Tiêu chí đầu tư mới trong chu kỳ bất động sản: Đón sóng theo quy hoạch, hạ tầng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới, dòng tiền đầu tư thận trọng và chọn lọc hơn, tiêu chí đầu tư bám theo hạ tầng đang là yếu tố được xem như “xương sống” của bất động sản trong chu kỳ mới.

Nhà đầu tư chuyển từ kỳ vọng sang giá trị thực

Sau giai đoạn thị trường trầm lắng, khẩu vị của nhà đầu tư đã có sự thay đổi đáng kể. Tâm lý "đánh nhanh thắng nhanh" dần nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ trung và dài hạn, ưu tiên các khu vực có nền tảng phát triển rõ ràng.

Nguồn vốn đầu tư bất động sản đang dần chuyển sang các yếu tố nền tảng như hạ tầng, dòng vốn sản xuất và nhu cầu sử dụng thực.

Chia sẻ về tiêu chí lựa chọn bất động sản, anh Nguyễn Văn Đình, một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết, hiện nay, anh ưu tiên những khu vực có quy hoạch hạ tầng giao thông lớn, đặc biệt là các tuyến metro.

Theo anh Đình, thời điểm lý tưởng thường là khi hạ tầng mới ở giai đoạn quy hoạch hoặc chuẩn bị triển khai, đón đầu dư địa tăng giá. 

Anh Đình chia sẻ đang chuẩn bị xuống tiền đầu tư tại một dự án ở phường Long Trường (TP.HCM), do dự án này nằm gần khu vực được nghiên cứu bố trí các nhà ga của tuyến metro số 6.

Bên cạnh kỳ vọng hưởng lợi từ metro trong tương lai, anh Đình đánh giá khu vực này đã có cộng đồng dân cư hiện hữu, hệ thống trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và kết nối thuận lợi với cao tốc, giúp tài sản vừa có khả năng khai thác sử dụng, vừa có tiềm năng gia tăng giá trị khi hạ tầng hoàn thiện.

"Tôi không đầu tư vì tin metro sẽ lập tức đẩy giá bất động sản lên cao, mà vì hạ tầng là yếu tố làm thay đổi dòng người và dòng tiền. Khi giao thông được cải thiện, khu vực sẽ thu hút thêm cư dân, dịch vụ và hoạt động thương mại. Giá trị bất động sản vì thế được tạo ra từ nhu cầu thực chứ không chỉ từ kỳ vọng", anh Đình chia sẻ.

Nhà đầu tư kỳ vọng tiêu chí hạ tầng sẽ là yếu tố quan trọng tạo động lực tăng giá cho tài sản trong tương lai.

Chị Trần Thị Phương Mai (TP.HCM) cho biết, đang cân nhắc xuống tiền tại một dự án nằm ở phường Phú Định (TP.HCM) sau khi theo dõi diễn biến thị trường và quy hoạch hạ tầng khu vực. Theo chị Mai, tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản hiện nay là bám theo các dự án hạ tầng.

Dù đánh giá mặt bằng giá của dự án vẫn còn tương đối hợp lý so với khu vực trung tâm, chị vẫn dành thời gian tìm hiểu kỹ về pháp lý, chất lượng xây dựng cũng như dư địa tăng giá trước khi quyết định đầu tư.

"Tôi không kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, mà quan tâm đến việc khu vực có được đầu tư hạ tầng đồng bộ hay không. Nếu các dự án như cầu Bình Tiên, chỉnh trang kênh rạch và mở rộng hệ thống giao thông được triển khai đúng tiến độ thì đây sẽ là yếu tố tạo động lực tăng giá cho điều tôi đầu tư trong những năm tới", chị Mai chia sẻ.

Quy hoạch: Căn cứ quan trọng để người mua  ra quyết định

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam đang được tái định hình bởi ba xu hướng lớn là quy hoạch và hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.

Khoảng cách địa lý hiện nay đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối.

Trong đó, quy hoạch và đầu tư hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, làm thay đổi cả nguồn cung lẫn dòng tiền đầu tư. Tại Hà Nội và TP.HCM, các quy hoạch dài hạn cùng những dự án giao thông trọng điểm như metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng đang mở rộng không gian phát triển đô thị, đưa nguồn cung dịch chuyển từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh và những hành lang tăng trưởng mới.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 67% người tham gia đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường. Điều này phản ánh quy hoạch không còn chỉ là thông tin tham khảo mà đã trở thành căn cứ quan trọng để người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án đưa ra quyết định.

Tại Hà Nội và TP.HCM, những tuyến metro, vành đai, cao tốc liên vùng cùng định hướng phát triển đô thị dài hạn đang làm thay đổi bản đồ bất động sản. Nguồn cung mới không còn tập trung ở khu vực trung tâm, mà dịch chuyển mạnh sang vùng cận trung tâm, các đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển mới.

Ông Tuấn cho biết, xu hướng dịch chuyển nguồn cung cũng được phản ánh rõ trong dữ liệu thị trường. Tại TP.HCM, tỷ trọng nguồn cung ở khu Đông tăng từ 29% trong năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.

Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% lên 23%, còn vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.

Vị chuyên gia nhận định, diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, hạ tầng giao thông đang chuyển từ vai trò hỗ trợ sang trực tiếp dẫn dắt thị trường.

Theo ông Chung, việc đầu tư mạnh vào các tuyến vành đai, cao tốc, metro và hạ tầng liên vùng đang làm thay đổi khái niệm về khoảng cách địa lý. 

Tuy nhiên, để tạo ra giá trị bền vững, hạ tầng giao thông cần phát triển đồng bộ với trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và các dịch vụ công cộng. Chỉ khi hình thành được hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, các khu vực vệ tinh mới đủ sức thu hút cư dân lâu dài và tạo ra giá trị gia tăng ổn định cho bất động sản.