Thị trường bất động sản vào cuộc chơi mới: Giá trị sử dụng thay thế kỳ vọng tăng giá

Giá nhà vẫn ở mức cao, lãi suất vay chưa thực sự dễ chịu và những bài học từ các cơn sốt đất trong quá khứ đang khiến người mua nhà thay đổi cách xuống tiền.

Người mua nhà dừng chạy theo những "cơn sóng"

Sau gần ba năm tích lũy, đầu năm nay, vợ chồng anh Hoàng Minh Quân (37 tuổi, nhân viên kỹ thuật tại Hà Nội) quyết định mua nhà thổ cư trong ngõ tại khu vực phía Đông thành phố.

Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, ngày càng nhiều khách hàng ưu tiên những sản phẩm có thể ở ngay, khai thác ngay và đáp ứng nhu cầu sống thực tế.

Trước đó, gia đình anh từng nhiều lần cân nhắc mua đất nền tại một số địa phương ven đô sau khi nghe thông tin về các dự án hạ tầng và quy hoạch mới. Tuy nhiên, sau khi tính toán dòng tiền, áp lực trả nợ ngân hàng và nhu cầu ổn định chỗ ở cho con nhỏ, anh Quân lựa chọn một căn hộ đã hoàn thiện pháp lý, có thể nhận nhà ngay.

"Giá nhà bây giờ đã cao, lãi vay cũng không còn thấp như trước. Nếu vay ngân hàng để mua một tài sản chỉ chờ tăng giá thì rủi ro rất lớn. Điều tôi quan tâm nhất hiện nay là nơi ở phải thuận tiện đi làm, gần trường học của con và có thể sử dụng ngay", anh Quân chia sẻ.

Câu chuyện của gia đình anh Quân phản ánh sự thay đổi khá rõ trong tâm lý người mua nhà hiện nay.

Nếu như giai đoạn 2018-2021, nhiều người sẵn sàng xuống tiền chỉ vì nghe thông tin mở đường, chuẩn bị lên quận hoặc đón đầu quy hoạch, thì hiện nay các quyết định mua bất động sản được cân nhắc kỹ lưỡng hơn rất nhiều.

Người mua không còn chỉ đặt câu hỏi "giá sẽ tăng bao nhiêu" mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng thực tế của tài sản. 

Họ muốn biết dự án có thể ở được ngay hay không, hạ tầng khu vực đã hình thành đến đâu, khả năng kết nối giao thông ra sao, có trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hay các dịch vụ thiết yếu hay không.

Theo ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI CM (AAust), CWP, trong bối cảnh pháp lý dần được hoàn thiện, hạ tầng được đầu tư mạnh và cơ cấu người mua thay đổi nhanh chóng, yếu tố quyết định giá trị bất động sản không còn đơn thuần là khả năng tăng giá mà là khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và chất lượng sống của người sở hữu.

Ông Hùng cho rằng việc kiểm soát tín dụng cùng những biến động của nền kinh tế đã khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà trở nên thận trọng hơn. Điều này buộc thị trường quay trở lại với những giá trị nền tảng là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác sử dụng hiệu quả và được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng đồng bộ.

Xu hướng này cũng đang thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven. Trong bối cảnh giá bất động sản khu vực trung tâm liên tục neo ở mức cao, nhiều gia đình chấp nhận di chuyển xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, chi phí hợp lý hơn và hệ thống tiện ích ngày càng hoàn thiện.

Đáng chú ý, nhóm khách hàng Gen Z đang dần trở thành lực lượng mua nhà chủ đạo. Đây là thế hệ đề cao trải nghiệm sống, sự thuận tiện và chất lượng môi trường cư trú. Với họ, một căn nhà không chỉ là tài sản tích lũy mà còn phải đáp ứng nhu cầu làm việc, học tập, giải trí và kết nối cộng đồng.

Cuộc cạnh tranh mới thuộc về sản phẩm tạo giá trị thật

Sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra áp lực tái cấu trúc đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Nếu như trước đây nhiều dự án được quảng bá bằng những lời hứa về tiềm năng tăng giá hoặc lợi thế đón đầu quy hoạch, thì hiện nay các chủ đầu tư buộc phải chứng minh giá trị thực của sản phẩm thông qua chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích, khả năng vận hành và tính pháp lý minh bạch.

Nhiều doanh nghiệp cũng đang điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách mua ở thực, như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc tăng thời gian ân hạn nợ gốc nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng.

Theo ông Tô Anh Hùng, đây không đơn thuần là các chương trình kích cầu ngắn hạn mà phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển sản phẩm. Khi người mua ngày càng thực dụng hơn, doanh nghiệp cũng phải tập trung vào việc tạo ra giá trị sử dụng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá của thị trường.

Song song với đó, hạ tầng đang trở thành yếu tố định hình giá trị bất động sản trong chu kỳ mới. Các dự án metro, đường vành đai, sân bay Long Thành cùng nhiều tuyến giao thông liên vùng đang góp phần tái cấu trúc không gian phát triển đô thị tại nhiều địa phương.

Theo ông Hùng, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn được đo bằng khoảng cách tới khu vực trung tâm truyền thống mà bằng khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế, logistics và hạ tầng giao thông mới.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những tiêu chuẩn cao hơn về minh bạch, pháp lý và chất lượng sản phẩm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nguồn cung đang dần phục hồi sau thời gian dài gặp khó khăn bởi các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, khi nguồn cung gia tăng, áp lực cạnh tranh trên thị trường cũng lớn hơn. 

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp sở hữu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai tốt sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.

Ông Đính cho rằng quá trình số hóa dữ liệu bất động sản, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, pháp lý và giao dịch sẽ khiến thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn. 

Khi người mua có đầy đủ thông tin để đánh giá và so sánh, những sản phẩm thiếu chất lượng hoặc chỉ dựa vào các kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ ngày càng khó tồn tại.