Sau sáp nhập với TP.HCM, thị trường chung cư Bình Dương (cũ) xuất hiện mặt bằng giá mới với sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án.

Mức giá chào bán đang phân hóa mạnh mẽ

Báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee cho thấy, thị trường chung cư Bình Dương (cũ) đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh về chiến lược giá. 

Trong cùng một bối cảnh phát triển và nhóm khách hàng mục tiêu không nhiều thay đổi, các dự án lại được chào bán với những mức giá và kỳ vọng rất khác nhau.

Thị trường chung cư Bình Dương cũ đang ghi nhận mức giá phân hóa mạnh sau sáp nhập (Ảnh: Mỹ Quỳnh).

Với lợi thế là địa bàn tập trung dày đặc các khu công nghiệp, lực lượng lao động lớn và mức thu nhập trung bình, theo các chuyên gia Biggee, thị trường căn hộ Bình Dương (cũ) ban đầu được định hướng rõ ràng nhằm phục vụ nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng này. 

Song song đó là nhu cầu dịch chuyển của một bộ phận người dân khu vực giáp ranh TP.HCM (cũ), khi mặt bằng giá nhà tại TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Thực tế, trong suốt một thời gian dài trước khi sáp nhập với TP.HCM, phần lớn các dự án căn hộ tại Bình Dương (cũ) đều có giá bán dưới 35 triệu đồng/m². 

Thậm chí, không ít dự án còn chậm triển khai, dù thị trường căn hộ khu Đông TP.HCM liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, sau thời điểm sáp nhập, thị trường bắt đầu thay đổi nhanh chóng, hàng loạt dự án được tái khởi động hoặc công bố triển khai mới, với mức giá chào bán phân hóa khác nhau.

Khảo sát thực tế, các dự án đang triển khai hiện nay cho thấy sự phân hóa rõ rệt về chiến lược giá. 

Ở nhóm 35 - 40 triệu đồng/m² vẫn còn khá nhiều dự án như: Ben Hill, Honas Residence, Legacy Central, A&T Sky Garden, A&K Tower, Symlife, TT Avio… Đây chủ yếu là các dự án "đầu tay" của những chủ đầu tư mới tham gia thị trường.

Dự án A&K Tower có giá bán trên thị trường thuộc nhóm 35-40 triệu đồng/m².

Nhóm 40 - 50 triệu đồng/m² ghi nhận sự hiện diện của các chủ đầu tư quen thuộc với Bình Dương như An Gia, Phát Đạt, Bcons. 

Trong khi đó, phân khúc trên 50 triệu đồng/m² đã xuất hiện những cái tên như khu cao tầng Sycamore, Bcons Center City, The Emerald 68, The Ten Midori Park, Green Skyline…

Thống kê từ CBRE cho biết, trong năm 2026 này, có tới 60% nguồn cung căn hộ tại Bình Dương (cũ) thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Điều này cũng kéo theo mức giá mở bán nhảy vọt lên khoảng 40 - 60 triệu đồng/m².

Một số dự án đã triển khai bán hàng trước thời điểm sáp nhập cũng cho thấy sự chênh lệch về mức giá rõ rệt, cụ thể: The Gió Riverside, đầu 2025 rumor khoảng 40 triệu đồng/m², nay đã lên 55 - 60 triệu đồng/m², dữ liệu trên trang batdongsan.com.vn ghi nhận mức tăng 29,1% đối với dự án này. Hay La Pura từng có giá "rumor" (giá dự kiến) khoảng 45 triệu đồng/m², nhưng tòa tháp mới chuẩn bị ra mắt, mặt tiền quốc lộ 13 đã rumor tiệm cận 70 triệu đồng/m².

Ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee nhận định, nếu tại Hà Nội hay TP.HCM (cũ), mức chênh lệch 5 - 10 triệu đồng/m² thường vẫn được xem là nằm trong cùng một phân khúc, thì tại Bình Dương, khoảng chênh lệch này đã đủ để tạo ra nhiều tranh luận về giá.

"Dữ liệu thị trường cho thấy mức giá trung bình hiện vào khoảng 36,3 triệu đồng/m²; nhóm 20% thấp nhất ở mức 28,5 triệu đồng/m² và nhóm 20% cao nhất khoảng 46,2 triệu đồng/m². 

Điều đó đồng nghĩa khoảng 60% nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đang tập trung trong vùng giá 28,5 - 46,2 triệu đồng/m²", ông Khánh cho biết.

Chị Nguyễn Thị Xoan (34 tuổi) cho biết đang tìm mua một căn hộ tại khu vực Bình Dương (cũ) để ở lâu dài. 

"Tôi bắt đầu tìm hiểu từ cuối năm 2024, khi giá căn hộ còn quanh 30 - 35 triệu đồng/m². Nhưng chỉ sau hơn một năm, nhiều dự án tôi từng xem đã tăng lên 45 - 50 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn. 

Điều khiến tôi băn khoăn là mức giá tăng khá nhanh, trong khi vị trí và tiện ích giữa các dự án không khác biệt quá nhiều. 

Nên tôi đang cân nhắc rất kỹ, ưu tiên những chủ đầu tư uy tín và dự án đã hình thành rõ ràng, thay vì chạy theo các dự án chào giá cao nhưng mới chỉ dừng ở kỳ vọng", chị Xoan cho biết.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xuống tiền

Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, cho rằng xu hướng mở rộng về vùng ven sau sáp nhập đang hướng ra chu kỳ tăng trưởng mới cho các đô thị như Bình Dương cũ. 

Việc sáp nhập không chỉ thay đổi địa giới hành chính mà còn tạo kỳ vọng về hạ tầng, quy hoạch và dịch vụ đô thị, khiến giá nhà tại đây tăng nhanh trong thời gian qua.

Bên cạnh tâm lý, theo bà Hương, bảng giá đất và chi phí đầu vào tăng cũng đẩy giá thành dự án lên, buộc doanh nghiệp điều chỉnh giá bán. Đồng thời, sự xuất hiện của các dự án cao cấp với tiện ích đồng bộ, thiết kế hiện đại và thương hiệu mạnh cũng góp phần kéo mặt bằng giá chung đi lên.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TP.HCM sau sáp nhập đã xuất hiện làn sóng dự án bất động sản chung cư cao cấp nhưng giá tầm trung đổ bộ về khu vực tỉnh Bình Dương cũ. Làn sóng này bắt đầu từ khi các chủ đầu tư đã nhìn thấy tiềm năng của thị trường và đổ bộ về đây để phát triển dự án.

Theo Biggee, mặc dù khoảng cách tuyệt đối giữa vùng giá thấp nhất và cao nhất tại thị trường chung cư Bình Dương (cũ) không quá lớn, nhưng cách các dự án tự định vị lại cho thấy sự khác biệt rất rõ, đặc biệt khi so sánh với nhóm dự án đã bàn giao trước đây.

Các chuyên gia cho rằng, ở góc độ rủi ro, trong bối cảnh phần lớn người mua nhà phải sử dụng vốn vay ngân hàng, việc ngân hàng chấp nhận cho vay với một tỷ lệ nhất định trên giá trị hợp đồng mua bán không đơn thuần chỉ dựa vào yếu tố thị trường của căn hộ hình thành trong tương lai. 

Quan trọng hơn, quyết định tín dụng còn phụ thuộc vào uy tín và năng lực của chủ đầu tư, cũng như hệ thống tài sản bảo đảm cho khoản vay, bao gồm chính dự án và trong nhiều trường hợp là các tài sản thế chấp bổ sung, nhằm bảo đảm toàn bộ nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán nếu người vay mất khả năng trả nợ.

Vì vậy, việc đầu tư vào một căn hộ có mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung của thị trường sẽ tiềm ẩn rủi ro đối với người mua. 

Chính vì vậy, các chuyên gia của Biggee khuyến cáo nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về dự án trước khi xuống tiền, tránh việc xuống tiền tại các dự án có giá cao so với mặt bằng nhưng chất lượng, tiện ích, giá trị… không tương xứng.