Sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất nhiều cơ chế gỡ vướng

Chiều 15/9, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, Ủy ban Kinh tế và Tài chính phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại TP.HCM.

Hai dự thảo luật được rút gọn, cắt giảm thủ tục

Chủ trì hội thảo có Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.

Phát biểu khai mạc, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Trần Hồng Nguyên cho biết, hai dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nền kinh tế và đời sống người dân.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Trần Hồng Nguyên phát biểu tại hội thảo.

Theo bà Trần Hồng Nguyên, việc hoàn thiện pháp luật cần xây dựng khuôn khổ đồng bộ, minh bạch, khả thi, ổn định, vừa phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Qua thảo luận tại Quốc hội, nhiều vấn đề được đặt ra như phạm vi điều chỉnh, sự thống nhất của hệ thống pháp luật, huy động vốn, bảo vệ khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án, quản lý nhà chung cư và tài chính phát triển nhà ở.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị các đại biểu, chuyên gia, doanh nghiệp tiếp tục đóng góp ý kiến thực tiễn để hoàn thiện hai dự án luật.

Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ đang hoàn thiện hai dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trên cơ sở tiếp thu, chỉnh lý ý kiến của Quốc hội và kết quả thẩm định của Bộ Tư pháp. Dự kiến, Chính phủ sẽ cho ý kiến về hai dự án luật trước khi trình Quốc hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin về hai dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo Thứ trưởng, việc xây dựng hai luật tập trung vào 6 nhóm quan điểm, trong đó có thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở; luật hóa các chính sách thí điểm; phân cấp, phân quyền phù hợp với chính quyền địa phương hai cấp; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn và bảo đảm đồng bộ với pháp luật liên quan.

Đối với Luật Nhà ở, dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở 2023. 20/21 thủ tục đã được phân cấp về địa phương. Dự thảo bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách; đồng thời bổ sung chương về phát triển nhà cho thuê.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều. Dự thảo tập trung phân cấp thẩm quyền, cắt giảm thủ tục hành chính, sửa đổi quy định về chuyển nhượng dự án, hợp đồng và giao dịch bất động sản; đồng thời bổ sung hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu và mã định danh điện tử trong lĩnh vực nhà ở, thị trường bất động sản.

Nhiều kiến nghị tháo gỡ vướng mắc

Tại hội thảo, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị nhiều nội dung nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong hai dự thảo luật.

Đối với Luật Nhà ở, Sở Xây dựng đề nghị bỏ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vì TP.HCM đã có các công cụ quản lý thông qua quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Việc yêu cầu dự án phải có tên trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hiện làm phát sinh thêm thủ tục, trong khi danh mục dự án thường xuyên thay đổi.

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị nhiều nội dung trong dự thảo luật.

Sở cũng đề nghị làm rõ quy định về huy động vốn, theo hướng không yêu cầu Sở Xây dựng phải ra thông báo đối với các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết mà để pháp luật chuyên ngành điều chỉnh, tránh phát sinh thủ tục không cần thiết.

Về nhà lưu trú công nhân, Sở Xây dựng đề nghị mở rộng đối tượng được thuê, không chỉ giới hạn công nhân trong một khu công nghiệp mà có thể bao gồm người lao động tại các khu công nghiệp lân cận; đồng thời mở rộng đối tượng được tham gia đầu tư nhà lưu trú.

Đối với nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đề nghị bổ sung hình thức Nhà nước đầu tư bằng vốn đầu tư công để cho thuê, thuê mua.

Đáng chú ý, Sở kiến nghị tháo gỡ các vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư, cho phép xử lý đồng bộ cả phần đất xen kẹt, tài sản công trong phạm vi dự án; đồng thời xây dựng cơ chế, công thức xác định hệ số K thống nhất để giải quyết bài toán bồi thường.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, Sở đề nghị rà soát các quy định về bảo lãnh, thế chấp và điều kiện mở bán để kiểm soát cả những hình thức bảo đảm phát sinh trên thực tế. Đồng thời, giảm thủ tục hành chính, đưa giao dịch bất động sản về đúng bản chất, theo hướng các bên tự chịu trách nhiệm về giao dịch của mình, cơ quan nhà nước không gánh trách nhiệm thay cho các bên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị tại hội thảo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị, khôi phục quy định về nhà ở thương mại bán với giá phù hợp khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thấp. 

Theo ông, đây là nhóm không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại. Chính sách này có thể áp dụng cơ chế "luồng xanh" về thủ tục, hỗ trợ vay ưu đãi và giao địa phương quyết định mức giá tối đa phù hợp từng khu vực.

Bên cạnh đó, ông Châu đề nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở khu vực nông thôn; nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn, trong đó xác định rõ nhà cho thuê giá phù hợp dành cho người thu nhập thấp, trung bình; đồng thời đưa ký túc xá sinh viên vào Luật Nhà ở.

Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị bổ sung chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và chính sách chỉnh trang, tái phát triển, tái thiết đô thị, bao gồm di dời nhà ở và cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Tiến sĩ Trần Du Lịch, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn thực hiện Nghị quyết 98 của TP.HCM, đề nghị, tăng cường quy định về quản lý nhà nước trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; luật hóa các tiêu chí cốt lõi, hạn chế giao những nội dung quan trọng cho nghị định.

Tiến sĩ Trần Du Lịch kiến nghị luật cần tinh gọn, tránh chồng chéo.

Theo ông, cần bổ sung cơ chế điều tiết thị trường, kiểm soát đòn bẩy tài chính, báo cáo định kỳ với Quốc hội và làm rõ trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong các vấn đề tài chính, tín dụng.

Đối với Luật Nhà ở, cần tinh gọn, tránh chồng chéo với các luật khác, tập trung vào chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, người nghèo, nhà ở cho thuê, hỗ trợ tín dụng, quyền người thuê và tiêu chuẩn tối thiểu về chất lượng nhà ở.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, cần phân định rõ thị trường sơ cấp, thứ cấp và tăng cơ chế bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, trong đó có đề xuất mở tài khoản dự án để giám sát dòng tiền.

Đại diện Ngân hàng Vietcombank kiến nghị làm rõ quy định về sự đồng ý của các bên khi thế chấp toàn bộ dự án, tránh cách hiểu khác nhau về việc ai là người tiếp tục thế chấp tài sản cho tổ chức tín dụng. Đồng thời, cần giải thích rõ khái niệm "đang thực hiện" hoặc "chưa hoàn tất giao dịch thế chấp" trong quy định chuyển tiếp.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, Vietcombank đề nghị bổ sung quy định đặc thù về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đang là tài sản bảo đảm để tổ chức tín dụng xử lý, thu hồi nợ.

Theo đại diện ngân hàng, quy định rõ vấn đề này sẽ tháo gỡ vướng mắc thực tế, đồng thời bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm được thuận lợi, đúng pháp luật.

Không tạo thêm thủ tục, chi phí

Sau nhiều giờ thảo luận, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các đại biểu đã đóng góp nhiều ý kiến, cung cấp thông tin từ thực tiễn quản lý, đầu tư, kinh doanh và sử dụng nhà ở, đồng thời đề xuất các phương án hoàn thiện dự thảo luật.

Ông Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, việc sửa đổi luật phải quán triệt đầy đủ chủ trương của Đảng, lấy hiệu quả thực tiễn và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp làm tiêu chí; giải quyết đúng nguyên nhân các điểm nghẽn, kế thừa quy định còn phù hợp, không tạo thêm thủ tục, chi phí và tiêu cực mới.

Các dự án luật cần được hoàn thiện đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, tài chính, tín dụng và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm, bảo đảm chuỗi đất đai - dự án - nhà ở - giao dịch được thông suốt.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo kết luận hội thảo.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần có cơ chế quản lý đồng bộ từ điều kiện đưa vào kinh doanh, huy động vốn, quản lý dòng tiền, bảo lãnh đến bàn giao, cấp giấy chứng nhận, bảo đảm quyền lợi khách hàng.

Về chuyển nhượng dự án, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề nghị có cơ chế đủ linh hoạt để khơi thông các dự án đình trệ nhưng vẫn kiểm soát năng lực bên nhận chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và quyền lợi khách hàng.

Liên quan dự án BT, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề nghị tiếp tục rà soát thời điểm xác định giá trị đất thanh toán, bảo đảm phù hợp pháp luật PPP, tránh phát sinh nút thắt đối với các dự án trọng điểm.

Đối với Luật Nhà ở, Thứ trưởng đề nghị tiếp tục cập nhật các luật liên quan, bảo đảm đồng bộ hệ thống pháp luật; đồng thời thể chế hóa định hướng phát triển nhà ở theo bốn nhóm, ưu tiên nhà ở cho thuê và tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực tiễn.

Phát biểu tổng kết hội thảo, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản phải bám sát chủ trương của Đảng, lấy hiệu quả thực tiễn và quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp làm tiêu chí, không tạo thêm thủ tục, chi phí và tiêu cực.

Theo ông Bảo, các luật cần được hoàn thiện đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, tài chính, tín dụng, bảo đảm chuỗi đất đai - dự án - nhà ở - giao dịch thông suốt. Cần có cơ chế linh hoạt để khơi thông dự án đình trệ, nhưng không hợp thức hóa sai phạm và không chuyển rủi ro sang Nhà nước, khách hàng.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần bảo đảm quản lý xuyên suốt từ huy động vốn, dòng tiền đến bàn giao, cấp giấy chứng nhận và bảo vệ người mua. Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị sớm tháo gỡ vướng mắc các dự án BT và ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê.