Tín dụng bất động sản ưu tiên dự án thanh khoản cao, khả năng thu hồi vốn tốt

Tín dụng bất động sản đang có sự dịch chuyển rõ rệt, khi dòng vốn ngày càng tập trung vào các phân khúc, dự án có tính thanh khoản cao, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng thu hồi vốn tốt.

Tín dụng bất động sản bước vào thời kỳ chọn lọc

Dẫn số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.235.305 tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Bộ Xây dựng, tín dụng bất động sản đang ưu tiên các lĩnh vực có tính thanh khoản và khả năng thu hồi vốn tốt hơn.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 783.940 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng cho thuê đạt 70.547 tỷ đồng. Đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, dư nợ tín dụng ghi nhận đạt 139.095 tỷ đồng.

Các dư nợ tín dụng: đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 84.281 tỷ đồng; các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 77.442 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 157.970 tỷ đồng; cho vay mua quyền sử dụng đất đạt mức 255.352 tỷ đồng; đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 666.678 tỷ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, số liệu cho thấy, nguồn vốn tập trung nhiều nhất vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở, với tỷ trọng vốn đạt 35% so với tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản, tăng 24,1% so với quý IV/2025. 

Con số này cho thấy các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai các dự án. Đây được xem là tín hiệu tích cực, dự báo khả năng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng nhận định, các phân khúc khác như khu công nghiệp, nghỉ dưỡng và quyền sử dụng đất cũng ghi nhận tăng trưởng nhưng với tốc độ thấp hơn, cho thấy tín dụng đang ưu tiên các lĩnh vực có tính thanh khoản và khả năng thu hồi vốn tốt hơn.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, cuối năm 2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt hơn 4,74 triệu tỷ đồng. 

Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,16 triệu tỷ đồng, tăng trưởng tín dụng bất động sản 2 tháng đầu năm 2026 ghi nhận dấu hiệu chậm lại và giảm tốc so với cuối năm 2025.

VARS chỉ ra biến động đáng chú ý khi dòng vốn tín dụng tiếp tục ưu tiên cho nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, trong khi các phân khúc rủi ro cao bị hạn chế tiếp cận vốn.

Các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai các dự án. Đây là tín hiệu tích cực, dự báo khả năng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.

Ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes chia sẻ, những chuyển động về dòng vốn tín dụng đã tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Đầu tiên là thu hẹp khả năng tiếp cận vốn, chủ đầu tư cần huy động nhiều hơn vốn tự có và các kênh huy động khác. 

Thứ hai, theo ông Chung, phân hóa thị trường diễn ra mạnh hơn. Những dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín vẫn tiếp cận được vốn. Dự án rủi ro cao, pháp lý chưa hoàn thiện, chủ đầu tư năng lực không tốt sẽ gặp khó khăn. 

Ngoài ra, tiến độ dự án cũng có phần bị ảnh hưởng khi khả năng triển khai dự án mới chậm lại, tăng xu hướng giãn tiến độ hoặc chia nhỏ giai đoạn phát triển.

Theo ông Chung, sau thời gian tăng trưởng mạnh, hoạt động cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng đang được điều tiết theo hướng cân đối hơn giữa các lĩnh vực, nhằm tối ưu hóa phân bổ nguồn lực, hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số gắn với ổn định kinh tế vĩ mô và an toàn hệ thống tài chính.

Ưu tiên dự án có tính thanh khoản cao

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) năm nay, khi chia sẻ về việc tín dụng bất động sản ảnh hưởng thế nào đến hoạt động kinh doanh, Chủ tịch Đỗ Quang Hiển cho biết, SHB có tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng vẫn đảm bảo các tỷ lệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, tuân thủ các chuẩn mực an toàn.

Dòng vốn tín dụng tiếp tục ưu tiên cho nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh.

Ông Hiển nhận định, hiện nay các Bộ, ngành và địa phương đang tháo gỡ nhiều dự án vướng mắc, góp phần hạn chế lãng phí nguồn lực.

Theo ông Hiển, bất động sản phát triển có tác động lan tỏa tới 41 ngành kinh tế, góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh, gia tăng nguồn thu và hiệu quả kinh tế. SHB hiện tài trợ cho nhiều dự án hạ tầng quốc gia, các dự án động lực tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và các khu vực lân cận.

Ông cho biết, đây là những dự án có tính thanh khoản cao, đồng thời hỗ trợ nhu cầu mua nhà, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ, cũng như các phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp. 

Ngoài ra, các dự án này cũng mang lại nguồn thu đáng kể và được kỳ vọng đóng góp tích cực vào tăng trưởng lợi nhuận của ngân hàng trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, trong thời gian qua, biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Theo bà Hương, mỗi loại hình bất động sản, từ nhà ở, công nghiệp, thương mại đến du lịch đều đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường. Vấn đề cốt lõi là các dự án phải tạo ra giá trị thực để đáp ứng nhu cầu thật và đảm bảo dòng tiền bền vững.

Bà Hương cho biết, khó khăn của thị trường bất động sản không chỉ tác động đến doanh nghiệp trong ngành, mà còn lan sang nhiều lĩnh vực liên quan, đặc biệt là xây dựng. Thực tế đầu năm nay, hoạt động xây dựng đã có dấu hiệu chững lại do thiếu nguồn việc từ các dự án bất động sản.

Bà Hương kỳ vọng các cơ quan quản lý sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng nhằm vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.