TP.HCM: Nhà phố, nhà riêng lẻ hạ giá tiền tỷ vẫn vắng người mua

Một số căn nhà phố, nhà riêng lẻ tại TP.HCM giảm giá rao bán từ hơn 1 tỷ đồng đến 3,5 tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm người mua. Theo các chuyên gia, thanh khoản phân khúc này chịu áp lực từ lãi suất, dòng tiền đầu tư và khả năng chi trả.

Giảm giá hàng tỷ đồng vẫn khó tìm người mua

Khảo sát của PV Báo Xây dựng tại một số khu vực ở TP.HCM cho thấy, một số căn nhà phố, nhà riêng lẻ đang được rao bán với mức giá thấp hơn trước. Tuy nhiên, dù đã điều chỉnh giá, các căn nhà này vẫn chưa tìm được người mua.

Tại phường Linh Xuân, một căn nhà cấp 4 diện tích hơn 100m², nằm trong hẻm xe hơi, đang được rao bán với giá 5,6 tỷ đồng. Theo môi giới tên Hưng, mức giá này đã giảm gần 2 tỷ đồng so với năm 2025 nhưng căn nhà vẫn chưa bán được. Chủ nhà cần bán để giải quyết khó khăn tài chính.

Tại phường Tam Bình, một căn nhà diện tích 146m² trong khu dân cư được rao bán với giá hơn 15 tỷ đồng, giảm 3,5 tỷ đồng so với trước. Môi giới tên Hiếu cho biết, căn nhà có thể sử dụng để ở hoặc khai thác làm văn phòng, spa, quán cà phê, showroom. Dù đã điều chỉnh giá, căn nhà vẫn chưa tìm được người mua.

Trong khi đó, tại phường An Hội Tây, một căn nhà trong hẻm xe hơi trên đường Phạm Văn Bạch được rao bán với giá 7,5 tỷ đồng, giảm hơn 1 tỷ đồng so với trước. Theo môi giới tên Hiền, nhiều người liên hệ chủ yếu để hỏi giá, số khách đến xem nhà thực tế còn ít.

Theo các môi giới, một số chủ nhà sẵn sàng thương lượng giá bán. Tuy nhiên, người mua vẫn cân nhắc giá cả, vị trí và khả năng tài chính trước khi quyết định giao dịch.

Nhiều yếu tố tác động đến thanh khoản

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, lượng tìm kiếm nhà riêng tại TP.HCM đã giảm từ khoảng 37% cách đây 4 - 5 năm xuống còn khoảng 27% hiện nay.

Theo ông Tuấn, cần phân biệt giá rao bán với giá giao dịch thực tế, bởi mức điều chỉnh khác nhau tùy khu vực và loại hình bất động sản. Đối với nhà mặt tiền, khả năng kinh doanh hoặc cho thuê là yếu tố ảnh hưởng đến sức hấp dẫn. Khi hiệu quả kinh doanh và nguồn thu từ cho thuê giảm, nhu cầu đối với loại hình này cũng có thể bị tác động.

Ông Tuấn cho rằng sự phát triển của thương mại điện tử làm thay đổi nhu cầu thuê mặt bằng. Doanh nghiệp có thể lựa chọn địa điểm phù hợp hơn với hoạt động bán hàng, lưu kho và logistics, thay vì chỉ ưu tiên mặt tiền đường lớn.

Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng, tình trạng nhà phố, nhà riêng lẻ giảm giá nhưng vẫn khó tìm người mua phản ánh sự thay đổi đồng thời của dòng tiền đầu tư và nhu cầu của người mua ở thực.

Theo ông Kiên, trước đây, nhà phố, nhà riêng lẻ được nhiều người lựa chọn nhờ khả năng vừa để ở, vừa cho thuê hoặc chờ tăng giá. Tuy nhiên, khi sức cầu giảm, việc chủ nhà hạ giá chưa chắc giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng.

Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên.

Ông Kiên phân tích, có ba yếu tố tác động đến thanh khoản phân khúc này. Thứ nhất, dòng tiền đầu tư bất động sản suy giảm sau giai đoạn lãi suất tăng và kinh tế gặp nhiều khó khăn. Một bộ phận nhà đầu tư tạm ngừng giao dịch hoặc chuyển sang các kênh có tính thanh khoản cao hơn, khiến nhu cầu đối với nhà phố, nhà riêng lẻ giảm.

Thứ hai, sự phát triển của các khu đô thị mới tạo thêm lựa chọn cho người mua. Bên cạnh nhà đất, khách hàng có thể cân nhắc căn hộ hoặc nhà ở trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có không gian xanh, bãi đỗ xe và tiện ích.

Thứ ba, giá nhà phố, nhà riêng lẻ tăng cao trong nhiều năm khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua ngày càng lớn. Người bán muốn giữ mức giá theo mặt bằng trước đây, trong khi người mua cân nhắc mức giá phù hợp với khả năng tài chính hiện tại. Sự chênh lệch này khiến quá trình thương lượng kéo dài và giao dịch khó thành công.

Theo ông Kiên, lãi suất vay mua nhà thả nổi hiện đã tăng lên mức cao, có nơi lên đến 16 - 18%/năm. Với mức lãi suất này, người mua nhà vay ngân hàng phải cân nhắc rất kỹ, còn những người đang vay để đầu tư bất động sản cũng chịu áp lực trả lãi ngày càng lớn.

Dự báo từ nay đến cuối năm 2026, ông Kiên cho rằng thanh khoản nhà phố, nhà riêng lẻ tại TP.HCM vẫn có thể gặp khó khăn, áp lực giảm giá tiếp tục hiện diện, nhất là với bất động sản có giá trị lớn hoặc chủ sở hữu sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Theo ông Kiên, giá nhà không giảm đồng loạt. Những căn có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hẻm xe hơi thuận tiện, khu dân cư ổn định và giá phù hợp với người mua ở thực có thể giữ giá tốt hơn. Trong khi đó, nhà nằm sâu trong hẻm nhỏ, khó khai thác cho thuê hoặc có giá rao bán cao có thể cần điều chỉnh giá để tiếp cận người mua.