Thị trường bất động sản chuyển dịch từ tiềm năng ngắn hạn sang nhu cầu giá trị thực

Thị trường bất động sản xuất hiện hai chuyển dịch đáng chú ý: Nguồn cung nhà ở mở rộng từ khu vực lõi ra các đô thị vệ tinh, trong khi người mua ngày càng quan tâm đến khả năng sử dụng, kết nối hạ tầng và chất lượng sống thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Đây là những vấn đề được đặt ra tại hội thảo "Chuyển dịch bất động sản: Từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực" của CBRE Việt Nam trong khuôn khổ Nam Long Experience 2026 - Triển lãm Bất động sản Giá trị thực tổ chức tại TP.HCM, Diễn ra từ ngày 18-20/9 tại Trung tâm Hội chợ và Triển lãm Sài Gòn (SECC).

Nguồn cung dịch chuyển theo hạ tầng và khả năng chi trả

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, bất động sản đang bước vào giai đoạn mà động lực tăng trưởng không còn chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển sang những yếu tố tạo nên giá trị và khả năng khai thác trong dài hạn.

Sự thay đổi trước hết thể hiện ở nguồn cung. Theo số liệu CBRE, tính đến quý II/2026, nếu tính tổng nguồn cung nhà ở gồm chung cư và nhà thấp tầng, TP.HCM cũ vẫn chiếm khoảng 73%, Bình Dương cũ 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%. Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung mở bán mới, xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi thể hiện rõ hơn.

Đối với nhà thấp tầng, tỷ trọng nguồn cung mới tại TP.HCM cũ từng dao động khoảng 40-70%, nhưng từ năm 2024 đã giảm xuống còn khoảng 20-40%. Với căn hộ, trước năm 2024, TP.HCM cũ thường chiếm 60-85% nguồn cung mở bán mới toàn vùng; từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này chỉ còn khoảng 20-50%. Nguồn cung mới theo đó phân bổ nhiều hơn sang Bình Dương, Đồng Nai và Long An cũ.

Sự dịch chuyển này có nguyên nhân từ quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, chi phí phát triển cao, đồng thời gắn với quá trình đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian đô thị. Các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro đang từng bước cải thiện kết nối giữa khu vực lõi với các địa bàn xung quanh.

Ở chiều ngược lại, giá nhà tại khu vực trung tâm liên tục tăng cũng khiến người mua phải mở rộng phạm vi tìm kiếm.

Theo CBRE, trong giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12%/năm. Trong dự báo giai đoạn 2026-2028, giá sơ cấp và thứ cấp được CBRE dự kiến tăng lần lượt khoảng 11% và 5-6% mỗi năm.

Điều này đặt bài toán khả năng chi trả ngày càng rõ hơn, đặc biệt đối với nhóm mua nhà để ở.

Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn được dẫn tại hội thảo cho thấy 69% người được khảo sát tại TP.HCM chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Chỉ 27% vẫn ưu tiên sống gần khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và giá cao hơn.

Đáng chú ý, 72% người mua ở lựa chọn những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Những con số này cho thấy sự dịch chuyển không chỉ diễn ra ở phía doanh nghiệp phát triển dự án. Người mua cũng đang thay đổi bán kính tìm kiếm nhà ở để cân bằng bốn yếu tố: Giá, diện tích, khả năng kết nối và chất lượng sống.

Vì vậy, khái niệm "vùng ven" cũng đang thay đổi. Khi kết nối giao thông được cải thiện, một khu vực cách xa trung tâm về địa lý chưa chắc đồng nghĩa với khó tiếp cận. Ngược lại, nơi có quỹ đất lớn nhưng thiếu hạ tầng, dịch vụ và việc làm cũng chưa đủ điều kiện trở thành một cực phát triển mới.

Vấn đề của thị trường vì thế không đơn thuần là dịch chuyển nguồn cung ra xa trung tâm, mà là nguồn cung mới sẽ hình thành ở đâu và có đi cùng hạ tầng, việc làm, dịch vụ cũng như nhu cầu ở thực hay không.

Giá trị bất động sản không còn chỉ nằm ở vị trí

Sâu hơn sự thay đổi về địa bàn là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn bất động sản. Trong thời gian dài, vị trí thường được xem là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị nhà đất. Khoảng cách tới trung tâm càng ngắn, bất động sản thường càng được đánh giá cao. Tuy nhiên, khi đô thị mở rộng và hạ tầng liên vùng phát triển, cách hiểu về "vị trí" cũng thay đổi.

Theo CBRE, người mua hiện quan tâm nhiều hơn tới giá trị sử dụng thực tế và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình trong dài hạn. Một nơi ở không chỉ được đánh giá bằng khoảng cách tới trung tâm mà còn bằng khả năng tiếp cận trường học, y tế, thương mại, công viên, nơi làm việc và các không gian sinh hoạt cộng đồng.

Đó cũng là cơ sở để những mô hình đô thị tích hợp, đô thị đa chức năng. Với mô hình này, các nhu cầu thiết yếu như học tập, chăm sóc sức khỏe, mua sắm, làm việc và giải trí có thể được đáp ứng trong phạm vi di chuyển tương đối ngắn.

Nói cách khác, giá trị của bất động sản đang có xu hướng mở rộng từ giá trị của một căn nhà sang giá trị của môi trường sống xung quanh căn nhà đó.

Sự thay đổi này cũng được thể hiện trong cách Nam Long tổ chức triển lãm năm nay. Thay vì chỉ trưng bày từng sản phẩm nhà ở, không gian triển lãm được tổ chức quanh các hoạt động sống, học tập, làm việc, mua sắm và giải trí trong khu đô thị. Các dự án, quy hoạch và tiện ích được giới thiệu trong cùng một không gian để người tham quan có thể hình dung mối quan hệ giữa sản phẩm nhà ở với môi trường sống xung quanh.

Tuy nhiên, từ góc độ thị trường, việc hình thành một hệ sinh thái sống không thể chỉ dừng ở quy hoạch hay ý tưởng thiết kế. Giá trị thực của dự án phụ thuộc vào mức độ hiện hữu của hạ tầng, tiện ích, cư dân và chất lượng vận hành sau khi bàn giao.

Đây cũng là điểm phân hóa ngày càng rõ giữa các dự án. Theo bà Dương Thùy Dung, thị trường đang chuyển từ tư duy "sở hữu tài sản" sang chú trọng hơn đến "giá trị sống". Những dự án có quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng, môi trường sống và hệ thống tiện ích đáp ứng nhu cầu thực tế sẽ có nhiều cơ sở hơn để duy trì giá trị trong dài hạn.

Ở chiều ngược lại, CBRE cho rằng những dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành được cộng đồng cư dân thực tế sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Nhận định này đặt ra một vấn đề quan trọng trong bối cảnh nguồn cung đang dịch chuyển mạnh ra ngoài khu vực lõi: không phải cứ đi theo hạ tầng hoặc ra vùng ven là bất động sản tự động tạo ra giá trị.

Hạ tầng có thể mở ra dư địa phát triển, nhưng để chuyển tiềm năng thành giá trị thực còn phụ thuộc vào tiến độ kết nối, quy hoạch, chất lượng công trình, dịch vụ đô thị, khả năng vận hành và quan trọng nhất là có hình thành được nhu cầu ở thực hay không.

Nhìn từ những dữ liệu được đưa ra tại hội thảo, thị trường bất động sản phía Nam đang trải qua hai chuyển dịch song song. Một mặt, nguồn cung và nhu cầu đang mở rộng từ khu vực lõi sang các cực phát triển mới theo quá trình đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian đô thị. Mặt khác, thước đo giá trị cũng thay đổi, từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng sử dụng, từ khoảng cách tới trung tâm sang khả năng kết nối và từ một sản phẩm nhà ở riêng lẻ sang môi trường sống.

Trong bối cảnh đó, "giá trị thực" không phải một khái niệm có thể xác lập bằng thông điệp bán hàng. Với người mua nhà, giá trị ấy cuối cùng phải được kiểm chứng bằng những yếu tố cụ thể: hạ tầng có được triển khai, tiện ích có hoạt động, chất lượng công trình có bảo đảm, cộng đồng cư dân có hình thành và nơi ở có đáp ứng được nhu cầu sống lâu dài hay không.