Tại cuộc họp cho ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất diễn ra vào chiều 29/9, Bộ Xây dựng đã ghi nhận nhiều ý kiến đóng góp từ các bộ, ngành, hiệp hội.

Xác định rõ chủ thể tham gia, khoanh vùng đối tượng phù hợp

Phát biểu góp ý về dự thảo Nghị quyết, Đại diện Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng đề xuất Bộ Xây dựng xem xét không nên để thí điểm và nên thực hiện thành lập luôn trung tâm, tạo điều kiện cho địa phương thực hiện. Bên cạnh đó, dự thảo Nghị quyết cho thấy Trung tâm sẽ có khối lượng công việc lớn, vì vậy cần khoanh vùng đối tượng phù hợp và tách bạch quản lý Nhà nước với Trung tâm.

Theo đó, tại một số điều khoản quy định trong dự thảo, Trung tâm sẽ kiểm tra các hoạt động, giao dịch theo quy định của pháp luật, trường hợp đủ điều kiện sẽ công khai…

Tuy nhiên, hiện nay, một số quy định này đang thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, chính vì vậy đại diện Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng đề xuất cần điều chỉnh phù hợp để Trung tâm vận hành một cách hiệu quả, không chồng chéo.

"Cùng với đó, dự thảo quy định Trung tâm có nhiệm vụ xác định đối tượng và điều kiện nhà ở chính sách, nhà ở xã hội, tuy nhiên theo Luật nhà ở cũng giao cho Sở Xây dựng kiểm tra, vì vậy cần điều chỉnh nội dung này cho phù hợp.

Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng cam kết khi trung tâm thành lập sẽ đảm bảo đủ điều kiện cơ sở vật chất, con người cho Trung tâm hoạt động diễn ra hiệu quả", đại diện Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng cho biết.

Góp ý về dự thảo Nghị quyết, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết, sau khi nghiên cứu dự thảo, liên quan đến phạm vi điều chỉnh, hiện nay dự thảo thí điểm đang dự kiến thực hiện trong thời gian 2 năm là năm 2026 và 2027, tuy nhiên, chức năng và nhiệm vụ của Trung tâm là rất lớn, bao gồm tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận…

Chính vì vậy, đại diện Sở Xây dựng Bắc Ninh cho rằng, như thế là chưa đủ, có thể xem xét thời gian thí điểm khoảng 5 năm, để đảm bảo xây dựng và vận hành Trung tâm một cách có hiệu quả.

Về tổ chức bộ máy của Trung tâm, theo đại diện Sở Xây dựng Bắc Ninh, các bộ phận cơ bản đã rõ ràng, tuy nhiên, cơ cấu và số lượng lãnh đạo Trung tâm cần phải làm rõ hơn. Tiếp đó, về quy trình, để thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tiếp cận, có thể cung cấp tài khoản để các tổ chức cá nhân tiếp cận qua hình thức online.

Ngoài Trung tâm, hiện nay địa bàn các tỉnh khá rộng, có thể thành lập theo đặc thù địa phương để đảm bảo tính tiếp cận.

Đại diện các bộ, ngành, hiệp hội, tập đoàn… tham dự họp trực tuyến cho ý kiến về dự thảo Nghị quyết.

Cụ thể hóa vai trò của các chủ thể tham gia

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng, hiện nay trong đề án, Trung tâm giao dịch bất động sản là đơn vị sự nghiệp công lập, vì vậy cần làm rõ khác với đơn vị kinh doanh thế nào? Điều này trong dự thảo chưa rõ nên cần làm rõ để hình dung đơn vị quản lý và không gây lẫn lộn.

"Tiếp đó, có những điều sẽ làm gần như khác lạ so với trước, ví dụ như cấp sổ đỏ, theo như trong dự thảo, Trung tâm sẽ là nơi cấp sổ đỏ, tuy nhiên hiện nay lĩnh vực này đang thuộc quản lý của Sở Nông nghiệp và Môi trường, như vậy chức năng nhiệm vụ quản lý đất đai cần có sự phân cấp, phân vùng giữa hai đơn vị quản lý này để không xáo trộn.

Cuối cùng, UBND cấp tỉnh, đơn vị trung tâm cấp tỉnh sẽ thành lập Trung tâm giao dịch, như vậy những trung tâm hoặc sàn có sẵn ở địa phương đó có thuộc quản lý của Trung tâm hay không? Cần làm rõ vai trò điều tiết thị trường như thế nào trong khi các sàn khác vẫn đang làm", ông Hiệp nêu ý kiến góp ý.

Chính vì vậy, ông Hiệp đề xuất Trung tâm nên bổ sung thêm chức năng quản lý thị trường bất động sản của tỉnh về mặt bằng giá, thị trường, với mục tiêu tư vấn cho các lãnh đạo tỉnh điều tiết, đảm bảo đúng tính chất của một đơn vị sự nghiệp công lập.

Nêu ý kiến góp ý tại cuộc họp, đại diện Tập đoàn VinGroup kiến nghị: "Tại một số điều khoản, theo quy chế dự thảo sẽ điều tiết ba loại bất động sản là nhà ở tương lai, nhà ở có sẵn, quyền sử dụng đất.

Đối với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai có hai thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Đối với thị trường sơ cấp, chủ đầu tư sẽ bán sản phẩm hình thành trong tương lai theo điều 24 của Luật kinh doanh Bất động sản, còn tại thị trường thứ cấp, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay cá nhân đều có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho bên khác.

Tuy nhiên vị đại diện cho rằng, tại Điều 8, Khoản 1 bản dự thảo chưa phân định, điều tiết cho thị trường sơ cấp hay thị trường thứ cấp, chính vì vậy cần phân định rõ thị trường sơ cấp thì chủ đầu tư cần làm gì và thứ cấp thì tổ chức kinh doanh bất động sản cần làm gì?".

Bên cạnh đó, đối với thị trường thứ cấp khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán cần phải thực hiện công chứng. Đại diện doanh nghiệp nêu băn khoăn về việc theo bản dự thảo, khi các bên chuyển nhượng có phải công chứng hay bỏ thủ tục công chứng?.

Vị đại diện cho biết, trong dự thảo hiện nay có quy định bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận ký hợp đồng mua bán, sau đó Trung tâm giao dịch kiểm tra điều kiện do chủ đầu tư gửi thông tin, nếu Trung tâm thấy đủ điều kiện để kinh doanh theo quy định của pháp luật trên hệ thống tích hợp sẽ xác lập giao dịch, tuy nhiên, cần làm rõ vai trò của Trung tâm đối với nội dung này.

Bởi, về pháp lý nếu việc xác lập của Trung tâm là điều kiện để có hiệu lực của hợp đồng, thì sau này chủ đầu tư và người dân ký hợp đồng mua bán được hiểu là phải có Trung tâm, việc này sẽ kéo dài thời gian đối với việc chuyển nhượng mua bán và có thể ảnh hưởng đến doanh nghiệp.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trước đây người dân phải đi qua nhiều công đoạn hoàn chỉnh giao dịch như công chứng, nộp thuế, định danh…

Nhưng tất cả công đoạn đó trong tương lai sẽ được tích hợp tại Trung tâm, kết nối dữ liệu với các cơ quan quản lý dữ liệu để Trung tâm xác định định danh và mã hóa cho bất động sản, sau đó trên cơ sở đã mã hóa cho giao dịch đó, trung tâm sẽ trả kết quả cuối cùng.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

"Chúng tôi cho rằng đây là đầu mối cực kỳ quan trọng, đối với xử lý giao dịch bất động sản trên thị trường, giúp cho giao dịch tốt hơn, hướng đến lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp", ông Đính nói.

Thời gian vừa qua, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã phối hợp cùng Bộ Xây dựng để xây dựng đề án thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Qua thời gian nghiên cứu, ông Đính cho biết hiện nay nhiều Quốc gia trên thế giới đã áp dụng mô hình này, khi người dân vào Trung tâm xử lý sẽ rút ngắn chỉ trong vòng vài tiếng.

Theo ông Đính, qua các thắc mắc của doanh nghiệp sẽ cần tiếp tục làm rõ và chi tiết các nội dung dự thảo, trong đó cơ sở dữ liệu là vô cùng quan trọng và cần bổ sung đồng bộ để Trung tâm được hoạt động hiệu quả.