Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường suy giảm và nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm, người mua nhà tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt về hành vi.
Chuyển từ trung tâm ra vùng ven đô thị
Sau giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng 2020 - 2022, nơi tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (FOMO) chi phối mạnh quyết định mua nhà, bước sang năm 2026, người mua trở nên thận trọng và thực tế hơn.
Từ tâm lý "bám trụ trung tâm bằng mọi giá", nhiều người chuyển sang ưu tiên giá hợp lý, tiện ích đồng bộ và chấp nhận ra xa hơn để tìm kiếm không gian sống phù hợp với khả năng tài chính.
Áp lực lãi suất là một trong những yếu tố chính khiến hành vi thay đổi. Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, lãi suất vay mua nhà có thời điểm chạm ngưỡng 15–16%/năm, làm gia tăng đáng kể chi phí tài chính và buộc người mua phải tính toán kỹ lưỡng hơn . Điều này kéo dài thời gian ra quyết định và khiến nhiều giao dịch bị trì hoãn.
Chị Minh Anh (28 tuổi, nhân viên văn phòng tại Cầu Giấy) cho biết, cách đây vài năm, chị từng đặt mục tiêu mua một căn hộ trong khu vực nội đô, dù phải vay tới 70% giá trị.
"Khi đó chỉ nghĩ mua càng gần trung tâm càng tốt, vì dễ tăng giá và tiện đi lại. Nhưng giờ lãi suất cao, áp lực trả nợ lớn, tôi buộc phải tính lại", chị nói.
Sau gần một năm tìm kiếm, chị quyết định chuyển hướng sang dự án Vinhomes Ocean Park 1 tại khu vực Gia Lâm.
"Giá mềm hơn đáng kể, khoảng 3-4 tỷ đồng một căn hộ cho gia đình trẻ mới lập nghiệp, không gian sống thoáng hơn, lại có trường học và tiện ích đầy đủ, môi trường sống văn minh, khang trang hiện đại. Quan trọng là tôi chỉ vay khoảng 40%, cảm thấy an toàn hơn rất nhiều", chị chia sẻ.
Cùng nhu cầu mua nhà, gia đình anh Lê Minh tìm hiểu để mua căn hộ nội đô nhưng hai năm vừa qua, giá chung cư bị đẩy lên cao, một căn hộ 80 - 90m2 chất lượng cao đã dao động ở mức 12-16 tỷ/ căn. Chính vì vậy, gia đình anh đã tính toán, quyết định xuống tiền mua một căn liền kề tại dự án An Khánh Economy với mức tài chính tương đương.
"Với mức trên 12 tỷ đồng cho căn nhà 70m2, chúng tôi có căn nhà 4 tầng xây sẵn, cách ngã tư Trần Duy Hưng - Khuất Duy Tiến tầm 10 phút lái xe, thuận tiện khi di chuyển ra ga Metro tuyến Láng - Hòa Lạc, đại lộ Thăng Long và các khu vực trung tâm năng động nhưng vẫn được hưởng hạ tầng của Khu đô thị Bắc An Khánh - Mai Land", anh Minh nói.
"Giãn ra đường vành đai 3,5 một chút, gia đình tôi vừa có nhà đất, tốc độ tăng giá được đảm bảo so với chung cư có thể bị xuống cấp nhanh, mất phí dịch vụ. Chung cư để ở là "tiêu sản" không sinh ra dòng tiền thụ động. Còn nhà đất với pháp lý sổ đỏ cất két thì gia đình tôi an tâm, đồng thời ở hai tầng trên còn 2 tầng dưới có thể cho thuê để có dòng tiền hàng tháng, giảm áp lực cuộc sống", anh Minh tính toán.
Cùng quan điểm với anh Minh, anh Hoàng (35 tuổi, kỹ sư xây dựng) chia sẻ: "Trước đây, tôi nhất định phải mua nhà trong nội thành. Nhưng sau khi khảo sát thực tế, tôi nhận ra cùng một mức tiền, ở ngoài vành đai có thể mua được căn rộng hơn, môi trường sống tốt hơn".
Theo anh Hoàng, việc di chuyển không còn là vấn đề quá lớn. "Đường vành đai, cầu mới, các tuyến giao thông đang hoàn thiện nhanh. Thời gian đi làm có thể tăng thêm 10-15 phút, nhưng đổi lại là chất lượng sống tốt hơn", anh nói.
Không riêng các trường hợp này, khảo sát thực tế cho thấy, người mua nhà hiện ưu tiên ba yếu tố cốt lõi: tổng giá trị tài sản phù hợp, hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và khả năng chi trả bền vững.
"Vị trí trung tâm" - từng là tiêu chí hàng đầu - nay dần thế chỗ cho khái niệm "giá trị sống thực". Ở những dự án có số lượng sản phẩm giới hạn và đón đầu hạ tầng hoàn thiện, được giới có sẵn tiền âm thầm săn đón.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới không còn nằm ở khu vực lõi đô thị mà dịch chuyển ra các khu vực ngoài Vành đai 3 như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức hay Hà Đông mở rộng, Mê Linh, Đông Anh. Đây là những khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng và quy hoạch đô thị.
Thực tế, hạ tầng chính là "chìa khóa" thúc đẩy xu hướng này. Khi mạng lưới giao thông ngày càng hoàn thiện, khoảng cách địa lý dần được rút ngắn, giúp người mua sẵn sàng dịch chuyển ra xa hơn.
TOD và xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc
Các chuyên gia cho rằng, sự thay đổi hành vi của người mua không chỉ mang tính chu kỳ mà phản ánh một xu hướng dài hạn, gắn liền với quá trình tái cấu trúc đô thị.
Theo Savills Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn "sàng lọc", nơi người mua ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực . Điều này thúc đẩy các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm.
Dự án đất nền cách trung tâm 10 phút di chuyển, đầy đủ pháp lý, đón đầu hạ tầng, mức giá hợp lý được người mua nhà lựa chọn.
Ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch Tập đoàn IGroup cho rằng, một trong những động lực quan trọng là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Khi các tuyến metro và hạ tầng vành đai được triển khai, các khu vực ngoài trung tâm nhưng nằm gần trục giao thông sẽ trở thành "điểm nóng" mới.
"Trong tương lai, giá trị bất động sản sẽ không còn phụ thuộc tuyệt đối vào khoảng cách tới trung tâm, mà gắn chặt với khả năng kết nối giao thông. Những khu vực có hạ tầng tốt, kết nối nhanh sẽ thu hút người mua ở thực", ông Sơn nhận định.
Xu hướng này cũng đồng bộ với sự thay đổi trong tư duy tài chính của người dân. Nếu trước đây, nhiều người sẵn sàng "căng" đòn bẩy để sở hữu nhà ở trung tâm, thì nay ưu tiên lớn nhất là cân đối dòng tiền và đảm bảo an toàn tài chính dài hạn.
"Theo dòng diễn biến thời cuộc, thành phố Hà Nội đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc không gian đô thị quy mô lớn nhất từ trước đến nay. Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, thành phố Hà Nội đặt lộ trình 20 năm tới để di dời tổng cộng hơn hàng trăm nghìn người dân khỏi trung tâm, nhằm giảm tải áp lực hạ tầng cho khu vực nội đô lịch sử. Đây cũng là lý do khiến người dân đã dần thay đổi tư duy, sẵn sàng di chuyển sang khu vực trung tâm sang khu vực có giá trị thực và điều kiện sống ưu việt, phù hợp hơn", ông Nguyễn Thanh Bình, Tổng thư ký Liên Chi hội, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu ý kiến.