TP.HCM đề xuất loạt cơ chế cải tạo chung cư cũ, tái thiết đô thị

TP.HCM đề xuất hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án cải tạo chung cư, cùng nhiều cơ chế về lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường, tái định cư và hỗ trợ người dân khi cải tạo, chỉnh trang đô thị.

UBND TP.HCM đang lấy ý kiến về hồ sơ dự thảo nghị quyết của HĐND TP.HCM quy định cơ chế, chính sách, biện pháp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đồng thời quy định các chính sách, biện pháp, tiêu chí và điều kiện thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị trên địa bàn thành phố.

Chung cư Vĩnh Hội thuộc phường Khánh Hội đã xuống cấp nghiêm trọng.

Hỗ trợ kinh phí cải tạo chung cư cũ

Theo dự thảo, Nhà nước hỗ trợ chủ đầu tư 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhưng mức hỗ trợ không quá 10 tỷ đồng mỗi dự án.

Các hạng mục được hỗ trợ gồm hệ thống giao thông, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải, quản lý chất thải rắn, vệ sinh công cộng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong tòa nhà không thuộc diện được hỗ trợ.

Việc hỗ trợ được thực hiện sau khi công trình hạ tầng kỹ thuật hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định. Trường hợp dự án được phân kỳ đầu tư, kinh phí hỗ trợ được xem xét theo từng giai đoạn, căn cứ vào tiến độ dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, dự thảo đề xuất hỗ trợ chủ đầu tư 50% kinh phí tổ chức di dời, cưỡng chế di dời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Khoản hỗ trợ được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành phương án di dời, cưỡng chế di dời đã được phê duyệt.

Dự thảo cũng quy định cơ chế để UBND cấp tỉnh quyết định sử dụng ngân sách địa phương bố trí vốn cho Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước Thành phố (HFIC) đầu tư xây dựng hoặc hỗ trợ lãi suất cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Đối với chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp, gồm sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước, dự thảo đề xuất UBND TP.HCM quyết định bố trí vốn ngân sách để sửa chữa phần diện tích sử dụng chung, bảo đảm an toàn và chất lượng công trình.

Về quy hoạch, đối với trường hợp quy hoạch không khả thi để kêu gọi đầu tư, dự thảo đưa ra cơ chế cho phép UBND cấp xã quyết định các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và dân số khi phê duyệt quy hoạch chi tiết mà không cần đáp ứng điều kiện phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Việc quyết định phải bảo đảm các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và kết nối giao thông của khu vực.

Sau khi dự án được phê duyệt, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện cập nhật, điều chỉnh tổng thể hoặc cục bộ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 đối với khu vực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Trên cơ sở các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và dân số được quyết định, UBND cấp xã tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nằm trong địa giới một đơn vị hành chính cấp xã.

Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của từng dự án phải được công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND TP.HCM và UBND cấp xã nơi có dự án.

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B còn thưa thớt người ở.

Cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường và tái định cư

Theo dự thảo, việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện thông qua hội nghị nhà chung cư. Hội nghị phải có trên 50% tổng số đại diện chủ sở hữu nhà chung cư tham dự. Trường hợp không đủ tỷ lệ này, UBND cấp xã được gia hạn thời gian tổ chức hội nghị lần thứ hai, nhưng thời gian gia hạn không quá một tháng kể từ ngày có văn bản gia hạn.

Sau thời hạn trên, UBND cấp xã tổ chức hội nghị lần thứ ba trên cơ sở số lượng cư dân thực tế tham dự và lựa chọn nhà đầu tư có số phiếu cao nhất theo quy định.

Ngoài hình thức tổ chức hội nghị, UBND cấp xã có thể quyết định lấy ý kiến bằng phiếu. Số phiếu nhận được phải đạt trên 50% tổng số đại diện chủ sở hữu nhà chung cư. Trường hợp đã thông báo lần thứ ba nhưng số phiếu thu về vẫn không đạt tỷ lệ tối thiểu này, nhà đầu tư có số phiếu cao nhất sẽ được lựa chọn theo cơ chế nêu trong dự thảo.

Nếu không thực hiện được các hình thức trên, UBND cấp xã được quyết định chỉ định nhà đầu tư, chủ đầu tư thực hiện dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách Nhà nước, vốn đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Đối với hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện tái định cư, dự thảo đưa ra cơ chế ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại TP.HCM mà không phải bốc thăm và không phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định pháp luật về nhà ở xã hội.

Sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà theo quy định, người mua được phép bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường; quyền sở hữu nhà ở được công nhận đầy đủ như đối với nhà ở thương mại.

Theo dự thảo, chủ đầu tư không phải bồi thường cho Nhà nước đối với phần diện tích đất và diện tích sàn xây dựng sử dụng chung còn lại sau khi đã phân bổ trong quá trình bán hóa giá căn hộ tại nhà chung cư. Quy định này áp dụng cả đối với chung cư còn tồn tại và chung cư đã bị phá dỡ.

Đối với người thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công, trường hợp lựa chọn nhận hỗ trợ bằng tiền tương ứng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê, đồng thời tự lo chỗ ở mới, chủ đầu tư phải bồi thường cho Nhà nước bằng tiền tương ứng 40% giá trị căn nhà cũ, gồm giá trị nhà và đất.

Giá trị căn nhà được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Sau khi hoàn thành việc bồi thường cho Nhà nước và hỗ trợ người thuê, chủ đầu tư không phải bố trí căn hộ phục vụ tái định cư đối với trường hợp này và được phép kinh doanh các căn hộ tại dự án theo giá kinh doanh thương mại.

Về di dời, dự thảo đưa ra cơ chế để UBND cấp xã quyết định cưỡng chế di dời đối với dự án đã có trên 75% chủ sở hữu nhà hoặc người sử dụng di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.