Bất động sản công nghiệp không chỉ tăng trưởng về quy mô mà đang bước vào giai đoạn tái định hình về chất lượng. Thị trường đang chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang nâng cấp năng lực cạnh tranh, hướng tới chu kỳ phát triển dài hạn và bền vững hơn.

Công nghệ cao và logistics nâng chuẩn thị trường

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề khi nhiều chiến lược công nghiệp bắt đầu phát huy hiệu quả. Đáng chú ý, chiến lược quốc gia về bán dẫn mở ra cơ hội để Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp - kiểm định đến đóng gói tiên tiến và thiết kế vi mạch. Giai đoạn 2023 - 2025, lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao ghi nhận hàng chục tỷ USD vốn đầu tư mới, tạo nền tảng cho hệ sinh thái công nghệ cao.

Xu hướng hình thành các khu công nghiệp chuyên biệt, tích hợp công nghệ cao ngày càng rõ nét.

Song song đó, thị trường xe điện tăng trưởng nhanh, kéo theo nhu cầu phát triển chuỗi cung ứng nội địa từ linh kiện, pin đến hệ thống điện tử. Điều này đặt ra yêu cầu mới cho bất động sản công nghiệp: không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà phải là quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian dành cho R&D.

Ở phân khúc kho vận, báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy nguồn cung nhà kho xây sẵn tiếp tục gia tăng mạnh tại cả miền Bắc và miền Nam. Tỷ lệ hấp thụ duy trì tích cực nhờ nhu cầu từ doanh nghiệp sản xuất, logistics bên thứ ba và thương mại điện tử. Tuy nhiên, nguồn cung mới lớn trong năm 2026 sẽ khiến cạnh tranh gay gắt hơn, buộc chủ đầu tư phải linh hoạt chính sách giá và nâng cao chất lượng vận hành.

Đáng chú ý, mô hình kho cao tầng và kho đa chức năng đang trở thành xu hướng, giúp tối ưu quỹ đất và đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách thuê. Lợi thế cạnh tranh giờ đây không còn nằm ở diện tích, mà ở mức độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng đáp ứng các ngành có giá trị gia tăng cao.

Ông Huỳnh Thiên Quân, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Prodezi Long An, chủ đầu tư khu công nghiệp Prodezi quy mô 100ha tại Long An cho biết, trong năm 2025 doanh nghiệp đã cơ bản hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đầu tư xây dựng hạ tầng và bắt đầu bàn giao mặt bằng giai đoạn 1 cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Khu công nghiệp được định hướng thu hút doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và châu Âu, với trọng tâm là các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao. Song song đó, hệ thống khu đô thị và dịch vụ phụ trợ được phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở và sinh hoạt cho lực lượng lao động trong khu công nghiệp.

Hạ tầng phía Nam tạo lực đẩy dài hạn

Nếu công nghệ cao tạo ra lực cầu mới, thì hạ tầng giữ vai trò "mở khóa" không gian tăng trưởng. Theo Savills, Vùng Kinh tế phía Nam đang bước vào giai đoạn hiện thực hóa hàng loạt dự án trọng điểm, nổi bật là Sân bay quốc tế Long Thành dự kiến vận hành giai đoạn 1 từ năm 2026. Khi đi vào hoạt động, sân bay này sẽ nâng cao năng lực logistics, thúc đẩy xuất khẩu và gia tăng sức hút cho các trung tâm công nghiệp lân cận.

Cùng với đó, các dự án giao thông chiến lược như Vành đai 3 TP.HCM và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang từng bước hoàn thiện, tạo trục kết nối giữa khu công nghiệp, cảng biển và sân bay. Hệ sinh thái hạ tầng liên hoàn giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và củng cố lợi thế cạnh tranh của khu vực phía Nam.

Thực tế cho thấy tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại khu vực này duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất trong và ngoài nước. Giá thuê có xu hướng tăng nhẹ, song vẫn được đánh giá là cạnh tranh so với nhiều thị trường trong khu vực.

Bên cạnh hạ tầng, môi trường chính sách tiếp tục là điểm tựa quan trọng.

Ông Phạm Thanh Bình, Giám đốc Trung tâm Xúc tiến, thông tin và hỗ trợ đầu tư phía Bắc, Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) cho biết: Chính phủ đã và đang tạo mọi điều kiện thuận lợi thông qua ba nhóm chính sách chính: Ưu đãi đầu tư, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp và cải cách hạ tầng, thủ tục hành chính và định hướng phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dòng vốn chất lượng cao.

Cụ thể, các dự án công nghiệp hỗ trợ thuộc danh mục ưu tiên sẽ được hưởng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 10% trong 15 năm, miễn thuế 4 năm và giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Đồng thời được miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa tạo tài sản cố định và được hưởng các ưu đãi về đất đai, tín dụng.

Bên cạnh sự phát triển đồng bộ về hạ tầng và môi trường chính sách được hỗ trợ tối đa, bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư, Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư của SSI cho rằng, nhiều nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp trong năm 2026 sẽ gặp thách thức về diện tích đất thuê mới và diện tích ký biên bản ghi nhớ (MOU) dự kiến giảm. Đồng thời, bảng giá đất mới sẽ đẩy tiền bồi thường giải phóng mặt bằng tăng mạnh, kéo biên lợi nhuận của các dự án mới xuống thấp hơn so với thế hệ khu công nghiệp trước.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Industrial cho rằng, để nâng cao sức hấp dẫn trong thu hút đầu tư, các khu công nghiệp cần được quy hoạch đồng bộ, đặc biệt là tích hợp các tiêu chí ESG và kinh tế tuần hoàn.

Theo ông, công tác kiểm soát nước thải, khí thải vẫn cần siết chặt hơn, trong khi việc xử lý chất thải rắn và chất thải nguy hại ở một số nơi còn mang tính hình thức. Bên cạnh đó, mức tiêu thụ năng lượng lớn, phát thải carbon chưa được đo lường đầy đủ, vật liệu xây dựng có cường độ phát thải cao, cùng với vai trò của quản trị và yếu tố con người chưa được đặt đúng vị trí chiến lược, đang là những thách thức cần sớm được khắc phục.

Tổng thể, năm 2026 không chỉ đánh dấu sự mở rộng về quy mô mà còn là bước chuyển cấu trúc của bất động sản công nghiệp - từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu, từ cạnh tranh bằng giá sang cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và năng lực phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu.