Bước sang năm 2026, những thay đổi chính sách, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng áp lực chi phí đầu vào gia tăng đang trở thành lực cản đáng kể, có thể định hình lại cấu trúc thị trường trong giai đoạn tới.

Áp lực chính sách, bài toán chi phí và lãi suất

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn đi lên từ đáy nhưng vẫn đối mặt với các "điểm nghẽn mang tính cơ cấu, đặc biệt là sự lệch pha cung - cầu.

Những thay đổi chính sách, mặt bằng lãi suất khiến bài toán tài chính trở nên khắt khe hơn, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để bảo toàn biên lợi nhuận.

Trong bối cảnh các quy định pháp lý mới dần đi vào thực thi, việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường cùng thay đổi trong quy trình phê duyệt dự án đã khiến chi phí phát triển bất động sản gia tăng đáng kể. Chủ đầu tư không chỉ phải gánh thêm tiền sử dụng đất mà còn đối diện với những nghĩa vụ tài chính mới.

Đáng chú ý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, từ giữa năm 2025, các chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại trong dự án - khoản trước đây được sử dụng như một đòn bẩy để giảm giá nhà. Đồng thời, việc không còn được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng cũng trực tiếp làm gia tăng chi phí phát triển dự án.

Một trong những thách thức lớn của năm 2026 nằm ở môi trường lãi suất. Hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản vẫn duy trì ở mức cao so với mặt bằng tín dụng chung. Tại nhiều ngân hàng quốc doanh, lãi suất cố định 12 tháng dao động 9 - 10%/năm, còn kỳ hạn 18 - 24 tháng lên tới 11 - 14%/năm.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, điều này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới người mua ở thực.

Khi chi phí vay tăng cao, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực dần bị đẩy ra ngoài thị trường. Thay vào đó, giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư. Nếu xu hướng này kéo dài, dòng tiền có thể chỉ luân chuyển trong nội bộ giới đầu tư, tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng giá, đặc biệt trong bối cảnh giá tài sản vẫn neo ở mức cao.

Vật liệu xây dựng tăng giá: Gánh nặng đẩy qua người mua

Song song với áp lực tài chính, chi phí đầu vào của thị trường đang leo thang rõ rệt. Giá vật liệu xây dựng, nhân công cùng các yêu cầu về tiêu chuẩn chất lượng ngày càng cao đã làm gia tăng đáng kể tổng chi phí phát triển dự án. Điều này buộc nhiều doanh nghiệp phải nâng giá bán để bù đắp chi phí.

Hệ quả là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm. Khi vượt qua được rào cản pháp lý, nhiều doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Xu hướng này khiến thị trường ngày càng lệch pha: sản phẩm cao cấp tăng mạnh trong khi nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt.

Đồng thời, trong bối cảnh giá tài sản tăng nhưng giá thuê lại giảm, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang suy giảm rõ rệt. Điều này làm gia tăng sự phân hóa giữa các nhóm nhà đầu tư và khiến chiến lược nắm giữ tài sản trở nên rủi ro hơn so với trước.

Dù đối mặt với nhiều thách thức, các chuyên gia cho rằng thị trường chưa rơi vào chu kỳ suy thoái.

Vai trò điều tiết của Nhà nước sẽ trở nên đặc biệt quan trọng trong giai đoạn tới. Theo ông Đinh Trọng Thịnh, chính sách cần hướng tới việc hoàn thiện khung pháp lý minh bạch, tăng cường giám sát và đảm bảo tính ổn định dài hạn cho thị trường.

Song song đó, việc rút ngắn thủ tục đầu tư và kiểm soát chi phí phát triển dự án được xem là chìa khóa để gia tăng nguồn cung, từ đó giảm áp lực giá và cân bằng lại cấu trúc thị trường.

Năm 2026 sẽ không phải là giai đoạn tăng trưởng nóng của bất động sản, mà là phép thử về sức bền của doanh nghiệp trước các áp lực chính sách, lãi suất và chi phí đầu vào. Những chủ thể thích ứng được với môi trường mới sẽ là những người định hình chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.