TP.HCM công bố danh mục 8 khu đất dự kiến phát triển nhà ở xã hội (NOXH) được xem là bước đi cụ thể nhằm hiện thực hóa các cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 (NQ 201) ngày 29/5/2025 của Quốc hội.

Sáng 18/12, UBND TP.HCM tổ chức hội nghị tuyên truyền phổ biến Nghị quyết 201/2025/QH15 và các Nghị định quy định chi tiết về nhà ở xã hội.

Phát biểu khai mạc hội nghị, ông Hoàng Nguyên Dinh, Phó chủ tịch UBND TP.HCM thẳng thắn nhìn nhận, NOXH hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhất là nhóm thu nhập thấp, công nhân, người lao động. Chính vì vậy, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201 nhằm đẩy nhanh tiến độ đáp ứng nhu cầu chỗ ở cấp thiết, coi đây là nhiệm vụ an sinh xã hội quan trọng.

Chủ động quỹ đất, rút ngắn thủ tục để kích hoạt cơ chế mới

Theo Phó chủ tịch UBND TP.HCM, điểm mới đáng chú ý của NQ 201 là cho phép áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù tập trung vào hai nội dung then chốt: lập quy hoạch và lựa chọn nhà đầu tư. "Trong Đề án của Chính phủ về phát triển 1 triệu căn NOXH đến năm 2030, TP.HCM được giao chỉ tiêu 199.400 căn. Nếu không quyết liệt triển khai, thành phố sẽ rất khó hoàn thành mục tiêu này", ông Hoàng Nguyên Dinh nhấn mạnh.

Theo danh mục được Sở Xây dựng TP.HCM công bố, 8 khu đất NOXH có tổng diện tích gần 9,5ha, quy mô hơn 6.100 căn hộ, phân bố tại khu vực Phường Đông Hưng Thuận (quận 12 cũ), Phường Long Phước (TP Thủ Đức cũ) và một số quận nội thành cũ như quận 4, quận 8. Phần lớn các khu đất do Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM hoặc các doanh nghiệp công ích quận quản lý, có pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho việc triển khai theo cơ chế mới.

Cách làm này cho thấy TP.HCM đang chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, công khai thông tin dự án, qua đó tạo điều kiện áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không qua đấu thầu theo NQ 201. Đây là bước chuyển quan trọng từ tư duy "chờ nhà đầu tư đề xuất" sang "Nhà nước dẫn dắt quỹ đất, thị trường tham gia đầu tư".

Tại hội nghị, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Nhà ở 2023 và NQ 201 đã làm rõ nhiều vướng mắc pháp lý từng khiến địa phương và doanh nghiệp lúng túng trong thời gian dài.

Theo bà Hạnh, đối với các dự án NOXH, kể cả dự án có quy mô lớn, nếu đáp ứng tiêu chí của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì vẫn được xác định là dự án NOXH theo Luật Nhà ở 2023. Trong đó, dự án khu đô thị có nhà ở là một loại hình của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trên cơ sở này, các dự án NOXH vẫn thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo NQ 201.

Đáng chú ý, đối với các khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý tương tự nhiều khu đất trong danh mục 8 dự án của TP.HCM - bà Hạnh khẳng định pháp luật hiện hành cho phép giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu nếu thực hiện đúng trình tự theo NQ 201 và Nghị định 192. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư chính là căn cứ pháp lý để giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, qua đó tháo gỡ mối quan hệ chồng chéo giữa pháp luật về đất đai và cơ chế đặc thù phát triển NOXH.

Gỡ nút thắt chi phí GPMB

Một nội dung được các địa phương và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là xử lý chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) đối với quỹ đất NOXH. Theo bà Tống Thị Hạnh, Luật Nhà ở 2023 đã thay đổi căn bản cách tiếp cận khi quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tự chịu trách nhiệm bồi thường, GPMB và đầu tư hạ tầng kỹ thuật để bàn giao quỹ đất sạch cho Nhà nước, không còn cơ chế hoàn trả như trước đây.

Để xử lý các trường hợp chuyển tiếp, NQ 201 cho phép chính quyền địa phương giao lại quỹ đất này cho chính chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đó trực tiếp đầu tư NOXH. Khi thực hiện NOXH, toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư hạ tầng kỹ thuật được hạch toán vào chi phí dự án và tính vào giá bán NOXH. Theo bà Hạnh, đây là phương án phù hợp trong bối cảnh không còn cơ chế hoàn trả, giúp nhà đầu tư không bị thiệt hại và dự án có thể triển khai sớm.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá cao việc cơ quan quản lý đã trực tiếp làm rõ các cơ chế pháp lý, tạo niềm tin cho doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH. Theo ông Châu, nếu các quy định mới được áp dụng thống nhất, đặc biệt là các cơ chế đặc biệt của Chính phủ đang được hoàn thiện, có thể tháo gỡ tới khoảng 90% các vướng mắc về thủ tục hành chính.

Ông Châu cũng cho rằng, việc cho phép địa phương điều chỉnh trần thu nhập theo hệ số đặc thù là phù hợp với thực tiễn. Với TP.HCM, hệ số khoảng 1,31 lần so với bình quân cả nước giúp chính sách NOXH tiệm cận hơn với mặt bằng thu nhập và chi phí sinh hoạt tại đô thị đặc biệt.

Tuy nhiên, HoREA kiến nghị cần tiếp tục hoàn thiện chính sách tín dụng cho NOXH, đặc biệt là cơ chế cho chủ đầu tư vay ưu đãi. Theo ông Châu, nếu doanh nghiệp phải vay thương mại với lãi suất cao, chi phí này sẽ bị đẩy vào giá thành NOXH, làm giảm hiệu quả chính sách.

Từ góc độ điều hành, ông Hoàng Nguyên Dinh cho biết lãnh đạo thành phố đặc biệt quan tâm đến phát triển NOXH cho người thu nhập thấp, đồng thời yêu cầu Sở Xây dựng tập trung rút ngắn thủ tục, minh bạch thông tin các dự án để triển khai đúng kế hoạch.

Theo ông Dinh, ngay từ tháng 1/2026, TP.HCM sẽ triển khai các thủ tục để lựa chọn và tập trung thực hiện 8 dự án NOXH trong năm. Khi hoàn thành, các dự án này sẽ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết của người dân.

Bên cạnh đó, lãnh đạo TP.HCM cũng đề nghị các nhà đầu tư, doanh nghiệp tập trung nguồn lực, đổi mới công nghệ, rút ngắn thời gian thi công, qua đó sớm đưa NOXH vào sử dụng, bảo đảm an sinh xã hội và tạo nền tảng cho phát triển đô thị bền vững.