Vốn ngoại trở lại, bất động sản bước vào cuộc chơi chọn lọc hơn
Dòng vốn quốc tế đang có thêm động lực tìm kiếm cơ hội tại thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh đầu tư tại châu Á - Thái Bình Dương phục hồi.
Dòng vốn quốc tế trở lại cơ hội ngày càng chọn lọc
Việc Việt Nam chính thức được Tổ chức quốc tế chuyên xây dựng và quản lý các bộ chỉ số thị trường tài chính tại Anh (FTSE Russell) tái phân loại từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp từ ngày 21/9/2026 đang mở thêm triển vọng kết nối với nguồn vốn quốc tế.
Dòng tiền đang ngày càng chọn lọc, ưu tiên những tài sản có nền tảng tốt, pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và phương án đầu tư, thoái vốn phù hợp.
Theo Savills, sự công nhận trên có ý nghĩa dài hạn nằm ở việc thị trường vốn phát triển sâu hơn, từ đó bổ sung thêm lựa chọn huy động vốn, cấu trúc đầu tư và phương án thoái vốn cho doanh nghiệp bất động sản.
Dòng vốn vào cổ phiếu không đồng nghĩa với dòng vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản; khả năng chuyển vốn thành giao dịch tài sản vẫn phụ thuộc vào đặc điểm của tài sản, nhu cầu nhà đầu tư và điều kiện thị trường.
Bối cảnh khu vực cũng đang tạo thêm dư địa cho dòng vốn. Theo Savills Global Capital Markets, quý II/2026 tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương đạt khoảng 46 tỷ USD, tăng 18% so với cùng kỳ.
Dòng vốn xuyên biên giới tiếp tục là một động lực quan trọng, bên cạnh các giao dịch mua lại phần vốn của đối tác, bán cổ phần thiểu số và tái vốn hóa.
Tuy nhiên, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội lưu ý rằng, cơ hội đầu tư trên phạm vi toàn cầu đang ngày càng mang tính chọn lọc, tập trung vào những yếu tố nền tảng và các phân khúc có động lực tăng trưởng thu nhập rõ ràng.
Theo ông Powell, sự phục hồi của dòng vốn khu vực không đồng nghĩa nguồn vốn sẽ tự động dịch chuyển vào Việt Nam. Khả năng biến sự quan tâm của nhà đầu tư thành giao dịch thực tế phụ thuộc vào chất lượng của từng cơ hội đầu tư cũng như khả năng đáp ứng các yêu cầu của nguồn vốn.
Điều này cho thấy, cuộc cạnh tranh thu hút vốn ngoại của bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn khác. Thay vì câu chuyện "có vốn là có cơ hội", nhà đầu tư sẽ phải lựa chọn kỹ hơn giữa các tài sản, dự án và doanh nghiệp.
Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt hơn 13 tỷ USD, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 965 triệu USD; nếu tính vốn đăng ký mới và điều chỉnh, lĩnh vực này đạt khoảng 5,1 tỷ USD.
Như vậy, vấn đề đối với thị trường bất động sản Việt Nam không còn đơn thuần là "vốn ngoại có trở lại hay không", mà là những loại tài sản nào đủ sức đáp ứng "khẩu vị" ngày càng khắt khe của dòng vốn quốc tế.
Từ quỹ đất đến tài sản có dòng tiền
Sự thay đổi khẩu vị của nhà đầu tư ngoại đang thể hiện khá rõ ở các thương vụ đầu tư và M&A. Thay vì chỉ quan tâm đến quỹ đất và kỳ vọng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư ngày càng chú trọng khả năng triển khai dự án, pháp lý, dòng tiền và phương án thoái vốn.
Ông Matthew Powell cho rằng, đối với các nhà đầu tư tổ chức, triển vọng tăng trưởng chỉ là một phần trong quá trình đánh giá cơ hội.
Cấu trúc đầu tư và phương án thoái vốn cũng cần được cân nhắc ngay từ đầu, nhất là khi nhà đầu tư có thể tiếp cận thị trường thông qua nhiều hình thức, từ đầu tư trực tiếp vào tài sản đến đầu tư thông qua doanh nghiệp.
Nhận định này cũng được phản ánh qua thực tế thị trường. Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital cho biết, bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng cao cấp đang là hai phân khúc được nhiều doanh nghiệp ngoại quan tâm.
Ở bất động sản công nghiệp, ông Piro cho rằng, xu hướng đang đưa Việt Nam trở thành điểm đến chiến lược. Hạ tầng giao thông được đẩy mạnh cũng mở rộng khả năng tiếp cận các hành lang công nghiệp và logistics, qua đó tạo thêm sức hút đối với các dự án bất động sản xung quanh.
Tại dự án Core5 Việt Nam, doanh nghiệp ghi nhận nhu cầu tăng mạnh đối với nhà xưởng xây sẵn đạt chứng nhận ESG từ các tập đoàn công nghệ toàn cầu và các nhà cung ứng trong lĩnh vực bán dẫn.
Đây là một ví dụ cho thấy, dòng vốn ngoại đang tìm kiếm những tài sản gắn với hoạt động sản xuất, chuỗi cung ứng và nhu cầu sử dụng thực tế thay vì chỉ đặt cược vào giá đất.
Ở phân khúc nghỉ dưỡng, khách sạn, ông Michael Piro cho biết, sức hấp thụ tại phân khúc hạng sang được hỗ trợ bởi sự hợp tác giữa các nhà phát triển trong nước với các thương hiệu quản lý quốc tế.
Theo ông Michael Piro, sự tham gia của các thương hiệu toàn cầu không chỉ nâng chuẩn dịch vụ mà còn giúp dự án tiếp cận nhóm khách quốc tế có mức chi tiêu cao.
Đáng chú ý, ông Michael Piro cũng khuyến nghị nhà đầu tư ngoại ưu tiên những tài sản đã hoàn thiện, pháp lý sạch và có tỷ lệ lấp đầy cao để bảo đảm dòng tiền ổn định, thay vì đầu cơ vào đất nền.
Ở góc độ rộng hơn, đây cũng là sự thay đổi trong cách dòng vốn tiếp cận thị trường Việt Nam. Nhà đầu tư không nhất thiết phải phát triển một dự án từ đầu mà có thể tham gia thông qua mua cổ phần doanh nghiệp, mua lại dự án, liên doanh hoặc tái vốn hóa.
Đại diện của Savills cho rằng, M&A, mua cổ phần thiểu số và tái vốn hóa đang trở thành những hình thức đáng chú ý trong dòng vốn xuyên biên giới tại khu vực.
Với doanh nghiệp bất động sản trong nước, điều này vừa mở ra thêm cơ hội huy động nguồn lực, vừa đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng dự án và quản trị. Một thị trường vốn phát triển hơn có thể giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn huy động vốn, nhưng để tiếp cận được nguồn vốn quốc tế, doanh nghiệp cần chứng minh được chất lượng tài sản, khả năng triển khai, dòng tiền và phương án thoái vốn.
Theo ông Matthew Powell, giá trị dài hạn của việc nâng hạng đối với bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển sự cải thiện về tiếp cận vốn thành những cấu trúc đầu tư và giao dịch thực tế.
Trong giai đoạn mới, lợi thế sẽ thuộc về những tài sản có thể trả lời rõ các câu hỏi mà nhà đầu tư tổ chức quan tâm: pháp lý ra sao, tài sản tạo dòng tiền thế nào, khả năng mở rộng giá trị đến đâu và khi cần, nhà đầu tư có thể thoái vốn bằng cách nào.