TOD 5.0 ở Thủ Thiêm

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, kinh tế Việt Nam đang bước vào một thời điểm rất đặc biệt. Muốn tăng trưởng hai con số, phải có những cỗ máy tăng trưởng khác thường.

Đó là quan điểm của PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên là Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng về chủ đề TOD 5.0 ở Thủ Thiêm.

Thời điểm đặc biệt, hành động khác biệt

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, đặc biệt vì mục tiêu đầy khát vọng. Quốc hội đã thông qua mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2026-2030 từ 10%/năm trở lên, gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và bảo đảm các cân đối lớn. Đây không phải là một chỉ tiêu bình thường. Đây là một tham vọng phát triển ở cấp độ chưa từng có.

Đặc biệt vì bối cảnh cũng khác thường. IMF dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2026 chỉ khoảng 3,1%, năm 2027: khoảng 3,2%, thấp hơn nhịp trước đại dịch covid và chịu sức ép chưa từng thấy từ xung đột, giá hàng hóa, lạm phát và điều kiện tài chính.

Đặc biệt vì Việt Nam đang có đà, có thế - nhưng thế chưa thật vững, đà vẫn chưa đủ mạnh. Quý I/2026, GDP tăng 7,83%, cao nhất kể từ năm 2011 đến nay cao hơn mức 7,07% của quý I/2025; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 8,92%, dịch vụ tăng 8,18%. Dân Trí dẫn công bố của Cục Thống kê cho biết đây là mức tăng GDP quý I cao nhất kể từ năm 2011 đến nay. Nhưng: 7,83% vẫn chưa phải 10%.

Muốn đi từ vùng tăng trưởng 7-8% lên vùng tăng trưởng hai con số, Việt Nam không thể chỉ làm nhiều hơn những việc cũ. Không thể chỉ bơm thêm tín dụng, đẩy thêm đầu tư công, hút thêm FDI "tầm thấp", xuất thêm hàng hóa thô, khai thác thêm đất đai. Những động lực đó quan trọng, nhưng không đủ để tạo một đẳng cấp phát triển mới nấc thang mới.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng: "Cũng như cả thế giới, Kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn rất bất thường, nhưng đó cũng là cơ hội ngàn năm để phải có thể hành động khác thường, để làm những cách rất khác, mới có được điều phi thường."

Điều đáng chú ý trong cách nhìn này là: khác thường không phải là làm liều. Khác thường là dám thay đổi cấu trúc tạo giá trị. Khi Việt Nam đặt khu vực tư nhân vào đúng vị trí nền tảng và là động lực tăng trưởng quyết định của nền kinh tế thị trường, Ông cũng từng nhấn mạnh Việt Nam đã biến "điều bình thường của thế giới thành sức mạnh khác thường điều giúp Việt Nam tạo sự phi thường" khi đặt khu vực tư nhân vào đúng vị trí nền tảng, cốt lõi và động lực tăng trưởng. 

PGS.TS Trần Đình Thiên đặt ra câu hỏi: Với Thủ Thiêm hôm nay, câu hỏi cũng như vậy: TP.HCM có dám làm một việc khác thường để tạo ra một động lực tăng trưởng phi thường hay không? Câu hỏi đó đang hội tụ vào Thu Thiem Station.

Với vị trí chiến lược của Thu Thiem Station, mục tiêu đặt ra là tầm nhìn phát triển Nhà ga Thủ Thiêm theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng phiên bản 5.0 - phiên bản tiên tiến hàng đầu thế giới.

Tầm nhìn chiến lược đưa Nhà ga Thủ Thiêm trở thành một khu đô thị phức hợp tích hợp đa chức năng theo tiêu chuẩn phiên bản 5.0 đã được thảo luận trong nhiều cuộc họp giữa lãnh đạo TP.HCM với các sở, ban ngành liên quan: Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM..., cùng các nhà tư vấn quốc tế như Nikken Sekkei, Nippon Koei, Arup và SonKim Land, đơn vị tài trợ nghiên cứu ý tưởng phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng phiên bản 5.0 từ quý IV/2025.

Vì vậy, TOD 5.0 ở Thủ Thiêm không nên được nhìn như một câu chuyện bất động sản. Nó phải được nhìn như một bài toán phát triển đô thị ở cấp độ mới.

TOD 5.0 không phải là tên gọi, mà là một tầng nấc mới của tổ chức đô thị

Điều quan trọng ở đây không phải là tranh luận TOD 5.0 đã được chuẩn hóa rộng rãi đến đâu trong hệ thống thuật ngữ quốc tế. Điều quan trọng hơn là TP.HCM đang đặt Thu Thiem Station vào một không gian tham vọng phát triển mới: Biến nhà ga từ một điểm trung chuyển giao thông thành một cấu trúc đô thị tích hợp nhiều lớp giá trị.

Nói cách khác, cái đáng bàn không nằm ở chữ "5.0". Cái đáng bàn là cấu trúc mà mô hình này đang đề xuất.

Từ tầm nhìn đó, TOD 5.0 ở Thu Thiem Station không dừng lại ở việc xây một nhà ga. Nó gồm: nhà ga, kết nối công trình, thành phố, không gian xanh và trải nghiệm điểm đến.

Nói cách khác, đây không phải là một ga metro có thêm trung tâm thương mại. Đây là tham vọng biến Nhà ga Thủ Thiêm thành một hệ thống đô thị nhiều lớp, nơi giao thông, thương mại, dịch vụ, không gian công cộng, văn hóa và trải nghiệm đô thị cùng vận hành trong một cấu trúc thống nhất.

Đến đây, nhà ga không còn là nhà ga. Nó là một cỗ máy tạo giá trị đô thị.

TOD 1.0 có thể chỉ là "có nhà ga". TOD 2.0 là nhà ga kết nối công trình. TOD 3.0 là nhà ga được thiết kế với mạng lưới tích hợp với các tòa nhà xung quanh, kết nối với các lối đi bộ trên cao, tạo trải nghiệm thuận lợi cho người đi bộ. là nhà ga trong mạng lưới phát triển. TOD 4.0 là phiên bản nâng cấp của TOD 3.0, nhà ga, kết nối công trình, thành phố và không gian xanh, ưu tiên tuyệt đối cho người đi bộ nhằm cải thiện sức khỏe người dân và giảm phát thải carbon. Nhưng TOD 5.0, nếu làm đúng, phải là nhà ga như một thành phố thu nhỏ vận hành 24/7, bao gồm các yếu tố của TOD 4.0 và hơn hết là giàu tính trải nghiệm.

Buổi sáng, đó là nơi đi làm. Buổi trưa, đó là nơi tiêu dùng. Buổi chiều, đó là nơi gặp gỡ. Buổi tối, đó là nơi giải trí, nghệ thuật, ẩm thực, sự kiện. Cả ngày, đó là nơi dòng người chuyển hóa thành dòng tiền, dòng dịch vụ, dòng thương mại, dòng sáng tạo và dòng nhận diện đô thị.

Nếu chỉ gần ga để tăng giá đất, đó là bất động sản ăn theo hạ tầng. Nếu nhà ga làm tăng lưu lượng, tăng thời gian lưu trú, tăng chi tiêu, tăng việc làm, tăng doanh thu dịch vụ, tăng sức hút thương hiệu và tăng năng suất đô thị, đó mới là TOD theo nghĩa phát triển.

"Chưa từng có" không nằm ở từng mảnh ghép, mà ở cách xếp chồng giá trị

Khi gọi TOD 5.0 tại ga Thủ ThiêmThu Thiem Station là một phiên bản tiên tiến hàng đầu thế giới, cần hiểu đúng: sự tiên tiến không nằm ở việc từng cấu phần đều hoàn toàn mới. Thế giới đã có những mô hình nhà ga tích hợp rất mạnh.

Hong Kong có mô hình Rail + Property. World Bank đánh giá MTR là một chuẩn mực quản trị giao thông đô thị; giai đoạn 1998–2013, lợi nhuận từ hoạt động liên quan bất động sản của MTR đạt hơn 88 tỷ HKD, gần gấp đôi số tiền chi cho xây dựng các tuyến đường sắt.

Singapore có Integrated Transport Hubs. LTA cho biết Punggol Coast Bus Interchange mở tháng 6/2025 là Integrated Transport Hub thứ 15 của Singapore, tích hợp bến xe với ga MRT, mall và các phát triển lân cận.

Tokyo có mô hình "station city". Takanawa Gateway City quanh ga Takanawa Gateway được truyền thông Nhật mô tả là dự án khoảng 9,5 ha, chi phí khoảng 600 tỷ yên, tích hợp văn phòng, bán lẻ, văn hóa và không gian đô thị. Vì vậy, nếu nói Thủ Thiêm "chưa từng có", phải hiểu cho đúng.

Không phải thế giới chưa từng có nhà ga tích hợp thương mại. Không phải thế giới chưa từng có công viên trên mái. Không phải thế giới chưa từng có quảng trường, mặt nước, nghệ thuật, station city hay rail plus property.

Cái có thể mới, và phải chứng minh là khả năng xếp chồng tất cả những lớp giá trị đó vào một cụm ga tại trung tâm mới của TP.HCM, nơi có trung tâm tài chính, metro, kết nối sân bay, mặt nước, văn hóa, thương mại, không gian xanh và trải nghiệm 24/7.

Khác biệt không nằm ở từng mảnh ghép. Khác biệt nằm ở năng lực tích hợp. Và năng lực tích hợp ấy, nếu có thật, sẽ tạo ra một loại giá trị khác: không phải giá trị của một lô đất, mà là giá trị của một hệ sinh thái đô thị.

Một nền kinh tế muốn tăng trưởng hai con số cần những nơi như vậy. Không phải thêm thật nhiều dự án, mà là thêm những cỗ máy tạo năng suất.

Thủ Thiêm là phép thử của TP.HCM: Có thể biến đất đai thành nguồn lực, hạ tầng thành động lực tăng trưởng được không?

TP.HCM đang đứng trước một bài toán hạ tầng chưa từng có. Thành phố dự kiến cần khoảng 40,2 tỷ USD để đầu tư 355 km metro trong 10 năm; điều này đòi hỏi bình quân phải giải ngân khoảng 4 tỷ USD/năm. Trong kế hoạch phát triển metro, nguồn thu từ phát triển đô thị theo mô hình TOD được dự kiến đạt 7,79 tỷ USD, đóng góp 19,3% nhu cầu vốn để xây dựng 355 km metro. Con số này rất quan trọng.

Nó cho thấy TOD không còn là một khái niệm trang trí. TOD đã đi vào bài toán tài chính hạ tầng. Thành phố không thể làm metro bằng ngân sách thông thường. Phải có cơ chế dùng giá trị đất đai tăng lên nhờ hạ tầng để nuôi lại hạ tầng. Đó mới là bản chất của vấn đề.

Tổ chức giá trị nghĩa là: Nhà nước đầu tư hoặc kiến tạo hạ tầng; hạ tầng làm tăng giá trị đất; phần giá trị tăng thêm được đo lường, thu hồi, đấu giá, đấu thầu, chia sẻ và tái đầu tư minh bạch; doanh nghiệp khai thác thương mại; người dân được hưởng lợi từ giao thông, không gian công cộng, việc làm, dịch vụ và chất lượng sống.

Nếu làm được như vậy, Thủ Thiêm không chỉ là nơi giá bất động sản tăng. Nó trở thành một đầu mối năng suất của nền kinh tế đô thị. Nhưng nếu không làm được, rủi ro cũng rất rõ.

TOD sẽ bị biến thành một chiếc áo mới cho một câu chuyện cũ: hạ tầng được dùng để kích hoạt kỳ vọng, kỳ vọng đẩy giá đất, giá đất chạy trước năng suất, còn đô thị vẫn tắc nghẽn, phân mảnh, đắt đỏ và thiếu công bằng.

Vì vậy, TOD 5.0 ở Thủ Thiêm phải được đo bằng những chỉ số rất cụ thể: Lưu lượng khách mỗi ngày là bao nhiêu? Thời gian di chuyển giảm bao nhiêu? Tỷ lệ chuyển dịch khỏi xe cá nhân là bao nhiêu? Doanh thu thương mại quanh ga là bao nhiêu? Số việc làm mới là bao nhiêu? Giá trị đất tăng thêm là bao nhiêu? Nhà nước thu lại bao nhiêu? Bao nhiêu phần quay lại metro và hạ tầng công? Không gian công cộng phục vụ ai? Nhà ở vừa túi tiền ở đâu? Người dân được lợi gì ngoài việc nhìn thấy giá đất tăng?

Không có những câu trả lời này, "bùng nổ giá trị" chỉ là một mỹ từ. Có những câu trả lời này, TOD 5.0 mới bước ra khỏi ngôn ngữ tiếp thị để đi vào ngôn ngữ phát triển.

Một nhà ga có thể mở ra một thời đại, nếu phía sau nó là một thể chế đủ mạnh

Thủ Thiêm không cần thêm một danh xưng đẹp. TP.HCM cũng không thiếu những phối cảnh đẹp. Thành phố cần là một mô hình đủ mạnh để biến một nhà ga thành một đô thị 24/7; biến đất đai thành nguồn lực; biến hạ tầng thành tăng trưởng; biến trải nghiệm thành dòng tiền; biến không gian công cộng thành tài sản cạnh tranh; và biến một khu trung tâm mới thành cực năng suất của nền kinh tế. Đó là bài toán thật của TOD 5.0.

.