Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị giảm thủ tục, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn bất động sản

Góp ý sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM đề nghị bỏ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; mở rộng đối tượng thuê, đầu tư nhà lưu trú công nhân; tháo gỡ cơ chế cải tạo chung cư và giảm các thủ tục bất động sản.

Đề xuất bỏ thêm thủ tục về phát triển nhà ở

Chiều 15/9, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, Ủy ban Kinh tế và Tài chính phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại TP.HCM.

Hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại TP.HCM.

Góp ý tại hội thảo, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết cho rằng nhiều quy định hiện hành đang phát sinh thêm thủ tục nhưng chưa tạo hiệu quả quản lý tương xứng, trong khi một số vấn đề thực tế chưa được pháp luật theo kịp.

Theo Sở Xây dựng, hiện việc quản lý phát triển đô thị, nhà ở đã có nhiều công cụ như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và quy hoạch sử dụng đất. Việc yêu cầu các dự án nhà ở phải phù hợp và có tên trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vì vậy có thể tạo thêm một lớp thủ tục.

Theo quy trình hiện nay, từng dự án phải được rà soát về sự phù hợp với danh mục, quy mô trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Trong khi đó, danh mục này thường xuyên phải cập nhật còn các dự án phát triển liên tục, dẫn đến tình trạng dự án chưa kịp được bổ sung tên.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết.

Sở Xây dựng đề nghị thay vì duy trì thêm một công cụ quản lý riêng, việc phát triển nhà ở nên được kiểm soát thông qua các công cụ quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất.

Đối với nhà lưu trú công nhân, Sở đề nghị mở rộng đối tượng được thuê, không chỉ giới hạn người lao động trong một khu công nghiệp mà có thể bao gồm công nhân tại các khu công nghiệp lân cận.

Theo Sở Xây dựng, nếu chỉ cho công nhân thuộc một khu công nghiệp thuê, trong khi vợ, chồng, con hoặc các thành viên khác trong gia đình không thuộc diện được lưu trú, các khu nhà có thể khó lấp đầy.

Sở cũng đề nghị mở rộng đối tượng được đầu tư nhà lưu trú công nhân, không chỉ giới hạn ở một số chủ thể nhất định mà cho phép các tổ chức, doanh nghiệp có chức năng tham gia đầu tư.

Về nhà ở xã hội, Sở Xây dựng kiến nghị bổ sung hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công để cho thuê, thuê mua.

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, TP.HCM dự kiến bố trí khoảng 11.000 tỷ đồng trong kế hoạch vốn trung hạn giai đoạn 2026-2030 để phát triển nhà ở xã hội theo hình thức này.

Tháo gỡ vướng mắc cải tạo chung cư

Một nhóm vấn đề được Sở Xây dựng đặc biệt quan tâm là cải tạo, xây dựng lại chung cư. Sở Xây dựng TP.HCM  kiến nghị pháp luật cho phép xử lý đồng bộ toàn bộ diện tích nằm trong phạm vi đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, gồm đất xây dựng chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ, đất thương mại - dịch vụ, công trình công cộng, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội và cả đất, tài sản công nếu có.

Nhiều chung cư cũ, xuống cấp ở TP.HCM đang vướng thủ tục pháp lý.

Theo Sở Xây dựng, không nên tách riêng phần đất xen kẹt hoặc tài sản công thành dự án độc lập bởi sẽ tiếp tục phát sinh thủ tục, khiến việc triển khai dự án cải tạo chung cư gặp thêm khó khăn. Đây cũng là vấn đề có sự giao thoa giữa pháp luật về đầu tư, nhà ở và đất đai.

Sở đồng thời đề nghị bổ sung thẩm quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định sử dụng ngân sách địa phương để bố trí vốn cho quỹ nhà ở cấp tỉnh đầu tư hoặc hỗ trợ lãi suất cho các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Cùng với đó, cần có cơ chế ưu đãi phù hợp, áp dụng cơ chế đặc thù đối với các khu vực có chung cư thuộc khu vực TOD và lân cận; cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch trên cơ sở bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Thống nhất hệ số K, giảm thủ tục trong giao dịch bất động sản

Một trong những điểm khó hiện nay là xác định hệ số K để bồi thường, bố trí lại nhà ở cho người dân khi cải tạo chung cư.

Sở Xây dựng cho biết, pháp luật quy định hệ số chưa có công thức, phương pháp tính thống nhất. Trong thực tế, chủ đầu tư thường quan tâm đến hệ số thấp để bảo đảm hiệu quả dự án, trong khi người dân có xu hướng mong muốn hệ số cao hơn.

Vì vậy, Sở đang xây dựng công thức tính hệ số K để trình HĐND TP.HCM, đồng thời đề nghị Chính phủ xây dựng phương pháp tính thống nhất để các địa phương có cơ sở áp dụng.

Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị rà soát các quy định về bảo lãnh, thế chấp, điều kiện mở bán và những thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản.

Sở Xây dựng cũng đề nghị giao UBND cấp xã chủ trì quyết định các chỉ tiêu về kiến trúc, dân số khi lập quy hoạch chi tiết 1/500 trong trường hợp chưa có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu không còn phù hợp, sau đó cập nhật vào quy hoạch phân khu. Nếu phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu trước khi lập quy hoạch chi tiết thì tiến độ các dự án cải tạo chung cư sẽ tiếp tục bị kéo dài.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM đề nghị rà soát các quy định về bảo lãnh, thế chấp, điều kiện mở bán và những thủ tục liên quan đến giao dịch.

Theo Sở Xây dựng, pháp luật hiện nay chủ yếu nhận diện việc thế chấp quyền sử dụng đất hoặc các biện pháp bảo đảm đã được đăng ký, trong khi thực tế còn phát sinh nhiều hình thức bảo đảm liên quan đến quyền phát sinh từ dự án, quyền đòi nợ, quyền thu tiền hoặc các nghĩa vụ tài chính khác.

Những quyền này có thể không thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm, khiến cơ quan quản lý khó nhận diện đầy đủ tình trạng pháp lý và nghĩa vụ tài chính của dự án.

Từ thực tế này, Sở đề nghị rà soát để pháp luật theo kịp các hình thức giao dịch, bảo đảm đang phát sinh trên thị trường, đồng thời giảm bớt thủ tục hành chính; đưa hoạt động kinh doanh bất động sản về đúng bản chất là giao dịch giữa các bên. Chủ đầu tư và khách hàng cần tự chịu trách nhiệm về giao dịch của mình, trong khi cơ quan nhà nước không nên gánh trách nhiệm thay cho các bên.