Nguồn cung tăng, nhưng giá căn hộ vẫn tăng

Dù nguồn cung tăng nhưng giá nhà đất ở TP.HCM trong thời gian qua vẫn tăng cao. Mức giá trung bình ở khu vực trung tâm ở mức 200 triệu/m2, ngoài trung tâm giao động 60 triệu/m2 chung cư. Giá nhà đất năm 2025 tăng hơn 20% so với năm 2024.

Đối với thị trường căn hộ, TP.HCM (cũ) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới trong cả năm 2025, tăng 40% so với năm trước. Mặc dù tất cả nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, sức nóng của thị trường đã tăng dần qua từng quý. Quý 4/2025 ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán mới (tăng 23% so với quý 3, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024), cho thấy sự tự tin trở lại của các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã đạt mức 92 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% theo năm. Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính: Cơ cấu sản phẩm và điều chỉnh giá. Về cơ cấu sản phẩm, hơn 50% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2). Về điều chỉnh giá, một số dự án giai đoạn tiếp theo ghi nhận mức tăng giá từ 30% đến 50% so với các đợt mở bán trước đó.

Nhằm tối ưu hóa tỷ lệ hấp thụ, các chủ đầu tư đã kích cầu bằng những chính sách đột phá: giãn tiến độ thanh toán lên đến 5 năm và chiết khấu hấp dẫn từ 5% – 16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ toàn năm đạt 73%, riêng Quý 4 đạt mức ấn tượng 90%.

Thị trường căn hộ mua đi bán lại (thứ cấp) cũng ghi nhận biến động mạnh với mức giá trung bình 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Trong đó, khu vực quận 2 (cũ) dẫn đầu đà tăng trưởng với nhiều dự án cao cấp tăng giá trên 40%.

Thị trường Bình Dương sau khi sát nhập vào TP.HCM ghi nhận nhiều hoạt động mở bán sôi động, với 17.300 căn được chào bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương là 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TP.HCM cũ.

Dự báo năm 2026, nguồn cung tại TP.HCM (cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến tử khu vực phía Đông thành phố. Nếu tính địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường tương lai.

Nhà phố, biệt thự giảm giá đáng kể

Quý 4/2025, thị trường nhà thấp tầng tại khu vực TP.HCM (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn. Con số này cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại khu vực này. Đóng góp chủ yếu cho nguồn cung này là dự án siêu đô thị tại Cần Giờ, với quy mô lên đến 2.870ha, dự kiến cung cấp 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường.

Với nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đều đạt trung bình 70% qua các quý. Giá bán sơ cấp toàn thị trường giảm 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước, ảnh hưởng từ nguồn cung mới tại Cần Giờ.

Triển vọng những năm tới cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM sẽ cải thiện nhờ các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, và sẽ tăng dần qua các năm, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Hầu hết nguồn cung này đến từ các dự án đại đô thị do những chủ đầu tư lớn triển khai, như Vingroup, Masterise và GS E&C…

Xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp TOD đang được xem là chìa khóa cho tương lai, khi người mua nhà ngày càng ưu tiên không gian sống thân thiện môi trường và khả năng kết nối giao thông công cộng thuận tiện. Đây không chỉ là giải pháp cho bài toán quỹ đất mà còn tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng và thị trường.

Đất công nghiệp miền Nam "lội ngược dòng"

Vượt qua tâm lý e ngại đầu năm về rào cản thương mại, thị trường đất công nghiệp phía Nam đã hồi phục mạnh mẽ vào nửa cuối 2025 nhờ kinh tế khởi sắc. Nhu cầu thuê đất tăng tốc rõ rệt với hơn 100 ha được hấp thụ chỉ trong 6 tháng cuối năm (chiếm 2/3 tổng diện tích hấp thụ cả năm), tập trung chủ yếu tại các khu vực trọng điểm như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Được thúc đẩy bởi mạng lưới hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, giá chào thuê đất công nghiệp trung bình tại thị trường phía Nam tiếp tục đà tăng trưởng, đạt 183 USD/m²/kỳ hạn thuê (tăng 4,4% so với năm 2024).

Thị trường kho xưởng xây sẵn phía Nam ghi nhận mức hấp thụ kỳ lục trong năm 2025 nhờ động lực mạnh mẽ từ thương mại điện tử và sản xuất.

Năm 2025, thị trường kho xây sẵn ghi nhận bước tiến vượt bậc khi diện tích hấp thụ thiết lập kỷ lục mới với hơn 466.000 m² (tăng 16% so với năm 2024). Đây là mức hấp thụ cao nhất trong 5 năm qua, tương đương 18% tổng nguồn cung hiện hữu, được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu thuê từ nhóm ngành thương mại điện tử và logistics.

Động lực tăng trưởng trong nửa cuối năm còn đến từ làn sóng gia nhập mạnh mẽ của các chuỗi F&B và phong cách sống (lifestyle) từ Trung Quốc. Xu hướng này đã trực tiếp thúc đẩy nhu cầu thuê kho từ các đơn vị cung cấp dịch vụ logistics (3PL) để phục vụ cho sự mở rộng của các thương hiệu bán lẻ này tại thị trường phía Nam.

Tỷ lệ lấp đầy được cải thiện tích cực đã thúc đẩy mặt bằng giá thuê tiếp tục đà tăng trưởng, với giá chào thuê trung bình của kho đạt 5,0 USD/m²/tháng (tăng 6,3%) và nhà xưởng đạt 5,2 USD/m²/tháng (tăng 3,7%) so với năm 2024.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam: "Trong giai đoạn 2026 – 2028, phân khúc kho xưởng xây sẵn dự kiến ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ, tập trung chủ yếu tại Bình Dương và Đồng Nai. Lượng nguồn cung lớn này được xem là bước chuẩn bị hạ tầng thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ và vận hành ngày càng cao của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ở bức tranh rộng hơn về định hướng phát triển công nghiệp, sự cộng hưởng từ mạng lưới hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, các đường Vành đai, cao tốc) cùng hành lang pháp lý từ Luật Công nghiệp Công nghệ số (được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2025) đang tạo ra động lực chuyển đổi quan trọng. Những yếu tố nền tảng này giúp thị trường Việt Nam mở rộng cơ hội thu hút đầu tư vào các ngành kỹ thuật cao và trung tâm dữ liệu (Data Centre), thay vì chỉ giới hạn ở sản xuất truyền thống như trước đây".