Thị trường BĐS Tây Ninh: Bứt phá từ hợp lực hạ tầng và công nghiệp
Sau khi sáp nhập, thị trường bất động sản Tây Ninh hội tụ những yếu tố động lực đột phá rõ rệt để phát triển kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, từ đất nền, công nghiệp, logistics đến nhà phố và thương mại, dịch vụ.
Đất nền và nhà ở liền thổ tăng sức hút
Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Việt Nam, về phân khúc đất nền, Tây Ninh mới tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường. Long An (cũ) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung sơ cấp khu vực với hơn 2.100 sản phẩm, chiếm khoảng 33% trong nửa đầu năm 2025. Sức cầu tăng mạnh gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương, chiếm tới hơn 92% lượng giao dịch.
Thị trường bất động sản Tây Ninh đang sở hữu nhiều dư địa tăng trưởng sau sáp nhập.
Tây Ninh mới nổi lên như điểm sáng mới nhờ mức giá cạnh tranh. Trong khi giá trung vị đất nền tại TP.HCM đã vượt 50 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chạm 140 triệu đồng/m2, thì Long An (cũ) chỉ ở mức hơn 27 triệu đồng/m2.
Riêng Tây Ninh (cũ) có giá trung vị khoảng 12 triệu đồng/m2, cao nhất hơn 38 triệu đồng/m2, tạo dư địa lớn cho các nhà đầu tư trung và dài hạn.
Bên cạnh đó, giá thứ cấp đất nền tính tới quý II/2025 tại Tây Ninh tăng trung bình 4% so với quý trước, chủ yếu ở các khu vực có pháp lý hoàn chỉnh. Việc nguồn cung sơ cấp khan hiếm khiến nhu cầu chuyển hướng sang hàng có sẵn tăng lên, nhất là với nhà đầu tư muốn "xuống tiền nhanh" để đón sóng hạ tầng.
Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, thị trường cũng ghi nhận mức phục hồi đáng kể. DKRA cho biết nguồn cung tăng 64% trong nửa đầu năm 2025 và lượng tiêu thụ gấp gần 6 lần so với cùng kỳ năm 2024, đạt khoảng 3.438 giao dịch thành công.
Long An (cũ) tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 91% lượng mở bán. Giá sơ cấp tăng nhẹ 2% so với quý trước, trong khi giá thứ cấp tăng trung bình 6%, đặc biệt ở các khu dự án tích hợp có pháp lý hoàn chỉnh và vị trí gần TP.HCM.
Nhiều dự án quy mô lớn tại khu vực giáp ranh đang được triển khai, trong đó đáng chú ý có khu đô thị An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Lập (Tây Ninh), cung cấp hơn 2.200 sản phẩm gồm nhà phố, biệt thự liền kề và đơn lập.
Giá bán khởi điểm khoảng 21 triệu đồng/m2, tăng 78% so với 2024 nhưng vẫn được xem là cạnh tranh khi so với các khu vực lân cận như Bình Chánh, nơi giá trung bình đã vượt 110 triệu đồng/m2.
Theo dự báo của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE, đến năm 2027, giá nhà ở tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An sẽ tiếp tục tăng lần lượt 10%, 11%, 10% và 19%/năm ở phân khúc căn hộ; còn phân khúc nhà phố/biệt thự dự kiến tăng 4 - 12%/năm.
Long An và Tây Ninh mới, nhờ mặt bằng giá thấp và hạ tầng kết nối thuận lợi, được xem là "vùng trũng" tiềm năng của thị trường vệ tinh phía Nam.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam, sự bùng nổ hạ tầng liên kết vùng - đặc biệt là cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3 - TP.HCM và cao tốc TP.HCM - Mộc Bài - đang tạo ra động lực dịch chuyển dân cư mạnh mẽ. Tây Ninh mới giữ vai trò trung chuyển chiến lược, kết nối trực tiếp TP.HCM với các hành lang giao thương phía Nam và sang Campuchia.
Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, thị trường nơi đây cũng đối diện thách thức. Một số khu vực trước đó xuất hiện tình trạng thổi giá đất khi hạ tầng thực tế chưa hoàn thiện. Chuyên gia cho rằng, quá trình điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập cũng cần thêm thời gian để ổn định, tránh rủi ro "chạy trước quy hoạch".
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết, trong quý I và II, các giao dịch thành công của thị trường Tây Ninh luôn tăng, nhất là phân khúc chung cư. Lượng tìm kiếm nhà ở tại tỉnh này liên tục tăng, nhất là các dự án có mức giá từ 30 triệu đồng đổ lại. Mức độ hấp thụ cụ thể còn cần theo dõi, nhưng chuyên gia khẳng định nhà ở Tây Ninh sẽ sôi động trong những quý tới.
Một dự án khu đô thị vừa qua được khởi công tại tỉnh Tây Ninh.
Công nghiệp, logistics và thương mại - dịch vụ dẫn dắt tăng trưởng
Không chỉ đất nền và nhà ở, Tây Ninh đang nổi lên như trung tâm phát triển công nghiệp - logistics. Nhiều khu công nghiệp quy mô lớn đang được triển khai tại Cần Giuộc, Bến Lức và Đức Hòa (cũ), tiêu biểu là KCN Long Hậu, Phúc Long, Đức Hòa I-III, KCN Thủ Thừa (vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng) và KCN Bình Hòa Nam 1 (hơn 322ha, vốn 3.900 tỷ đồng).
Mới đây, báo cáo thị trường "Bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập: Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá" do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phát hành đã chỉ ra những động lực dẫn dắt tăng trưởng cho thị trường bất động sản Tây Ninh.
Trong đó, với quỹ đất rộng, giá thuê cạnh tranh và hạ tầng giao thông đang hoàn thiện, phân khúc công nghiệp - logistics được xem là trụ cột tăng trưởng bền vững của Tây Ninh trong giai đoạn tới.
Dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào các khu công nghiệp trọng điểm, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở công nhân, chuyên gia và các dịch vụ thương mại phụ trợ, tạo vòng phát triển tích cực cho thị trường địa ốc.
Bất động sản thương mại - dịch vụ cũng được các chuyên gia của VIRES đánh giá có tiềm năng bứt phá nhờ kết hợp lợi thế cửa khẩu quốc tế và du lịch. Tây Ninh sở hữu bốn cửa khẩu quốc tế, trong đó nổi bật là Mộc Bài, khu vực đã được quy hoạch trở thành đô thị cửa khẩu và trung tâm logistics trọng điểm của vùng.
Đây là điều kiện thuận lợi để phát triển các trung tâm thương mại, khu dịch vụ biên mậu, khách sạn, văn phòng và hệ thống logistics phục vụ giao thương xuyên biên giới.
Phân khúc công nghiệp - logistics được xem là trụ cột tăng trưởng bền vững của Tây Ninh trong giai đoạn tới.
Song song đó, du lịch tiếp tục là hạt nhân quan trọng của thương mại - dịch vụ Tây Ninh. Các điểm đến như núi Bà Đen, hồ Dầu Tiếng cùng hệ thống di tích văn hóa, tôn giáo đặc sắc đang thu hút lượng khách tăng đều qua từng năm.
Sự tham gia của các tập đoàn lớn như Sun Group, Vingroup mở ra chuỗi dự án nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và dịch vụ lưu trú chất lượng cao, góp phần nâng tầm giá trị bất động sản du lịch, thương mại địa phương.
Vùng giáp ranh TP.HCM, gồm Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc (cũ) cũng đang chuyển mình nhanh chóng, với hàng loạt đô thị mới được quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, cảnh quan hiện đại.
Đây là khu vực có tiềm năng lớn để phát triển nhà phố thương mại, trung tâm thương mại và hệ thống dịch vụ đô thị, phục vụ cư dân và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp lân cận.