Thị trường văn phòng Hà Nội “chuyển pha”: Từ mở rộng quy mô sang nâng chuẩn chất lượng
Sau một thập kỷ tăng trưởng nhanh, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những thay đổi mang tính cấu trúc: Dịch chuyển khỏi khu trung tâm, gia tăng nguồn cung chất lượng cao và định hình mô hình đa cực.
Từ mở rộng quy mô sang nâng chuẩn chất lượng
Dù vậy, xét trong bối cảnh khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Hà Nội vẫn nằm trong nhóm các thị trường có quy mô nguồn cung hạng A khá hạn chế, trong khi giá thuê lại thuộc nhóm cao. Điều này cho thấy nguồn cung cao cấp vẫn chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến không gian làm việc hiện đại và hiệu quả.
Đáng chú ý, phân khúc hạng A là động lực chính của tăng trưởng, với tốc độ mở rộng nhanh hơn hạng B, mang đến nhiều lựa chọn chất lượng cao hơn cho khách thuê.
"Thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà bởi sự thay đổi rõ rệt trong những yếu tố mà khách thuê coi trọng. Khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn ESG", ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
Thực tế cho thấy, trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tuy nhiên, sau khi thị trường đón nhận lượng lớn nguồn cung mới (tăng khoảng 40% trong 5 năm), tỷ lệ này đã có sự điều chỉnh.
Trong bối cảnh đó, các tòa nhà hạng A thể hiện khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi phân khúc hạng B chịu áp lực rõ rệt hơn về nhu cầu. Giá thuê năm 2025 cũng phản ánh sự phân hóa này, khi hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, cao hơn đáng kể so với mức 20,85 USD/m²/tháng của hạng B.
Một điểm nhấn khác là sự gia tăng nhanh chóng của các tòa nhà đạt chứng nhận xanh như LEED và EDGE. Xu hướng này không chỉ nâng tiêu chuẩn thị trường mà còn tạo áp lực buộc các tòa nhà cũ phải cải tạo, tái định vị để duy trì tính cạnh tranh.
Hình thành cấu trúc đa cực, dịch chuyển ra ngoài trung tâm
Cùng với sự nâng cấp về chất lượng, thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về mặt không gian phát triển. Nếu trước đây nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu vực Hoàn Kiếm - khu CBD truyền thống, thì hiện nay đã lan rộng sang nhiều quận như Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ.
Trong đó, Ba Đình nổi lên với nhiều tòa nhà cao cấp, còn Cầu Giấy hiện chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất toàn thị trường. Đáng chú ý, khu vực phía Tây, đặc biệt là Starlake và Tây Hồ Tây, đang được kỳ vọng trở thành các cụm văn phòng mới trong tương lai.
Theo Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 403.000m² nguồn cung mới, với phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế và chủ yếu tập trung ngoài khu trung tâm. Xu hướng này phản ánh rõ sự dịch chuyển sang các khu vực có quỹ đất lớn, thuận lợi phát triển dự án quy mô và đồng bộ hạ tầng.
Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, việc mở rộng ra ngoài khu trung tâm không còn đơn thuần là bài toán chi phí, mà đã trở thành chiến lược dài hạn của doanh nghiệp.
Xu hướng này được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nguồn cung chất lượng cao gia tăng và nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực.
Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò là nơi đặt trụ sở và các chức năng có giá trị cao, với lợi thế về vị trí và hình ảnh thương hiệu. Tuy nhiên, các khu vực ngoài trung tâm đang dần thu hẹp khoảng cách nhờ các dự án mới có chất lượng cao hơn.
Triển vọng: Cạnh tranh bằng chất lượng và trải nghiệm
Trong giai đoạn 3 - 5 năm tới, Hà Nội được dự báo sẽ đón nhận khoảng hơn 120.000m² văn phòng mới mỗi năm, phần lớn đến từ các dự án hạng A ngoài khu trung tâm. Điều này sẽ tiếp tục làm gia tăng cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.
Nhu cầu thuê vẫn được dẫn dắt bởi các ngành cốt lõi như công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng và sản xuất. Trong đó, nhóm doanh nghiệp sản xuất ghi nhận xu hướng mở rộng tích cực tại Hà Nội, nhờ lợi thế về chi phí và khả năng cung cấp mặt bằng lớn.
"Hà Nội đang trở thành một lựa chọn ngày càng hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có kế hoạch tăng trưởng dài hạn tại Việt Nam. Nguồn cung hạng A trong tương lai, đặc biệt tại các khu vực như Tây Hồ Tây, sẽ mang đến môi trường làm việc hiện đại và chất lượng cao hơn cho khách thuê", ông Nguyễn Phước Thuận cho biết.
Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, với các yếu tố cạnh tranh không còn nằm ở quy mô mà chuyển sang chất lượng, hiệu quả vận hành và trải nghiệm người dùng. Mô hình phát triển đa cực, gắn với hạ tầng và tích hợp đa chức năng, được kỳ vọng sẽ là hướng đi chủ đạo trong thời gian tới.
Trong bối cảnh đó, những dự án được quản lý tốt, có vị trí thuận lợi, đáp ứng tiêu chuẩn xanh và linh hoạt trong thiết kế sẽ là những tài sản có lợi thế lớn nhất trong cuộc cạnh tranh thu hút khách thuê.