Là địa phương được Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu nhiều nhất (gần 200.000 căn) trong đề án một triệu căn nhà ở xã hội, TP.HCM đang chịu áp lực rất lớn về quỹ đất, thủ tục và năng lực tổ chức thực hiện.

Tại Hội thảo "Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM - Từ mô hình đến hành động" do Viện nghiên cứu phát triển TP.HCM phối hợp Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức chiều 16/1 cho thấy vấn đề không còn nằm ở chủ trương hay nghiên cứu, mà ở việc chuyển nhanh các mô hình, giải pháp thành dự án cụ thể, đo đếm được bằng tiến độ và sản phẩm.

Năm 2026 buộc phải tạo chuyển biến thực chất

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nhà ở xã hội không chỉ là nhiệm vụ an sinh mà trở thành chỉ tiêu phát triển bắt buộc trong chiến lược đô thị của thành phố. Với quy mô dân số khoảng 14 triệu người sau sáp nhập và nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập thấp, công nhân, lao động nhập cư còn rất lớn, áp lực triển khai nhà ở xã hội giai đoạn tới rất nặng nề.

Ông Phạm Minh Mẫn, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao đến năm 2030, thành phố phải hoàn thành gần 200.000 căn nhà ở xã hội, trong đó riêng giai đoạn 2026 - 2030 hơn 181.000 căn. Bình quân mỗi năm, TP.HCM phải đạt từ 28.500 đến trên 38.000 căn.

"Nếu năm 2026 không tạo được bước chuyển rõ rệt, mục tiêu cả giai đoạn sẽ rất khó đạt", ông Mẫn nhấn mạnh, coi năm 2026 là phép thử năng lực tổ chức thực hiện của chính quyền đô thị.

Để đáp ứng yêu cầu này, TP.HCM xác định ba nhóm giải pháp trọng tâm mang tính hành động: Quỹ đất, thủ tục, kỷ cương thực thi. Thành phố đang hoàn thiện quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đến năm 2040 với quy mô khoảng 2.000 ha, mở rộng phạm vi bố trí ra các khu động lực, khu vực dọc vành đai, trục giao thông lớn, thay vì chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại.

Song song đó, Sở Xây dựng đặt mục tiêu rút ngắn tối thiểu 20% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng thông qua chuẩn hóa quy trình, ban hành thiết kế điển hình và cắt giảm các khâu trung gian không cần thiết.

Về tiến độ cụ thể, thành phố sẽ tập trung tháo gỡ thủ tục cho 47 dự án (khoảng 31.500 căn) đã có chấp thuận chủ trương đầu tư để đủ điều kiện khởi công quý I/2026.

Đáng chú ý, TP.HCM sẽ siết chặt kỷ cương thực thi: Dự án chậm triển khai nhà ở xã hội có thể bị hạn chế thủ tục đối với phần thương mại, thậm chí thu hồi quỹ đất để giao cho đơn vị khác đủ năng lực tiếp tục thực hiện.

"Phát triển nhà ở xã hội không còn là khuyến khích, mà là nghĩa vụ pháp lý", ông Mẫn khẳng định.

"Luồng xanh" nào cho nhà ở xã hội phát triển

Ở góc độ hiệp hội và phản biện chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, để đạt mục tiêu phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cần có đột phá mạnh mẽ hơn nữa về thể chế và thủ tục.

Theo ông Châu, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, nhà ở xã hội cần được tổ chức theo cơ chế "luồng xanh", tức là toàn bộ quy trình thủ tục từ lựa chọn chủ đầu tư, quy hoạch, đến cấp phép xây dựng phải được ưu tiên giải quyết với thời gian ngắn nhất, thay vì xử lý như các dự án thông thường.

Ông Châu đánh giá cao các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và đặc biệt là Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội đã tháo gỡ nhiều điểm nghẽn kéo dài. Trong đó, việc không còn bắt buộc đấu giá đất, đấu thầu dự án đối với nhà ở xã hội, mà cho phép UBND cấp tỉnh lựa chọn và giao trực tiếp chủ đầu tư, được xem là bước tiến rất lớn.

Bên cạnh đó, quy trình quy hoạch được rút gọn khi bỏ bước lập "nhiệm vụ quy hoạch" chi tiết 1/500, cho phép phê duyệt quy hoạch tích hợp điều kiện cấp phép xây dựng. "Càng ít khâu trung gian, dự án càng sớm ra được sản phẩm", ông Châu nhấn mạnh.

Một điểm mới khác được HoREA đánh giá cao là trao quyền tự chủ cho chủ đầu tư trong việc xác định giá bán và xét duyệt danh sách người mua nhà ở xã hội, đi kèm cơ chế hậu kiểm. Theo ông Châu, cách làm này vừa giảm tải cho cơ quan quản lý, vừa tăng trách nhiệm của doanh nghiệp.

Về tài chính, Chủ tịch HoREA cho rằng, lãi suất là nút then chốt quyết định khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của người dân. Dù lãi suất cho vay đã giảm xuống khoảng 5,4%/năm, HoREA tiếp tục kiến nghị giảm về mức 4,8%/năm.

Với mức này, một căn hộ khoảng 60m² chỉ phải trả gốc và lãi 6 - 7 triệu đồng/tháng, tương đương tiền thuê nhà, phù hợp người lao động có thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng trở xuống.

Ở tầm nhìn dài hạn, ông Châu ủng hộ việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, đồng thời kiến nghị bổ sung cơ chế cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp (3 - 5 tỷ đồng/căn tại TP.HCM) để đáp ứng nhu cầu của nhóm thu nhập trung bình nhưng không phải đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội.

Cùng đó, nhiều chuyên gia cũng nhấn mạnh nhà ở xã hội không thể chỉ dừng ở tiêu chí "giá rẻ". KTS Nguyễn Hồng Hải cho rằng, nhà ở xã hội phải bảo đảm chất lượng thiết kế và khả năng thích ứng lâu dài nếu không sẽ tạo ra những khu ở kém bền vững trong tương lai.

"Nhà ở xã hội phải bảo đảm chất lượng tối thiểu về thiết kế, an toàn, tiện nghi và chi phí vận hành hợp lý. Nếu chỉ chạy theo giá thấp mà bỏ qua chất lượng, chi phí vòng đời và khả năng thích ứng lâu dài, bài toán an sinh sẽ không bền vững", KTS Hải phân tích.

Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ trong quản lý, phân phối và vận hành nhà ở xã hội, đặc biệt với mô hình cho thuê, thuê mua được đánh giá là hướng đi cần thiết nhằm minh bạch hóa đối tượng thụ hưởng, hạn chế trục lợi chính sách và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ nhà.

Ông Trương Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là quỹ đất. "Không thể chỉ trông chờ đất công bởi nguồn cung hạn chế", ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, cần có cơ chế huy động quỹ đất hợp pháp của doanh nghiệp và người dân để phát triển nhà ở xã hội. Doanh nghiệp có thể chủ động sử dụng quỹ đất của mình, Nhà nước tính toán hoàn vốn thông qua cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất hằng năm, thay vì chỉ áp dụng một mô hình cứng nhắc.

Về tài chính, đại diện các đơn vị đầu tư cũng kiến nghị cần điều chỉnh cấu trúc tín dụng cho phù hợp đặc thù nhà ở xã hội, nhất là kéo dài thời hạn vay, chuyển từ vay ngắn hạn sang trung và dài hạn, đặc biệt với các dự án cho thuê, thuê mua vì thời gian thu hồi vốn dài.

Có thể thấy TP.HCM đã có tương đối đầy đủ cơ sở dữ liệu, mô hình và khung chính sách cho phát triển nhà ở xã hội. Vấn đề then chốt còn lại nằm ở khả năng tổ chức thực hiện, phối hợp liên ngành và quyết tâm biến "luồng xanh" thể chế thành tiến độ cụ thể ngoài thực địa.