Sau kỳ nghỉ Tết, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “khởi động” trong bối cảnh lãi suất không còn rẻ, tín dụng được kiểm soát chọn lọc và tâm lý đầu cơ suy giảm. Do đó, dòng tiền dịch chuyển theo hướng thận trọng và bền vững.

Tài sản tạo dòng tiền lên ngôi

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital, năm 2026 yếu tố dòng tiền sẽ trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu khi nhà đầu tư xuống tiền. Bất động sản đầu tư tối thiểu phải có khả năng cho thuê, tức là tạo ra dòng tiền ổn định, dù mức sinh lời không quá cao.

Trong bối cảnh chi phí vốn chưa hẳn rẻ và thị trường không còn thuận lợi cho "lướt sóng", việc tài sản vẫn có người thuê, vẫn tạo ra dòng tiền đều đặn được xem như một "tấm lưới an toàn" cho nhà đầu tư.

Tư duy đầu tư vì thế cũng thay đổi rõ rệt. Thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư bắt đầu tính toán dài hơi hơn: Ai sẽ thuê? Thuê trong bao lâu? Mức giá cho thuê có cạnh tranh, có đột phá? Tỷ lệ lấp đầy ra sao? Các dự án gần khu dân cư đông đúc, khu công nghiệp, trường học, bệnh viện hay trung tâm hành chính sẽ có lợi thế vượt trội.

Ở góc độ vĩ mô, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, mặt bằng lãi suất năm 2026 khó có khả năng tăng mạnh như giai đoạn 2022, do Chính phủ vẫn ưu tiên mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao.

Tuy nhiên, lãi suất cũng khó giảm sâu trở lại thời kỳ "tiền rẻ". Điều này đồng nghĩa bất động sản không còn hưởng lợi từ nguồn vốn giá rẻ đại trà, nhưng cũng không phải đối mặt với cú sốc lãi suất.

"Thị trường sẽ vận hành trong trạng thái ổn định hơn, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng thay vì đánh nhanh, thắng nhanh", ông Quốc Anh nhận định.

Dòng vốn phân hóa theo khu vực và phân khúc

Sau Tết, dòng tiền được dự báo không chảy tràn lan mà sẽ tập trung vào những khu vực và phân khúc có nền tảng phát triển rõ ràng.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản năm 2026 sẽ không còn tăng trưởng trên diện rộng. Hà Nội đã trải qua giai đoạn tăng giá mạnh đầu năm, trong khi các động lực mới chưa thật sự rõ nét.

Ngược lại, khu vực TP.HCM mở rộng cùng một phần Đồng Nai, Long An đang hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi về hạ tầng, kinh tế và dân số, có khả năng trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trong những năm tới.

Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao và nguồn lực đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, khu vực phía Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu. Dự kiến trong ít nhất ba năm tới, Nhà nước sẽ ưu tiên nguồn lực lớn cho khu vực này, với tổng mức đầu tư lên tới gần 1 triệu tỷ đồng, chưa kể hàng loạt dự án cao tốc, vành đai đang và sẽ triển khai.

Ở góc độ chính sách tín dụng, các chuyên gia đồng thuận rằng sẽ không có sự nới lỏng đại trà cho bất động sản.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng chung khoảng 15% trong năm nay. Tín dụng bất động sản về cơ bản không vượt quá mức trung bình này, trừ trường hợp đặc biệt.

Đáng chú ý, chính sách sẽ phân hóa rõ rệt: cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản bị kiểm soát chặt hơn; trong khi cho vay mua nhà ở thực vẫn còn dư địa, do năm trước tăng trưởng khá thấp. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục thuộc nhóm ưu tiên.

Có thể thấy, sau Tết, dòng tiền vẫn hiện diện trên thị trường nhưng đã thay đổi "khẩu vị". Thay vì tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư đang hướng đến những tài sản có khả năng khai thác thực, nằm trong khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng, đồng thời phù hợp với định hướng điều hành tín dụng của Nhà nước.

Thị trường vì vậy bước vào chu kỳ vận động ổn định hơn, nhưng cũng đòi hỏi sự chọn lọc và tính toán kỹ lưỡng hơn bao giờ hết.