lý. Trong suốt chu kỳ đó, tín dụng đóng vai trò "dòng máu" duy trì hoạt động. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn đội lên trong khi giá vật liệu biến động khiến hiệu quả đầu tư bị bào mòn.
Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp đã ký hợp đồng bán hàng từ trước, không thể điều chỉnh giá theo chi phí mới, dẫn tới áp lực kép: vừa phải đảm bảo tiến độ dự án, vừa phải giữ cam kết với khách hàng.
Thực tế cuối năm 2025 và đầu năm 2026, tín dụng bị kiểm soát chặt đã khiến thanh khoản thị trường suy giảm, giao dịch sụt giảm, nguồn cung hạn chế, kéo theo sự chững lại của ngành xây dựng và các lĩnh vực liên quan.
Tái cấu trúc dòng vốn và yêu cầu điều hành tín dụng có mục tiêu
Theo ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán Novaland, lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng bất ngờ cho các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, mức tăng từ 20 - 30%, thậm chí có lĩnh vực còn tăng cao hơn. Điều này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản trong năm nay.
Toàn cảnh hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển".
Cụ thể, lãi vay tăng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng, ăn vào lợi nhuận. Đáng nói, có dự án từ năm 2025 đã ký các hợp đồng tín dụng, xin room rồi, dự án kéo dài khoảng 5 - 6 năm, thường thời gian giải ngân khoảng 2 - 3 năm.
Không chỉ vậy, tình trạng "siết room" tín dụng giữa chừng đang tạo ra rủi ro về tiến độ dự án. Nhiều dự án đã được phê duyệt tín dụng từ trước nhưng giải ngân chậm, chỉ đạt 10–20%, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch thi công, thanh toán và bàn giao.
Bài học từ giai đoạn trước cho thấy, sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng khiến thị trường dễ rơi vào trạng thái bị động khi chính sách thay đổi. Khi kênh trái phiếu doanh nghiệp bị siết lại sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đã chịu cú sốc thanh khoản rõ rệt.
Do đó, giải pháp dài hạn là tái cấu trúc dòng vốn theo hướng đa dạng hóa. Trong đó, thị trường trái phiếu cần được củng cố theo hướng minh bạch, kiểm soát rủi ro, trở thành kênh huy động trung và dài hạn hiệu quả.
Bên cạnh đó, các mô hình tài chính mới được kỳ vọng mở ra kênh dẫn vốn mới, thu hút nguồn lực quốc tế, kiều hối và nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò chủ đạo. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là xây dựng cơ chế điều hành tín dụng "có mục tiêu".
Cụ thể, cần phân loại rõ các nhóm dự án để ưu tiên dòng vốn vào phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho công nhân. Đây là những phân khúc vừa đáp ứng an sinh xã hội, vừa tạo nền tảng ổn định cho thị trường.
TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 428.000–500.000 căn nhà đến năm 2026. Để đạt được mục tiêu này, ngoài việc tháo gỡ pháp lý và rút gọn thủ tục đầu tư, tín dụng đóng vai trò quyết định.
Một hướng đi đáng chú ý là ưu tiên tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi, người lao động tại khu công nghiệp – nhóm có nhu cầu ở thực lớn nhưng khả năng tiếp cận vốn còn hạn chế.
Không phải nới hay siết, mà là "mở đúng chỗ"
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần thay đổi cách nhìn về rủi ro của bất động sản. Việc "gắn nhãn" rủi ro cao một cách đồng loạt là chưa phù hợp, bởi mỗi phân khúc có đặc thù khác nhau. Bất động sản công nghiệp, chẳng hạn, vẫn là điểm sáng trong suốt 15 năm qua.
Ông Châu cũng đề xuất Ngân hàng Nhà nước cần giao room tín dụng cả năm thay vì theo quý để tăng tính chủ động cho các ngân hàng, đồng thời xem xét nâng trần tín dụng trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao.
Tín dụng hợp lý sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi ổn định, bền vững.
Tín dụng bất động sản trong thời gian tới sẽ không còn là câu chuyện "nới hay siết", mà là "mở ở đâu và mở như thế nào". Trong một thị trường đang phục hồi nhưng chưa thực sự vững chắc, mọi quyết định chính sách đều cần độ chính xác cao.
Nếu dòng vốn được khơi thông đúng hướng, tập trung vào nhu cầu thực, dự án có pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp có năng lực thị trường có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới một cách bền vững hơn. Ngược lại, nếu dòng vốn tiếp tục bị tắc nghẽn hoặc phân bổ thiếu hợp lý, nguy cơ phục hồi "nửa vời" là hoàn toàn hiện hữu.
Điểm tích cực là các chủ thể trên thị trường đã có sự thích ứng tốt hơn với chu kỳ biến động. Doanh nghiệp chủ động hơn trong quản trị rủi ro, cơ quan quản lý thận trọng hơn trong điều hành, còn người mua nhà cũng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính.
Trong bối cảnh đó, một chính sách tín dụng linh hoạt, có phân tầng và hướng tới giá trị thực sẽ là "chìa khóa" để bất động sản không chỉ phục hồi, mà còn tái cấu trúc theo hướng lành mạnh, bền vững hơn trong dài hạn.
