Tín dụng bất động sản tăng, khả năng tiếp cận vốn vẫn phân hóa

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý II/2026, trong đó có nhiều điểm nổi bật đáng chú ý về tình hình huy động và tiếp cận nguồn vốn bất động sản.

Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà

Đối với tình hình cấp tín dụng trong quý II/2026, theo Bộ Xây dựng, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc.

Bộ Xây dựng đánh giá, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa rõ giữa các doanh nghiệp, dự án; các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.519.378 tỷ đồng, tăng khoảng 12.71% so với quý I/2026.

Về mặt bằng lãi suất, mặt bằng lãi suất cho vay nhìn chung có xu hướng điều chỉnh tăng. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường được Bộ Xây dựng tổng hợp, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12 - 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13 - 15%/năm, thậm chí 15 - 16%/năm tại một số ngân hàng.

Bộ Xây dựng cho biết, chi phí vốn tăng đã làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.

Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu, hiện nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao, hầu hết các doanh nghiệp có nhu cầu vay, chủ yếu để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án.

Về khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà, Bộ Xây dựng cho rằng đây vẫn là điểm nghẽn, khi nhiều doanh nghiệp cho biết khách hàng gặp khó khăn hoặc rất khó khăn khi vay vốn. 

Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế. Khó tiếp cận tín dụng cũng làm gia tăng giao dịch không thành công. 

Qua đó, chi phí vốn và điều kiện tín dụng tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường.

Chi phí vốn và điều kiện tín dụng tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường. (Ảnh minh họa).

Thu hút mạnh nhà đầu tư nước ngoài

Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu phục hồi so với cùng kỳ, tuy nhiên hoạt động phát hành chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư có quy mô lớn, dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện. Các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ vẫn gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.

Theo số liệu phát hành trong tháng 4, tháng 5 và tháng 6/2026, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong kỳ.

Hoạt động phát hành chủ yếu được thực hiện theo phương thức riêng lẻ, tập trung tại một số doanh nghiệp lớn như: CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An (7.500 tỷ đồng), CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc (5.700 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (4.000 tỷ đồng), cùng một số doanh nghiệp khác như CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú, CTCP Tandoland, CTCP Bất động sản Bcons PS và Công ty TNHH Greenland Phố Hoa…

Đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ và là mức cao nhất của 6 tháng đầu năm trong 5 năm gần đây. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 965,2 triệu USD, chiếm 7,4% tổng vốn FDI thực hiện.