Ngày 31/10, Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp Sở Xây dựng tổ chức hội nghị Đối thoại Doanh nghiệp - Chính quyền thành phố chuyên đề "Hướng dẫn, trao đổi về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM".
Hội nghị có sự tham gia của đại diện các sở ngành cùng hơn 300 doanh nghiệp, Ban Quản trị (BQT) và cư dân. Tại đây, hội nghị đối thoại đã chỉ ra những "căn bệnh nan y" tại nhà chung cư như thiếu minh bạch quỹ bảo trì, mâu thuẫn giữa cư dân, Ban quản trị (BQT) và chủ đầu tư, chậm cấp sổ hồng...
Hội nghị quy tụ hơn 300 doanh nghiệp, BQT và lãnh đạo sở ngành.
Chung cư rất tiện ích nhưng còn tồn tại nhiều vấn đề
Phát biểu tại hội nghị, bà Cao Thị Phi Vân, Phó giám đốc ITPC, thừa nhận dù chung cư mang lại nhiều tiện ích cho cư dân, nhưng trong quá trình vận hành đã tồn tại không ít vấn đề cần được chính quyền và người dân cùng nhau tháo gỡ.
Theo bà Vân, để quản lý vấn đề nhà chung cư, Nhà nước đã có Luật Nhà ở 2013 và các Nghị định của Bộ Xây dựng. Mặc dù vậy, việc thực hành các quy định này vẫn còn tồn tại khá nhiều khúc mắc. Do đó, hội nghị được tổ chức để cung cấp thông tin cần thiết cho các BQT và người dân, sau đó cùng nhau trao đổi để tìm cách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.
Ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP thông tin, toàn thành phố hiện có 1.771 dự án nhà ở chung cư đã bàn giao, là nơi sinh sống và sinh hoạt cộng đồng của hàng trăm nghìn hộ dân. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh về số lượng và quy mô, công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư vẫn đối diện với nhiều bất cập.
Ông Nam chỉ ra ba vấn đề nóng thường gặp tại nhà ở chung cư, gồm: Mâu thuẫn phát sinh giữa cư dân, Ban quản trị và chủ đầu tư; Tình trạng thiếu minh bạch trong công tác thu, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì, cũng như quy trình vận hành thiếu rõ ràng; Những bất cập trong công tác bảo trì và đảm bảo an toàn kết cấu công trình.
Ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM.
Đặc biệt, việc sắp xếp đơn vị hành chính thời gian qua cũng kéo theo nhiều thay đổi trong bộ máy quản lý cơ sở, đòi hỏi phải sớm thống nhất phương thức quản lý và cơ chế phối hợp liên ngành giữa các cấp.
Nguyên tắc minh bạch trong phí bảo trì, các loại quỹ
Theo ghi nhận tại hội nghị, đại diện các Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành đã nêu lên nhiều vướng mắc cụ thể. Trong đó, vấn đề nổi cộm nhất là công tác bàn giao 2% phí bảo trì giữa chủ đầu tư và BQT, cùng cơ chế xử lý các trường hợp chậm trễ, tranh chấp hoặc chậm nộp đầy đủ kinh phí bảo trì. Cư dân cũng yêu cầu làm rõ tính minh bạch trong công tác thu chi, kê khai và nộp thuế đối với các khoản thu phát sinh từ hoạt động vận hành chung cư, bao gồm cả lãi tiền gửi ngân hàng.
Ông Nguyễn Tiến Hưởng, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng, cho biết kinh phí bảo trì là nguyên nhân gây tranh chấp nhiều nhất. Tuy nhiên, ông khẳng định các quy định pháp luật gần đây đã được điều chỉnh theo hướng "siết chặt" trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi cư dân, khắc phục các bất cập lịch sử như việc chủ đầu tư sử dụng tiền bảo trì sai mục đích.
Theo quy định mới, chủ đầu tư bắt buộc phải mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và không được sử dụng khoản tiền này dưới bất kỳ hình thức nào. Sau khi BQT được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao toàn bộ kinh phí (gồm cả gốc và lãi) cho BQT.
Nhiều ý kiến được đối thoại trực tiếp tại hội nghị.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, tranh chấp quỹ bảo trì cũng tạo ra mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư về việc bàn giao quỹ và giữa cư dân với Ban Quản trị về việc quản lý, sử dụng quỹ. Theo ông, kinh phí bảo trì chung cư rất lớn, với toà nhà 25-30 tầng có thể lên đến 20 tỷ đồng; thậm chí, một khu chung cư lớn nhất TP.HCM có tổng quỹ bảo trì khoảng 500 tỷ đồng. Với số tiền khổng lồ như vậy, nếu thiếu minh bạch, nguy cơ bị trục lợi là rất lớn.
Ngoài ra, theo ông Châu, tranh chấp cấp sổ hồng là tranh chấp chủ yếu giữa cư dân và chủ đầu tư, nguyên nhân chính là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất hoặc đã thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng.
Ông khuyến nghị cư dân cần tích cực tham gia các hội nghị nhà chung cư để lựa chọn Ban Quản trị "có tâm và có năng lực" quản lý khối tài sản chung khổng lồ này.
Để nâng cao hiệu quả quản lý, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Global Home, đề xuất cần song song phổ biến pháp luật và hướng dẫn rõ nghĩa vụ thuế cho BQT. Ông cũng kiến nghị cơ quan thuế sớm ban hành quy định rõ ràng về mô hình thu hộ - chi hộ, đồng thời tổ chức tập huấn liên ngành để thống nhất cách hiểu.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, Phó giám đốc Sở Xây dựng Trần Sĩ Nam tái khẳng định công tác quản lý vận hành chung cư là nhiệm vụ trọng tâm lâu dài.
Theo ông Nam, trong thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ tăng cường công tác hướng dẫn, kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm vi phạm trong vận hành chung cư, đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quản lý nhà ở, kết nối với dữ liệu dân cư để đảm bảo công khai, minh bạch.
Sở cũng sẽ nâng cao năng lực đội ngũ chuyên môn, phát huy vai trò của ban quản trị và cộng đồng dân cư trong công tác giám sát, phối hợp chặt chẽ với các sở ngành và chính quyền địa phương để kịp thời tháo gỡ vướng mắc, hướng tới xây dựng môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững cho người dân thành phố.
