Thị trường nhà đất thổ cư Hà Nội đang chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về giao dịch khi người mua ngày càng thận trọng trước diễn biến quy hoạch, giải phóng mặt bằng và mặt bằng giá neo cao.
Giao dịch giảm mạnh, người mua thận trọng
Trong quý II/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và giảm tới 64% so với cùng kỳ năm ngoái, theo One Mount Group. Đáng chú ý, đà giảm xuất hiện tại hầu hết các khu vực trên địa bàn Thủ đô.
Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư ngắn hạn thu hẹp, nhà đầu tư chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.
Cụ thể, giao dịch tại phường Bồ Đề giảm 76%, phường Việt Hưng giảm 68%; các phường, xã khu vực phía Tây giảm 70% và khu vực trung tâm giảm 60%.
Phần lớn giao dịch vẫn tập trung tại khu vực phía Bắc, gồm các xã Thư Lâm, Phúc Thịnh, Đông Anh và Thiên Lộc.
Theo báo cáo của One Mount Group, diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của người mua trong bối cảnh Hà Nội vừa công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, đồng thời đẩy mạnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng hàng loạt dự án.
Sự giảm tốc cũng được thể hiện trên các nền tảng đăng tin bất động sản. Theo Batdongsan.com.vn, tỷ trọng người quan tâm đến nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Giá rao bán phổ biến cũng có xu hướng đi xuống, với nhiều khu vực giảm khoảng 10-20% so với mức đỉnh.
Đà giảm diễn ra tại nhiều khu vực như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai. Khảo sát với môi giới của Batdongsan cũng cho thấy gần 30% người tham gia ghi nhận giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh; tỷ lệ này ở phân khúc đất nền lên tới 42%.
Không chỉ thanh khoản giảm, nguồn hàng gửi bán cũng có dấu hiệu gia tăng ở một số khu vực. Ông Lê Hiếu, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho biết, giao dịch tại nhiều khu vực trung tâm, đặc biệt phía ngoài đê gần sông Hồng, đã chững lại từ cuối năm ngoái, sau khi dự án Trục đại lộ sông Hồng được khởi công.
Theo ông, thời gian gần đây, lượng nhà gửi bán tăng nhẹ, tập trung ở những căn diện tích nhỏ khoảng 30-40 m2 tại Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng thuộc phường Hồng Hà hay khu Phú Viên, Thạch Cầu thuộc phường Bồ Đề, Long Biên.
Anh Tuấn Dũng, một môi giới có hơn 8 năm kinh nghiệm tại khu vực trung tâm Hà Nội nhận định, thị trường nhà đất trung tâm đang trải qua giai đoạn khó thanh khoản.
Anh dẫn chứng một căn nhà rộng 50 m2, cao 4 tầng tại ngõ phố Quan Nhân, Thanh Xuân được chủ nhà gửi bán giá 13 tỷ đồng từ đầu năm nhưng chưa tìm được người mua. Đầu tháng này, giá chào bán được hạ xuống 12,5 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có khách hỏi.
Tính toán kỹ khả năng khai thác tài sản
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trước đây, việc mua nhà đất thổ cư để "lướt sóng" theo thông tin mở đường, làm cầu hay lên quận diễn ra khá phổ biến.
Tuy nhiên, cuộc chơi đang thay đổi khi cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch ngày càng minh bạch, trong khi tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án hạ tầng được đẩy nhanh.
"Tâm lý mua nhanh, lướt nhanh từng phổ biến trong giai đoạn sốt đất không còn phù hợp với bối cảnh mới", ông Đính nhận định và cho rằng, người mua hiện phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu đầu tư và khả năng khai thác tài sản trong dài hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.
Ở góc độ thị trường, One Mount Group cho rằng, bên cạnh tâm lý e ngại trước thông tin quy hoạch và giải phóng mặt bằng, mặt bằng giá nhà đất thổ cư đã neo cao trong nhiều năm. Đây là yếu tố khiến phân khúc này kém hấp dẫn hơn với nhà đầu tư, trong khi người mua ở thực cũng khó tiếp cận.
Trong ngắn hạn, mặt bằng lãi suất và khả năng tài chính tiếp tục là những yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua.
Khi dòng tiền đầu tư ngắn hạn thu hẹp, thị trường có xu hướng trở lại gần hơn với nhu cầu sử dụng thực tế.
One Mount Group dự báo thị trường thổ cư Hà Nội trong năm nay tiếp tục đối mặt nhiều thách thức, với tổng lượng giao dịch có thể giảm 40-50% so với năm ngoái.
Tuy nhiên, đơn vị này kỳ vọng thị trường có thể phục hồi vào năm 2027 khi các định hướng quy hoạch được cụ thể hóa.
Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra không còn đơn thuần là giá nhà đất sẽ tăng hay giảm, mà là khi nào các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng, lãi suất và khả năng khai thác tài sản trở nên đủ rõ ràng để nhà đầu tư tự tin quay trở lại thị trường.