Thị trường bất động sản: Khơi thông nguồn lực dòng vốn, giải phóng sức mua

Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tái cơ cấu nguồn vốn theo hướng đa dạng, dài hạn và phù hợp hơn với chu kỳ đầu tư. Khơi thông dòng vốn là điều kiện để phục hồi thanh khoản và đưa thị trường phát triển theo nhu cầu thực.

Giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng, mở rộng nguồn vốn dài hạn

Tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn, giải phóng nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số" diễn ra ngày 22/10 tại Hà Nội (do Tạp chí  điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam và Kênh thông tin Người Quan Sát tổ chức), các chuyên gia cho rằng: Cần phát huy đồng thời vai trò của tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán để đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng lớn của nền kinh tế. 

Với lĩnh vực bất động sản, yêu cầu này càng cấp thiết khi đặc thù dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian triển khai dài và khả năng thu hồi vốn phụ thuộc đáng kể vào tiến độ pháp lý cũng như sức mua thị trường.

Các chuyên gia cho rằng nếu nguồn tài trợ không tương thích với tiến độ đầu tư, doanh nghiệp có thể phải gánh chi phí lãi vay kéo dài, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh và giá bán cuối cùng.

TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho biết các tổ chức tín dụng đóng góp khoảng 51% nguồn vốn huy động phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. 

Trong khi đó, nhu cầu vốn đầu tư giai đoạn 2026 - 2030 lên tới 38,5 triệu tỷ đồng. Quy mô nhu cầu này đặt ra yêu cầu mở rộng các kênh huy động khác, thay vì tiếp tục dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, sự phụ thuộc vào một kênh vốn duy nhất có thể tạo áp lực lớn khi điều kiện tín dụng thay đổi, khi một dự án thường cần nhiều năm để hoàn thiện thủ tục, xây dựng, đưa sản phẩm ra thị trường và thu hồi vốn.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho rằng, một dự án bất động sản thường có chu kỳ triển khai ít nhất 3 - 5 năm; nhu cầu vốn trung và dài hạn của các dự án có thể kéo dài từ 5 - 25 năm, trong khi nguồn tiền gửi vào ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn. 

Sự chênh lệch về thời hạn giữa nguồn vốn huy động và nhu cầu đầu tư đòi hỏi thị trường phải có thêm những kênh tài trợ dài hạn phù hợp.

Theo ông Phạm Nguyễn Toan, cần phát triển trái phiếu doanh nghiệp gắn với tài sản bảo đảm, xếp hạng tín nhiệm độc lập và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bổ sung nguồn tài trợ ngoài ngân hàng. 

Đồng thời, tín dụng dành cho phát triển dự án cần được xem xét trên cơ sở pháp lý, tiến độ thi công và khả năng tạo dòng tiền, thay vì áp dụng cách đánh giá đồng nhất cho mọi trường hợp.

Ở góc độ thị trường vốn, PGS.TS Phùng Thế Đông đề xuất kết nối các kênh tài trợ theo vòng đời dự án. 

Trong giai đoạn đầu, tín dụng ngân hàng có thể hỗ trợ quá trình hình thành và triển khai dự án. Khi công trình hoàn thành, đi vào hoạt động và bắt đầu tạo doanh thu, doanh nghiệp có thể huy động vốn qua thị trường, chẳng hạn phát hành trái phiếu, để điều chỉnh cơ cấu tài trợ và giảm áp lực đối với tín dụng ngân hàng.

Cách tiếp cận này đặc biệt có ý nghĩa với những dự án bất động sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, khai thác thương mại hoặc vận hành tài sản. Khi dự án đã đi vào hoạt động, dòng tiền thực tế và chất lượng tài sản có thể trở thành cơ sở quan trọng để doanh nghiệp tiếp cận các hình thức huy động vốn phù hợp hơn.

PGS.TS Phùng Thế Đông đề xuất phát triển các định chế đầu tư dài hạn, đồng thời nghiên cứu mở rộng kênh đầu tư đối với nguồn vốn bảo hiểm xã hội và đa dạng hóa công cụ trái phiếu, trong đó có trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu đô thị và trái phiếu đường sắt.

Bên cạnh việc mở rộng nguồn vốn, TS Cấn Văn Lực cũng lưu ý doanh nghiệp cần thay đổi thói quen chỉ tìm đến ngân hàng khi cần huy động vốn. 

Muốn tiếp cận thị trường trái phiếu, vốn quốc tế hoặc các trung tâm tài chính quốc tế, doanh nghiệp phải nâng cao tính minh bạch, chất lượng quản trị và khả năng cung cấp thông tin. Đây cũng là những điều kiện cần thiết để củng cố niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản.

Khơi thông sức mua nhà ở thực: Đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường

Nếu đa dạng hóa nguồn vốn giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, thì sức mua của người dân lại quyết định khả năng tiêu thụ sản phẩm và hoàn lưu dòng tiền. 

Hai vấn đề này có mối quan hệ chặt chẽ: Dự án khó bán hàng sẽ chậm thu hồi vốn, trong khi chi phí tài chính kéo dài có thể tiếp tục đẩy giá thành lên cao, làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, tỷ lệ sử dụng vốn vay của người mua nhà có thể ở mức 50 - 70%. Với mức vay này, biến động lãi suất, đặc biệt khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, có ảnh hưởng đáng kể đến nghĩa vụ trả nợ của các hộ gia đình. 

Chi phí vay tăng có thể khiến người mua trì hoãn quyết định giao dịch, ngay cả khi nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu.

Từ thực tế đó, ông đề xuất nghiên cứu các gói cấp bù hoặc cơ chế cố định lãi suất ở mức thấp trong 5 - 10 năm đầu đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền. Người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội cũng cần được xem xét cơ chế ưu tiên về thời hạn vay và hệ số rủi ro.

Đây là hướng tiếp cận đặt khả năng chi trả của người mua vào trung tâm chính sách tài chính nhà ở. Thay vì chỉ quan tâm đến việc mở rộng tín dụng, cần xem xét người vay có đủ khả năng duy trì nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn hay không. 

Khi chi phí vốn có thể dự báo, người dân sẽ chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, còn doanh nghiệp có thêm cơ sở để xây dựng phương án bán hàng phù hợp.

Về phía nguồn cung, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng, cần phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng thanh toán thực tế. Ông đồng thời kiến nghị đẩy nhanh Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội để bán và cho thuê, gắn với việc số hóa thủ tục và cải thiện khả năng tiếp cận chính sách.

Đối với doanh nghiệp, bài toán không chỉ là tiếp cận được nguồn vốn mà còn phải lựa chọn đúng phân khúc, minh bạch pháp lý, tiến độ và chi phí sản phẩm. Việc cơ cấu lại danh mục đầu tư, điều chỉnh biên lợi nhuận kỳ vọng và tập trung vào nhu cầu ở thực sẽ giúp hạn chế rủi ro tồn kho, đồng thời cải thiện khả năng thu hồi vốn.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cũng lưu ý, kỳ vọng giá bất động sản giảm 30 - 50% như giai đoạn 2011 - 2015 cần được đặt trong tương quan với mặt bằng chi phí hiện nay. 

Tiền đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và các yêu cầu tuân thủ đều tác động đến giá thành. Vì vậy, giảm giá sâu không phải lúc nào cũng khả thi nếu các yếu tố đầu vào chưa được giải quyết.

Muốn đưa giá nhà về gần khả năng chi trả, cần đồng thời xử lý những điểm nghẽn về pháp lý, chi phí đầu vào, nguồn vốn và cơ cấu sản phẩm. 

Theo đề xuất của ông Toan, việc đồng bộ quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng, xử lý dự án tồn đọng, rút ngắn thời gian thẩm định và cấp phép liên ngành sẽ góp phần hạn chế chi phí phát sinh do dự án kéo dài.

Ở góc độ rộng hơn, TS Cấn Văn Lực đề xuất, nghiên cứu mã hóa tài sản bất động sản và chứng khoán trên nền tảng blockchain để giao dịch trong dài hạn. 

Theo ông Lực, đây là hướng có thể bổ sung phương thức kết nối tài sản với dòng vốn, song cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế triển khai bởi hoạt động này chưa được cho phép theo nội dung ông nêu tại hội thảo.

Dù lựa chọn kênh huy động nào, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào khả năng đưa vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh và tạo ra dòng tiền thực. 

Với bất động sản, điều đó đồng nghĩa với việc không chỉ tháo gỡ khó khăn tài chính cho chủ đầu tư, mà còn phải tạo điều kiện để sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.