Bộ Xây dựng đề xuất siết chặt việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội theo hướng: chỉ cho phép bán lại cho đúng đối tượng được hưởng chính sách để đảm bảo đúng người thụ hưởng.

Giữ quỹ nhà cho người thu nhập thấp

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó đề xuất kiểm soát chặt hơn việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội nhằm đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Bộ Xây dựng đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm.

Theo dự thảo, sau 5 năm sử dụng, người sở hữu nhà ở xã hội khi muốn chuyển nhượng sẽ không còn được bán tự do theo cơ chế thị trường như hiện nay, mà chỉ được giao dịch với người đủ điều kiện hưởng chính sách.

Mục tiêu là hạn chế lợi dụng chính sách và tạo thêm cơ hội cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, đồng thời đảm bảo ý nghĩa của chính sách an sinh xã hội.

Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận có thể bán lại theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, quy định này đang làm hao hụt quỹ nhà ở xã hội, khi nhiều căn hộ sau thời hạn này được bán như nhà thương mại, không còn phục vụ đúng nhóm được hỗ trợ.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn lớn, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh để giữ đúng mục tiêu an sinh và đề xuất chỉ cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người thuộc diện được hưởng chính sách.

Cụ thể, người đang sở hữu nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được bán lại nhà cho 11 nhóm đối tượng theo quy định, gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở.

Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn…

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất bổ sung quy định trường hợp người mua, người thuê nhà ở xã hội không còn nhu cầu sử dụng nhà thì chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà ở cho cơ quan quản lý Nhà nước.

Quy định này sẽ ngăn chặn tình trạng người mua, thuê nhà ở xã hội cho thuê lại hoặc cho người khác ở nhờ, không phù hợp với chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Cần tăng cường nguồn cung khi siết chuyển nhượng

Được đánh giá là cần thiết để giữ đúng bản chất an sinh, đề xuất của Bộ Xây dựng đang nhận về nhiều ý kiến.

Nhiều người dân có mong muốn mua nhà ở xã hội đồng tình với đề xuất quy định chỉ cho phép bán lại cho đúng đối tượng được hưởng chính sách.

Chị Phạm Thị Bích Thảo, hiện đang là giáo viên một trường mầm non tư thục tại Cầu Giấy (Hà Nội) chia sẻ: "Tôi lên Hà Nội làm việc gần 6 năm nay, vẫn đang cùng chồng thuê trọ trong một căn phòng chỉ hơn 30m², mùa hè nóng bức, chật chội".

Thu nhập của hai vợ chồng chị Thảo chỉ ở mức đủ trang trải sinh hoạt và nuôi con nhỏ, nên việc mua nhà thương mại gần như là điều không thể. Vì vậy, chị Thảo cho biết, nhà ở xã hội là cơ hội gần như duy nhất để họ có thể ổn định cuộc sống lâu dài.

"Vì vậy, tôi hoàn toàn ủng hộ việc Nhà nước siết chặt chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế tôi thấy có những trường hợp mua được nhà rồi sau vài năm lại bán ra ngoài với giá cao để kiếm lời.

Điều đó khiến những người thật sự cần nhà như chúng tôi lại càng khó tiếp cận hơn. Nếu quy định mới chỉ cho phép bán lại cho đúng đối tượng được hưởng chính sách, tôi nghĩ sẽ công bằng hơn rất nhiều", chị Thảo nói.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing trang Batdongsan.com.vn đơn cử một trường hợp: nhiều căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Đại Kim (phường Hoàng Mai, Hà Nội) khi bàn giao cách cuối năm 2017 có giá khoảng hơn 14 triệu đồng/m², gần đây, giá rao đã lên đến 75 triệu đồng/m², tức là hơn 5 lần trong khoảng hơn 8 năm.

Lịch sử giá bán căn hộ chung cư ở Khu đô thị Đại Kim trong 5 năm gần nhất. (Nguồn: Batdongsan.com.vn).

Theo ông Long, giá rao cao không phải lỗi của người bán, vì họ làm đúng luật. Nhưng thực tế với đa phần các giao dịch xảy ra ở phân khúc nhà ở xã hội này đều không thuộc về người thu nhập thấp, trong khi đó người cần mua nhà thật thì vẫn đang xếp hàng chờ.

Vì vậy, ông Long cho rằng, đề xuất mới này là một định hướng đúng để hạn chế sự đầu cơ của phân khúc nhà ở thực dành cho người yếu thế.

Mặc dù nhận định siết đầu cơ là một định hướng đúng, nhưng vị chuyên gia cho rằng thị trường đang cần nhiều hơn trong bối cảnh cung nhà ở xã hội quá ít so với nhu cầu thực. Khi cầu vượt xa cung, ông Long cho rằng, dù siết đến đâu, áp lực giá vẫn còn.

Việc giải quyết được nhu cầu an cư ở các thành phố lớn có mật độ dân số đông thông qua việc đảm bảo nguồn cung, hoặc ít nhất là có giải pháp cho người dân ở thuê dài hạn, dù còn là khoảng cách xa cũng là điều cần thiết để giải quyết vấn đề tận gốc.

Ông cũng cho rằng, quy định mới nếu được thông qua sẽ tác động lớn tới thị trường. Từ đó, phân khúc nhà ở xã hội sẽ ngày càng thiên về tài sản để ở dài hạn, không phải kênh đầu tư hay tích lũy ngắn hạn.

Theo ông Đoàn Việt Công, chuyên gia tài chính, Viện nghiên cứu Quản trị Tài chính và Công nghệ Giáo dục, Founder Cộng đồng Review Bảo hiểm, đề xuất sau thời hạn 5 năm, người mua nhà ở xã hội nếu muốn bán lại thì chỉ được phép bán cho những người cũng thuộc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng là một bước đi nhằm giữ đúng bản chất "tương trợ" của loại hình nhà ở này. Vị chuyên gia nhận định, cần siết chặt để tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.

Tuy nhiên, bên cạnh việc siết chặt chuyển nhượng, ông Công cho rằng, cần phải giải quyết được vấn đề nguồn cung.

"Khi người dân quá cần nhà mà nguồn cung chính thức quá ít, cộng thêm việc bán lại khó khăn, thị trường có nguy cơ biến tướng. Các giao dịch có thể bị đẩy vào thế ngầm, thiếu minh bạch, dẫn đến rủi ro pháp lý cho cả người mua lẫn người bán. Nhà nước cần có thêm các giải pháp mạnh mẽ hơn về nguồn cung hoặc các mô hình cho thuê dài hạn", ông Công nhận định.