Theo nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee, sự chững lại của thị trường căn hộ không phải tín hiệu suy giảm mà là nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng, giúp thị trường tái cân bằng và tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới.

Đà tăng giá căn hộ đã chững lại

Theo thống kê mới nhất từ nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee, thị trường căn hộ chung cư trên toàn quốc ghi nhận dấu hiệu chững lại trong tháng 11.

Thống kê thị trường giá chung cư tháng 11/2025. (Nguồn: Biggee).

Đà tăng giá vẫn duy trì nhưng ở mức rất thấp, mang tính tượng trưng, khi hầu hết các khu vực chỉ tăng dưới 1%. Đáng chú ý, số lượng dự án không ghi nhận tăng giá chiếm tỷ trọng áp đảo, cho thấy thị trường đã bước qua giai đoạn tăng nóng như những tháng trước.

Cụ thể, tại đa số thị trường, các dự án đứng giá chiếm quá bán, các dự án có điều chỉnh tăng chỉ chiếm thiểu số và mức tăng không còn đột biến. Điều này khiến mức tăng chung của toàn thị trường ở mức thấp, phản ánh tâm lý thận trọng rõ nét hơn từ cả phía người mua lẫn nhà đầu tư.

Theo đó, tại thị trường Hà Nội, số liệu khảo sát cho thấy biến động giá trung bình dao động khoảng 0,88%, số lượng tăng chỉ chiếm 33%, số lượng không tăng chiếm tới 67%. Đối với thị trường TP.HCM, biến động giá trung bình ở mức 0,74%, số lượng tăng chỉ chiếm 39%, số lượng không tăng chiếm 61%.

Bên cạnh đó, các thị trường khác như Đà Nẵng, có tới 72% số lượng căn hộ chung cư được thống kê không tăng giá. Hay thị trường Bình Dương (cũ) cũng có khoảng 65% không tăng giá. Đáng chú ý, đây đều là những thị trường có nhu cầu nhà ở cao và ghi nhận mức độ quan tâm, đà tăng giá cao trước đó.

Về mặt bằng giá, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước với giá căn hộ trung bình đạt 67,8 triệu đồng/m². Đứng thứ hai là Đà Nẵng, nơi nguồn cung chủ yếu là các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, với mức giá trung bình 63,7 triệu đồng/m². TP.HCM xếp ở vị trí thứ ba, ghi nhận mức giá trung bình 62,8 triệu đồng/m².

Tín hiệu tích cực

Dù thị trường đang trong trạng thái chững giá, ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee đánh giá, đây là tín hiệu tích cực và cần thiết, có vai trò định hình lại thị trường căn hộ trong năm 2026.

Theo chuyên gia, việc thị trường căn hộ đi ngang là điều kiện cần để mặt bằng giá dần quay về trạng thái cân bằng hơn.

Thứ nhất, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại nhiều dự án đã giảm xuống dưới 3%, tạo ra khoảng cách thiếu hợp lý giữa giá bán và giá thuê. Việc thị trường đi ngang là điều kiện cần để mặt bằng giá dần quay về trạng thái cân bằng hơn.

Theo ông Khánh, nguồn cung sơ cấp hiện ở mức cao, trong khi bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và thị trường thứ cấp bắt đầu hạ nhiệt, nhiều chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc lại chiến lược giá để phù hợp với sức hấp thụ thực tế.

Tuy nhiên, chuyên gia của Biggee cho rằng, đây chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn chứ không phải xu hướng suy giảm. Cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các dự án chưa tăng giá mạnh và đang duy trì tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên 4%, phù hợp với chiến lược đầu tư trung - dài hạn trong giai đoạn tới.

Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, từ đầu tháng 11, giá nhiều căn hộ Hà Nội đã dừng đà tăng nhảy giá theo ngày như trước. Tại Central Field Yên Hòa, căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh tiếp tục được chào bán quanh mức 7,7 - 8 tỷ đồng. Mỹ Đình Plaza 2 vẫn giữ mức 6,5 - 7 tỷ đồng/căn.

Các dự án A14 Nam Trung Yên, Thống Nhất Complex hay Mỹ Đình Pearl đều ổn định giá so với cuối tháng 10. Ngay cả khu Trung Hòa - Nhân Chính, nơi từng liên tục lập mặt bằng giá mới, cũng duy trì mức 7 - 8 tỷ cho căn 2 ngủ và khoảng 10 tỷ cho căn 3 ngủ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, ít dựa trên nhu cầu ở thật. Bởi giá bán neo cao tạo rào cản cho nhóm người mua để ở.

Dù vậy, theo chuyên gia CBRE, giá căn hộ "không thể tăng mãi" và sẽ dừng lại khi đạt đến ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế TP.HCM đã chứng minh quy luật này: Sau chu kỳ tăng mạnh 2017 - 2019 và lập đỉnh, giá căn hộ tại TP.HCM đã chững lại, đi ngang từ 2022, khi mặt bằng chung lên đến 100 - 200 triệu đồng/m2, đây là mức mà đa số người dân không thể chi trả thêm.