Tháo nút thắt pháp lý và vốn, tăng tốc độ tiếp cận nhà ở xã hội của người dân

Mục tiêu phát triển 160.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026 đặt ra áp lực lớn cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp. Tuy nhiên, từ thực tiễn nhiều nút thắt về pháp lý, vốn và thủ tục đang từng bước được nhận diện rõ hơn và đề xuất hướng tháo gỡ.

Phóng viên Báo Xây dựng đã có cuộc trao đổi với ông Lê Quang Huy, Giám đốc Phát triển dự án, Công ty CP BIC Việt Nam xung quanh chủ đề này.

Áp lực nguồn cung, chi phí và tiến độ triển khai

- Doanh nghiệp của ông hiện đang tham gia bao nhiêu dự án nhà ở xã hội trong năm 2026? Tổng quy mô căn hộ là bao nhiêu?

Trong năm 2026, Công ty CP BIC Việt Nam đang tiếp tục triển khai hai dự án nhà ở xã hội trọng điểm, gồm Rice City Long Châu và Rice City Tố Hữu.

Trong đó, Rice City Long Châu gồm các tòa CT1, CT2, CT3 đang được triển khai theo kế hoạch đã phê duyệt. Dự án thứ hai là Rice City Tố Hữu có quy mô 711 căn hộ nhà ở xã hội.

Như vậy, chỉ riêng phần quy mô dự án Rice City Long Châu đã công bố cụ thể, doanh nghiệp đang triển khai thêm ít nhất 711 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2026.

- Tiến độ triển khai đến thời điểm này đã đạt bao nhiêu % so với kế hoạch?

Các dự án của BIC Việt Nam đang được triển khai bám sát kế hoạch tổng thể, tập trung đồng thời vào hoàn thiện pháp lý, đầu tư hạ tầng và các bước chuẩn bị mở bán, bố trí quỹ nhà theo đúng quy định đối với nhà ở xã hội.

Với đặc thù của nhà ở xã hội, tiến độ không chỉ phụ thuộc vào năng lực của chủ đầu tư mà còn gắn chặt với quy trình thẩm định, phê duyệt, xác nhận đối tượng mua, thuê mua, thuê và các thủ tục liên quan.

Vì vậy, chúng tôi đánh giá tiến độ hiện tại cơ bản đang đi đúng định hướng đề ra, dù vẫn chịu tác động từ một số thủ tục hành chính và điều kiện thị trường.

- Với mục tiêu 160.000 căn trên toàn quốc, doanh nghiệp đánh giá áp lực lớn nhất hiện nay là gì?

Áp lực lớn nhất hiện nay, theo chúng tôi, là bài toán đồng bộ giữa quỹ đất, thủ tục pháp lý và nguồn vốn. Mục tiêu 160.000 căn là mục tiêu rất tích cực và cần thiết, nhưng để hiện thực hóa thì không thể chỉ trông vào nỗ lực của doanh nghiệp.

Nhà ở xã hội có biên lợi nhuận được khống chế, trong khi thời gian chuẩn bị đầu tư và hoàn thiện thủ tục thường kéo dài. Nếu các khâu về quy hoạch, giao đất, xác định giá bán, thẩm định đối tượng và tiếp cận tín dụng chưa được rút ngắn đồng bộ thì áp lực tiến độ sẽ rất lớn.

- Hiện, giá thành bình quân mỗi căn nhà ở xã hội do doanh nghiệp phát triển là bao nhiêu?

Hiện tại, đối với dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu, giá bán đã công bố là 29.400.000 đồng/m², chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì.

Còn giá trị mỗi căn hộ sẽ phụ thuộc vào diện tích thực tế của từng căn. Ví dụ, với các căn hộ có diện tích phổ biến của nhà ở xã hội, tổng giá trị căn hộ sẽ được xác định tương ứng trên cơ sở đơn giá nêu trên cộng với các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Quan điểm của chúng tôi là luôn xây dựng mức giá theo hướng hợp lý, minh bạch, đúng quy định và phù hợp với khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu.

- Các yếu tố nào đang tác động mạnh nhất đến giá (đất, vốn, vật liệu, thủ tục…)?

Có bốn nhóm yếu tố tác động mạnh nhất đến giá nhà ở xã hội hiện nay.

Thứ nhất là chi phí vốn. Dù là nhà ở xã hội nhưng doanh nghiệp vẫn phải huy động vốn trong bối cảnh chi phí tài chính còn cao.

Thứ hai là giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí thi công có xu hướng biến động lớn.

Thứ ba là chi phí thời gian do thủ tục đầu tư kéo dài. Khi một dự án bị chậm ở các khâu thẩm định, phê duyệt hay xác nhận hồ sơ, chi phí đầu vào thực tế sẽ tăng lên.

Thứ tư là yêu cầu phát triển dự án ngày càng cao về hạ tầng, tiện ích, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật, điều này là cần thiết nhưng cũng làm gia tăng áp lực chi phí.

- Doanh nghiệp có giải pháp gì để giữ giá ở mức người thu nhập trung bình - thấp có thể tiếp cận?

Để giữ giá ở mức phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp, chúng tôi triển khai đồng thời nhiều giải pháp.

Trước hết là tối ưu thiết kế căn hộ, bảo đảm diện tích sử dụng hiệu quả, công năng đầy đủ nhưng không phát sinh chi phí không cần thiết.

Thứ hai là kiểm soát chặt chi phí đầu tư, vận hành, lựa chọn vật liệu, công nghệ và nhà thầu theo tiêu chí chất lượng đi cùng hiệu quả kinh tế.

Thứ ba là đẩy nhanh tiến độ thủ tục và thi công trong khả năng của doanh nghiệp, bởi càng rút ngắn được thời gian thì càng giảm áp lực chi phí vốn.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng định hướng phát triển các dự án theo mô hình có sản phẩm bán và cho thuê, giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm đối tượng hơn.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý, tín dụng để tăng tốc tiếp cận nhà ở

- Từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp đã bàn giao hoặc bán được bao nhiêu căn? Tỷ lệ hấp thụ ra sao?

Đối với các dự án nhà ở xã hội do BIC Việt Nam triển khai, nhu cầu thị trường ghi nhận là rất tích cực, đặc biệt 5 tại những khu vực có nhu cầu ở thực lớn.

Cụ thể trong quý I/2026, chúng tôi đã ký hợp đồng cho khoảng 600 khách hàng đủ điều kiện mua tại tòa CT1 dự án Rice City Long Châu. Dự kiến trong quý II/2026 tiếp tục ký hợp đồng mua và thuê mua cho các khách hàng còn lại tại các tòa CT2, CT3.

Nhìn chung, tỷ lệ hấp thụ của nhà ở xã hội luôn ở mức tốt, bởi đây là phân khúc có nhu cầu thật và nguồn cung trên thị trường vẫn còn thiếu.

- Nhóm khách hàng chính là ai (công nhân, người trẻ, cán bộ công chức…)?

Nhóm khách hàng chính của chúng tôi là người lao động có nhu cầu ở thực, trong đó gồm công nhân, người trẻ lập nghiệp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng lao động làm việc tại đô thị và các gia đình chưa có nhà ở ổn định.

Đây đều là những nhóm có nhu cầu rất rõ ràng, cần một sản phẩm vừa túi tiền, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và có thể yên tâm an cư lâu dài.

- Khó khăn lớn nhất của người mua hiện nay là gì: Tiếp cận tín dụng, thủ tục hay nguồn cung?

Theo chúng tôi, khó khăn lớn nhất hiện nay là tổng hợp của cả ba yếu tố, nhưng nổi bật nhất vẫn là nguồn cung còn hạn chế và quá trình hoàn thiện hồ sơ, thủ tục để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội còn khá phức tạp.

Ngoài ra, việc tiếp cận tín dụng ưu đãi đối với một bộ phận người mua vẫn chưa thực sự thuận lợi, nhất là với người lao động trẻ hoặc người có thu nhập chưa ổn định theo chuẩn chứng minh của ngân hàng.

Nói cách khác, nhu cầu có thật là rất lớn, nhưng để người dân tiếp cận được đúng sản phẩm, đúng thời điểm và đúng chính sách thì vẫn còn nhiều rào cản.

- Doanh nghiệp đánh giá như thế nào về các chính sách hiện hành hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội?

Chúng tôi đánh giá, Nhà nước thời gian qua đã có nhiều chủ trương rất rõ ràng và quyết liệt nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đây là tín hiệu tích cực, thể hiện sự quan tâm lớn của Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương đối với an sinh nhà ở.

Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tiễn vẫn cần thêm sự đồng bộ trong khâu thực thi. Chính sách là đúng hướng, nhưng hiệu quả cuối cùng còn phụ thuộc vào tốc độ xử lý hồ sơ ở từng địa phương, việc bố trí quỹ đất, cơ chế tín dụng và quy trình xác nhận đối tượng thụ hưởng.

- Những "điểm nghẽn" lớn nhất cần tháo gỡ ngay để đẩy nhanh tiến độ là gì?

Theo chúng tôi, có ba điểm nghẽn lớn cần tháo gỡ ngay.

Thứ nhất là thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương, giao đất, phê duyệt dự án và các bước liên quan còn kéo dài.

Thứ hai là cơ chế tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà cần thực chất hơn, dễ tiếp cận hơn và ổn định hơn.

Thứ ba là quy trình xác nhận hồ sơ đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội cần được số hóa và đơn giản hóa hơn nữa để giảm thời gian, chi phí cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.

- Doanh nghiệp có kiến nghị cụ thể nào với Bộ Xây dựng và các địa phương để đạt mục tiêu 160.000 căn?

Để góp phần đạt mục tiêu 160.000 căn nhà ở xã hội, chúng tôi có một số kiến nghị.

Trước hết, cần rút ngắn và liên thông thủ tục đầu tư đối với các dự án mua nhà ở xã hội, có cơ chế ưu tiên xử lý hồ sơ theo đúng tinh thần đây là lĩnh vực an sinh xã hội.

Thứ hai, cần bảo đảm quỹ đất sạch và quỹ đất phù hợp quy hoạch để doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh hơn, hạn chế tình trạng có chủ trương nhưng thiếu mặt bằng sẵn sàng đầu tư.

Thứ ba, cần mở rộng và vận hành hiệu quả hơn các gói tín dụng ưu đãi, cả cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà, để tạo dòng vốn ổn định cho toàn bộ chuỗi phát triển.

Thứ tư, kiến nghị đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, đẩy mạnh số hóa dữ liệu để việc xác minh minh bạch, nhanh chóng và thống nhất giữa các cơ quan.

Cuối cùng, chúng tôi mong Bộ Xây dựng và các địa phương tiếp tục có cơ chế phối hợp chặt chẽ với doanh nghiệp để xử lý nhanh các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện, từ đó đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường.

- Xin cảm ơn ông!