Quy hoạch và đầu tư hạ tầng định hướng dòng vốn bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, được dẫn dắt bởi ba động lực gồm ổn định kinh tế vĩ mô, cải cách thể chế và tái quy hoạch các đô thị lớn.

Quy hoạch - "kim chỉ nam" của dòng vốn

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV & thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định, thị trường bất động sản bước sang giai đoạn phục hồi với nền tảng tích cực hơn so với các chu kỳ trước. 

Theo ông, sáu nhóm yếu tố chi phối thị trường hiện nay, gồm kinh tế vĩ mô, pháp lý, quy hoạch - đô thị hóa - hạ tầng, tài chính, cung cầu và mức độ minh bạch thông tin. Trong đó, quy hoạch và đầu tư hạ tầng là động lực có sức lan tỏa mạnh nhất đối với sự dịch chuyển của dòng vốn.

Nếu giai đoạn trước giá đất thường tăng theo kỳ vọng ngắn hạn, thì trong chu kỳ mới, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành "kim chỉ nam" định hướng dòng vốn đầu tư.

Bên cạnh nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định với tăng trưởng GDP dự báo đạt 9-9,2% trong năm 2026, Chính phủ tiếp tục thúc đẩy đầu tư công, hoàn thiện quy hoạch và dành nguồn lực khoảng 2,3-3 triệu tỷ đồng mỗi năm cho phát triển hạ tầng đến năm 2030. 

Song song với đó là hàng loạt cải cách về pháp lý, tháo gỡ hơn 3.300 dự án tồn đọng, tạo điều kiện để thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Trong khi đó, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, quy hoạch đang tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư. Có tới 96% môi giới đánh giá quy hoạch có ảnh hưởng từ trung bình đến rất lớn đối với thị trường; 67% người mua nhà cho biết quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến quyết định mua bán bất động sản.

Điều này phản ánh tâm lý của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt: thay vì chạy theo những cơn sốt giá ngắn hạn, dòng tiền ưu tiên các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và dư địa phát triển dài hạn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quy hoạch không còn đơn thuần là công cụ quản lý đô thị mà đang trở thành yếu tố định hình giá trị bất động sản trong nhiều năm tới. 

Kinh nghiệm từ Seoul hay Thượng Hải cho thấy, những thành phố thực hiện tái quy hoạch thành công đều tạo ra các cực tăng trưởng mới, kéo theo sự dịch chuyển dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư.

Khác với các chu kỳ tăng giá trước đây, bất động sản trong giai đoạn mới sẽ không tăng đồng loạt. Thị trường sẽ phân hóa mạnh theo chất lượng quy hoạch, tiến độ hạ tầng và khả năng hình thành các trung tâm kinh tế mới. Điều đó đồng nghĩa, lợi thế sẽ thuộc về những địa phương có khả năng hiện thực hóa quy hoạch thay vì chỉ sở hữu thông tin quy hoạch trên giấy.

Hà Nội, TP.HCM hình thành các cực tăng trưởng mới

Tại Hà Nội, định hướng phát triển theo mô hình đa cực đang tạo ra sự thay đổi căn bản trong cấu trúc đô thị. Theo quy hoạch mới, Thủ đô sẽ hình thành 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực, thay cho mô hình tập trung vào khu vực nội đô truyền thống.

Các khu vực như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm, Tây Hồ Tây cùng các hành lang TOD dọc các tuyến metro được xác định là dư địa tăng trưởng mới của thành phố. 

Đồng thời, Hà Nội cũng đẩy nhanh các dự án vành đai, metro và chương trình cải tạo chung cư cũ nhằm tái cấu trúc không gian đô thị.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn đánh giá định hướng này có nhiều điểm tương đồng với quá trình phát triển của Thượng Hải, thành phố Trung Quốc đã chuyển từ mô hình một lõi sang đa cực thông qua việc cải tạo trung tâm cũ, phát triển các cực tăng trưởng mới và xây dựng hệ thống đô thị vệ tinh.

Chính sự kết hợp giữa tái quy hoạch, phát triển hạ tầng và di dời các chức năng đô thị đã tạo nên chu kỳ tăng trưởng kéo dài của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế địa phương.

Trong khi đó, TP.HCM sau quá trình mở rộng không gian phát triển đang hướng tới mô hình siêu đô thị tương tự vùng thủ đô Seoul mở rộng. 

Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, cấu trúc mới giúp phân vai rõ chức năng giữa trung tâm tài chính - công nghệ, khu vực sản xuất công nghiệp và hệ thống logistics cảng biển, từ đó hình thành chuỗi giá trị kinh tế hoàn chỉnh.

Việc chuyên môn hóa các cực tăng trưởng không chỉ giảm áp lực cho khu vực lõi mà còn tạo ra động lực phát triển mới cho bất động sản công nghiệp, nhà ở và thương mại dịch vụ tại các khu vực vệ tinh.

Đáng chú ý, xu hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) đang được xem là một trong những động lực lớn nhất của chu kỳ mới. 

Khi các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và các trung tâm logistics được đầu tư đồng bộ, giá trị bất động sản không còn phụ thuộc vào khoảng cách tới trung tâm cũ mà được quyết định bởi khả năng kết nối trong toàn bộ mạng lưới đô thị.

Theo các chuyên gia, đây là lý do dòng tiền đang dịch chuyển sang các khu vực nằm dọc các tuyến giao thông chiến lược, các đô thị vệ tinh và các cực tăng trưởng mới. Những khu vực này không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng mà còn được hỗ trợ bởi quy hoạch sử dụng đất, phát triển dịch vụ, giáo dục, công nghệ và việc làm.