Thị trường có nhiều căn hộ nhưng thiếu sản phẩm hợp với nhu cầu số đông
Nguồn cung bất động sản đang được cải thiện nhưng thanh khoản chưa tăng tương ứng. Nhiều người có một phần tiền tích lũy vẫn tiếp tục thuê nhà, gửi tiết kiệm hoặc quan sát thị trường thay vì xuống tiền.
Có tiền nhưng vẫn chờ: Người mua đang mắc kẹt ở đâu?
Anh Hoàng Ngân sinh sống tại chung cư Vinaconex Khuất Duy Tiến, Hà Nội. Anh đang có khoản tích lũy gần 3,7 tỷ đồng, trong đó có 2,5 tỷ đồng tiền tiết kiệm và các tài sản khác, đủ lực để mua một căn hộ khoảng 55m2. Tuy nhiên, thay vì xuống tiền thì anh tiếp tục quan sát thị trường để chờ một thời điểm hợp lý với một sản phẩm hợp lý.
Sau giai đoạn thị trường liên tục xuất hiện tâm lý FOMO, hành vi của người mua bất động sản năm 2026 đang thay đổi đáng kể.
Vợ chồng anh Minh, 35 tuổi, tại khu chung cư Vp3 Linh Đàm cũng vậy, có một khoản tiền trong tay nhưng chưa thể mua nhà. Gia đình anh có khoảng 1 tỷ đồng tích lũy và dự kiến vay thêm khoảng 2 tỷ đồng để mua căn hộ khoảng 3 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau nhiều tháng tìm kiếm, những căn hộ gần nơi làm việc chủ yếu có giá 4 - 6 tỷ đồng. Các sản phẩm ở mức 3 - 3,5 tỷ đồng lại nằm xa hơn, kéo dài thời gian di chuyển.
Nếu vay 2 - 2,5 tỷ đồng trong 15 năm, với lãi suất ưu đãi năm đầu khoảng 10% rồi thả nổi, số tiền gốc và lãi mỗi tháng có thể lên tới khoảng 27 triệu đồng. Cuối cùng, gia đình lựa chọn tiếp tục thuê nhà thay vì chấp nhận khoản vay quá lớn.
Tại Hà Nội, dữ liệu của Savills Việt Nam cũng cho thấy khả năng chi trả đang là rào cản lớn. Quý II/2026, thị trường có khoảng 5.317 căn hộ mới, trong đó căn hộ hạng A chiếm hơn 60%. Lũy kế 6 tháng đầu năm có khoảng 9.800 căn được bán.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm không ghi nhận căn hộ nào được bán với giá dưới 4 tỷ đồng; giao dịch tập trung ở các nhóm 4 - 6 tỷ đồng, 6 - 8 tỷ đồng và trên 8 tỷ đồng.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính, khiến người mua ngày càng kỹ tính và nhạy cảm hơn với giá.
Ở góc độ thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting, kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh. Dòng tiền sẽ ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, trong khi quá trình phục hồi cần thêm thời gian để tạo nền tảng bền vững.
Thị trường thiếu người mua hay thiếu sản phẩm đúng nhu cầu?
Số liệu thị trường cho thấy câu trả lời có lẽ nằm ở giữa, nhưng nghiêng nhiều hơn về sự lệch pha cung - cầu.
Theo CBRE, tại Hà Nội, quý II/2026 lượng căn hộ bán ra đạt hơn 5.800 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 68% nguồn cung mới. Con số này không phải mức thấp tuyệt đối, nhưng đã giảm đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.
Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ trong quý II giảm 48% theo quý, chỉ có khoảng 850 căn được mở bán. Thị trường nhà thấp tầng lại ghi nhận 1.934 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ một đại đô thị tại khu vực ngoại thành.
Như vậy, câu chuyện không chỉ là tổng số căn hộ được đưa ra thị trường mà còn là căn hộ nào, ở đâu và có mức giá bao nhiêu.
Điều đáng chú ý là trong khi nguồn cung tăng ở nhiều khu vực, phân khúc vừa túi tiền vẫn thiếu. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam từng nhận định, thị trường đang thiếu nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền dành cho nhóm thu nhập trung bình.
Trong quý I/2026, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi Hà Nội không có dự án hạng C mới nào mở bán.
Từ góc độ doanh nghiệp, bà Trần Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs Land cho rằng, định giá sát giá trị và phát triển đúng sản phẩm là hai yếu tố quan trọng để cải thiện giao dịch. Điều này cho thấy bài toán thanh khoản không thể chỉ giải quyết bằng việc tăng nguồn cung mà phải đưa ra đúng loại sản phẩm thị trường đang cần.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, lãi suất và giá nhà tăng cao đang khiến thanh khoản chậm lại. Khi giá nhà ngày càng cách xa thu nhập, một bộ phận người trẻ có xu hướng chuyển từ mua sang thuê thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.
Từ góc nhìn này, câu hỏi "người mua đang chờ điều gì?" có thể được trả lời bằng bốn yếu tố: Một mức giá hợp lý hơn, phương án tài chính an toàn hơn, sản phẩm phù hợp hơn và thông tin đủ minh bạch để họ tin rằng tài sản mình mua thực sự có giá trị.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khái niệm "giá trị thực" của bất động sản đang thay đổi.
Nếu trước đây vị trí và kỳ vọng tăng giá có thể chi phối quyết định mua, thì trong chu kỳ mới, người mua quan tâm nhiều hơn đến mức độ hoàn thiện pháp lý, năng lực triển khai của chủ đầu tư, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành.
Theo ông Đính, nhu cầu thực cũng cần được hiểu rộng hơn nhu cầu mua nhà để ở. Đó có thể là nhu cầu tích lũy tài sản, cho thuê, phục vụ gia đình hoặc kinh doanh, nhưng sản phẩm phải phù hợp khả năng chi trả và tạo ra công năng cụ thể.
Đây cũng là lý do dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc thay vì rời bỏ thị trường. Theo dữ liệu VARS IRE, 6 tháng đầu năm 2026 toàn thị trường có khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới, tỷ lệ hấp thụ khoảng 49%. Trong quý II, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới khoảng 58%, cho thấy những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và khả năng khai thác thực tế vẫn có sức hút.
Trong chu kỳ mới, thanh khoản có thể không còn được quyết định đơn thuần bởi thị trường có bao nhiêu tiền, mà bởi bao nhiêu sản phẩm đủ giá trị và đủ phù hợp để dòng tiền chấp nhận quay trở lại.