Thị trường bất động sản quý I/2026: Chung cư dẫn dắt, đất nền nhạy với biến động
Dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn quý I/2026 nhận định: Chung cư đang dẫn dắt đà hồi phục, trong khi đất nền chưa điều chỉnh sâu về giá.
Chung cư: Nơi dòng tiền và nhu cầu thực trú ẩn
Sáng 15/4, nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2026 với hơn 1.000 khách tham dự.
Chuyên gia của batdongsan.com.vn cho biết tốc độ phục hồi của thị trường TP.HCM đang tốt hơn Hà Nội.
Ông Đồng Quang Cảnh, quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản đang nhận được lực hỗ trợ từ quy hoạch và đầu tư công. Theo ông, đây là giai đoạn hạ tầng được triển khai với tốc độ đồng bộ và quyết liệt tại cả Hà Nội và TP.HCM.
Tại Hà Nội, quy hoạch định hướng phát triển theo 9 trục không gian hành lang, không chỉ tập trung vào nội đô mà mở rộng ra các đô thị vệ tinh theo cả 4 phía Đông - Tây - Nam - Bắc. Các dự án vành đai 3.5, vành đai 4 và hệ thống cầu vượt sông Hồng đang được triển khai khẩn trương để khép kín hạ tầng giao thông thủ đô.
Tại TP.HCM, trọng tâm là nâng cấp hạ tầng liên kết vùng nhằm kết nối ba cực tăng trưởng: công nghiệp (Bình Dương cũ), tài chính (TP.HCM) và logistics (Vũng Tàu cũ). Các tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và đường vành đai 3, 4 đang được thúc đẩy để thay đổi hoàn toàn diện mạo giao thông khu vực Nam Bộ.
Tại chương trình, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn nhận định, trong khi mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi sau Tết, dòng tiền và hành vi người mua không phân bổ đồng đều, mà tập trung vào những phân khúc có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động vĩ mô.
Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP.HCM cũ tăng 4% và TP.HCM mới tăng 1%, trong khi Hà Nội vẫn đang đối mặt với thách thức khi mức độ quan tâm chưa quay về mốc ghi nhận vào tháng 12/2025.
Trong bức tranh phân hóa, chung cư là phân khúc nổi bật với tăng trưởng về mức độ quan tâm, đóng vai trò dẫn dắt đà phục hồi của thị trường toàn quốc.
Dữ liệu cho thấy, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4 - 7% so với tháng 12/2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các loại hình khác, phản ánh dòng tìm kiếm đang quay trở lại với phân khúc này.
Lượng quan tâm tập trung vào chung cư.
Không chỉ về hành vi tìm kiếm, chung cư còn được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới, theo khảo sát với môi giới. Điểm đáng chú ý là tỷ trọng người mua để ở chiếm đa số.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn vào quý I/2026, 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng.
Bà Ngọc Ánh cho biết trước đây có những thời điểm tỷ lệ người mua chung cư để đầu tư lướt sóng lên đến 30 - 40%. Sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu sử dụng thực.
Trong bối cảnh lãi suất và các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, giá bán chung cư vẫn duy trì ổn định, với mức tăng nhẹ khoảng 1,5 - 2,4% theo quý.
Trong quý I/2026, giá rao trung bình chung cư tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2 và 69 triệu đồng/m2 tại TP.HCM cũ, cho thấy khả năng "giữ giá" của phân khúc, nhờ nền tảng nhu cầu bền vững.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh chia sẻ, dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn còn phản ánh sự dịch chuyển quan tâm khác biệt giữa hai đô thị lớn. Người TP.HCM đang dần mở rộng ra vùng ven nội thành, đặc biệt ở Vành đai 3. Tỷ trọng quan tâm đến các khu vực quanh Vành đai 3 và Vành đai 3 mở rộng đã tăng từ 39% năm 2023 lên 46% vào quý I/2026.
Người Hà Nội lại có xu hướng dịch chuyển quan tâm ra các tỉnh khác.
Theo bà Ngọc Ánh, có sự khác biệt trong tâm lý đầu tư đặc thù của từng khu vực: "Nhà đầu tư TP.HCM có xu hướng đi theo các thị trường liền kề, gắn với hạ tầng và khả năng kết nối, trong khi người Hà Nội có xu hướng mở rộng danh mục ra nhiều vùng địa lý khác nhau".
Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội giảm từ 91% năm 2023 xuống 76% vào quý I/2026, trong khi tỷ trọng quan tâm đến chung cư ở các tỉnh miền Bắc và miền Trung tăng dần qua các năm.
Cụ thể, tại khu vực phía Bắc, các tỉnh thu hút lượng tìm kiếm chung cư từ người Hà Nội lớn nhất là Hưng Yên và Hải Phòng; trong khi tại miền Trung, Đà Nẵng và Khánh Hòa là hai điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư từ thủ đô.
Đất nền: Loại hình phản ứng nhanh với biến động vĩ mô
Khác với chung cư, đất nền bộc lộ độ nhạy cảm cao hơn với các yếu tố vĩ mô. Bà Ngọc Ánh cho rằng: "Những yếu tố như thay đổi chính sách, biến động lãi suất hay các sự kiện kinh tế - địa chính trị đều được phản ánh nhanh chóng vào mức độ quan tâm và giao dịch đất nền".
"Theo chúng tôi quan sát trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện các thông tin như quy hoạch, sáp nhập địa giới hay chính sách mới, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng đáng kể.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, khi xuất hiện thông tin như áp lực lãi suất tăng, chính sách thuế hoặc các biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng", bà Ngọc Ánh cho biết.
Dù biến động về quan tâm và thanh khoản, mặt bằng giá đất nền lại có xu hướng ổn định hơn. Trong 3 năm qua, giá đất nền hầu như không ghi nhận điều chỉnh giảm rõ rệt, mà chủ yếu đi ngang. Điều này cho thấy kỳ vọng của người bán vẫn neo ở mức cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn.
Đất nền có độ nhạy cao với biến động vĩ mô thể hiện ở lượng quan tâm và giao dịch.
Xét theo khu vực, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm 2025. Cụ thể, TP.HCM cũ giảm 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.
Về mặt bằng giá, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình đạt 81 triệu đồng/m2 trong quý I/2026, giảm nhẹ so với 82 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025 nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025.
TP.HCM cũ ghi nhận giá đi ngang 68 triệu đồng/m2 từ quý IV/2025 - I/2026, nhưng vẫn tăng so với mức 63 triệu đồng/m2 vào quý I/2025.
Điểm đáng chú ý là sự phân hóa theo vùng miền. Nếu miền Bắc và miền Nam nhìn chung đều ghi nhận xu hướng giảm về mức độ quan tâm, thì miền Trung lại nổi lên như một điểm sáng. Hầu hết các địa phương khu vực này ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10 - 28%.
Theo bà Ngọc Ánh, động lực chính đến từ nguồn cung mới. Trong quý I/2026, nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt ra hàng tại miền Trung, đặc biệt tại các thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hòa… Đây là yếu tố quan trọng giúp thu hút lại dòng quan tâm vào khu vực này.
Theo ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh hiện tại, không có kênh đầu tư nào tốt cho tất cả mọi người trong mọi thời điểm. Việc lựa chọn kênh đầu tư phải dựa trên ba yếu tố cốt lõi, gồm khẩu vị rủi ro, mục tiêu tài chính và chiến lược nắm giữ của mỗi người.
Nhìn vào quá trình dài từ năm 2015 - 2025, ông Bạch Dương cho rằng, mỗi kênh đầu tư đều có chu kỳ riêng. Trong 10 năm qua, vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang. Đây là kênh phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn, nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều trong dài hạn.