Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới khi nguồn cung từng bước phục hồi, dòng tiền chuyển hướng sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và có khả năng khai thác hiệu quả trong dài hạn.
Ưu tiên giá trị thực
Ngày 16/7, tại TP.HCM, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề: "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực".
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE phát biểu tại hội thảo.
Phát biểu khai mạc hội thảo, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi được duy trì, nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng rõ nét.
Theo ông Đính, những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cũng như hành vi của người mua đang tạo nên quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.
Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang vận động dựa trên nhu cầu ở thực và khả năng khai thác giá trị của tài sản.
Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực để doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai dự án, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Dẫn số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), Chủ tịch VARS cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%.
"Điều này cho thấy, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới", ông Đính cho biết.
Nguồn cung phục hồi nhưng vẫn "lệch pha" phân khúc
Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do VARS IRE công bố, nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện nhờ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án và triển khai nhiều dự án quy mô lớn.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì tâm lý thận trọng, giãn tiến độ mở bán hoặc kéo dài giai đoạn thăm dò thị trường.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nguồn cung nhà ở được cải thiện nhờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án quy mô lớn. Nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn thận trọng trong kế hoạch mở bán, nhằm đánh giá sức hấp thụ của thị trường.
Các chuyên gia chia sẻ tại hội thảo.
Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34 nghìn sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025, trong đó hơn 70 nghìn sản phẩm là nguồn cung mới.
Nguồn hàng tiếp tục tập trung tại các đại đô thị và các dự án hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Tuy nhiên, tình trạng "lệch pha" cung - cầu vẫn chưa được cải thiện. Gần 82% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang; căn hộ trung cấp chiếm khoảng 18%; trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như không xuất hiện trên thị trường.
Đối với sản phẩm thấp tầng và đất nền, nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Ông Lưu Quang Tiến, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS IRE cho rằng, sự lệch pha này xuất phát từ áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án.
Trong điều kiện hiện nay, nhà ở thương mại bình dân rất khó quay trở lại thị trường nếu không có những điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án mới.
Dòng tiền chuyển từ "đón sóng" sang "đón giá trị"
Các chuyên gia nhận định, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường bất động sản.
Người mua ngày càng ưu tiên các khu vực có hạ tầng được triển khai thực tế, pháp lý minh bạch và sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền.
Quyết định xuống tiền hiện không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ thi công, chất lượng bàn giao và khả năng cho thuê.
Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới.
Dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược "đón sóng" sang "đón giá trị", trong khi các đợt đầu cơ ngắn hạn chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt.
Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp; tính chung 6 tháng đầu năm đạt khoảng 48 nghìn giao dịch.
Riêng nguồn cung mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, cho thấy sức cầu vẫn được duy trì. Tuy nhiên, dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Báo cáo của VARS IRE cho thấy, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng và nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp.
Thay vì giảm giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.
Trong quý II/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân trên cả nước đạt khoảng 80 triệu đồng/m2; bình quân 6 tháng đầu năm ở mức 76,5 triệu đồng/m2.
Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước. Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) đã thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2 do nhiều dự án được nâng cấp lên phân khúc cao cấp.
Nhìn tổng thể, các chuyên gia nhận định quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải là tín hiệu suy giảm, mà là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn.
Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường sẽ từng bước thiết lập mặt bằng giá trị mới, trong đó những sản phẩm đáp ứng yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế, tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tới.
Hạ tầng sẽ tái phân bổ giá trị bất động sản
TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng nhận định, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới với động lực đến từ quá trình mở rộng không gian đô thị và liên kết vùng thông qua các dự án hạ tầng quy mô lớn.
Theo ông Kiên, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ chứng kiến hàng loạt công trình trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các tuyến metro, đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ, các tuyến cao tốc cùng hệ thống cảng biển và logistics được triển khai đồng bộ.
Đây sẽ là nền tảng hình thành mạng lưới kết nối liên vùng hoàn chỉnh, mở rộng không gian phát triển từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh và những cực tăng trưởng mới của vùng Đông Nam Bộ.
Ông Kiên cho rằng, trong chu kỳ phát triển mới, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết nối hạ tầng, thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích và chất lượng môi trường sống thay vì chỉ dựa trên vị trí địa lý.
"Hạ tầng sẽ không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà tái phân bổ giá trị theo các hành lang phát triển mới", ông Kiên nhận định.