Tại sự kiện báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, phân khúc thị trường nhà liền thổ đang ghi nhận nhiều tín hiệu mới.

Các đại đô thị tích hợp ngoại ô: Lượng hấp thụ tốt

Số liệu của Cushman & Wakefield chỉ ra, trong năm 2025, thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội ghi nhận khoảng 3.500 căn mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai, chỉ sau năm 2024. Riêng quý cuối năm 2025, nguồn cung đạt hơn 220 căn, tăng nhẹ 3% so với quý trước nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2024.

Đối với phân khúc nhà liền thổ, các chủ đầu tư đang ưu tiên những vị trí có hạ tầng đầu tư, kết nối.

Theo bà Ngọc, nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung quý này đến từ một dự án quy mô nhỏ tại khu vực ngoại ô, trong khi thiếu vắng các dự án khu đô thị tích hợp lớn. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng dịch chuyển dài hạn về phía các vùng ven có quỹ đất rộng.

Bà nhận định, đối với phân khúc nhà liền thổ, các chủ đầu tư ưu tiên những vị trí có hạ tầng đang được đầu tư mạnh, kết nối giao thông thuận lợi và tiềm năng tăng trưởng dân số cao trong tương lai gần.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở gắn với không gian sống chất lượng và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, đạt mức cao nhất trong 6 năm kể từ 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, riêng quý IV/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn, giảm 64% so với quý trước và 77% so với cùng kỳ năm 2024.

Giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so với quý trước đó. Mức điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất, đây đều là những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào.

Cushman & Wakefield dự báo, trong trung hạn giai đoạn 2026-2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi.

Sản phẩm đủ điều kiện chiếm ưu thế

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam nhận định, các giao dịch của phân khúc nhà liền thổ trong thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư nhắm vào phân khúc giá thấp, với các căn liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại các khu vực như Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì. Trong khi đó, các biệt thự giá trên 8.000 USD/m² gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp.

Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đã hạ nhiệt nhẹ xuống còn 9.700 USD/m² đất, giảm 6,9% theo năm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không phản ánh sự đi xuống của thị trường, mà chủ yếu do nguồn cung mới trong quý nằm ở các vị trí xa trung tâm hơn, có mức giá cạnh tranh hơn.

Trên thực tế, bà Trang cho rằng loại hình shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, từ 10.000-17.000 USD/m² đất. Niềm tin vào thị trường vẫn được thể hiện rõ ở kênh thứ cấp, nơi giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt 8.700 USD/m².

Phân khúc nhà liền thổ sẽ dành cơ hội cho những sản phẩm đáp ứng đủ điều kiện.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, phân khúc nhà liền thổ sẽ không biến mất khỏi "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản, nhưng cơ hội chỉ dành cho những sản phẩm đáp ứng đủ điều kiện.

Nhà liền thổ nằm trong các khu đô thị đồng bộ, đã hình thành cộng đồng cư dân, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh vẫn giữ được sức hút trong năm Bính Ngọ 2026.