Giá đất công nghiệp chênh lệch rõ rệt giữa hai miền Nam - Bắc

Knight Frank vừa công bố báo cáo thị trường quý 4/2025, ghi nhận diễn biến nổi bật của phân khúc bất động sản công nghiệp tại cả thị trường phía Nam và phía Bắc. Trong khi miền Nam đối mặt với bài toán khan hiếm quỹ đất và tỷ lệ lấp đầy gần như chạm trần, miền Bắc nổi lên là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư công nghệ cao, điện tử và bán dẫn, tạo nên sự phân hóa rõ nét giữa hai khu vực.

Bất động sản công nghiệp đang ghi nhận nhiều diễn biến tích cực trên thị trường.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục ghi nhận sự khác biệt đáng kể giữa miền Nam và miền Bắc. Cụ thể, miền Nam vẫn giữ vị thế dẫn đầu với mức giá thuê trung bình đạt khoảng 174 USD/m², trong khi miền Bắc duy trì ở mức 137 USD/m².

Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Nam hiện đạt khoảng 26.750ha, tuy nhiên trong nửa cuối năm 2025, khu vực này không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Đáng chú ý, hơn 90% diện tích đất công nghiệp tại miền Nam đã được lấp đầy, phản ánh áp lực lớn về quỹ đất sẵn sàng cho thuê.

Trong khi đó, miền Bắc ghi nhận sự mở rộng nhẹ với khoảng 139 ha đất công nghiệp mới được bổ sung. Theo các kế hoạch đã và đang triển khai, giai đoạn 2026 - 2027, thị trường sẽ đón thêm khoảng 4.654ha đất công nghiệp mới, trong đó miền Bắc chiếm hơn 3.000ha, tập trung chủ yếu tại cụm công nghiệp Hải Dương - Hải Phòng.

Tổng lượng đất công nghiệp được hấp thụ trong nửa cuối năm 2025 đạt khoảng 356ha, chủ yếu đến từ sự mở rộng của các ngành công nghệ cao, điện tử và bán dẫn. Miền Bắc chiếm 192ha, vượt qua miền Nam với 164ha, dù nguồn cung tại miền Nam đang rất hạn chế.

Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp trên toàn quốc tiếp tục duy trì ở mức trên 80%, cho thấy nhu cầu thuê vẫn ở mức cao trong bối cảnh nguồn cung mới chưa theo kịp.

Miền Bắc gia tăng mô hình nhà xưởng nhiều tầng

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục ghi nhận diễn biến sôi động trong năm 2025. Giá thuê nhà xưởng tại miền Nam đạt trung bình 4,9 USD/m²/tháng, với tỷ lệ lấp đầy 90,8%. Miền Bắc có mức giá thuê nhỉnh hơn, khoảng 5,0 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy tương đương 90,8%.

Mô hình nhà xưởng nhiều tầng nhằm giải quyết bài toán thiếu quỹ đất và tối ưu hiệu quả sử dụng không gian.

Tổng lượng hấp thụ nhà xưởng xây sẵn trên cả hai khu vực trong năm 2025 vượt 840.000m². Nhu cầu gia tăng đến từ các nhà sản xuất tìm kiếm giải pháp nhà xưởng hoàn thiện, có thể vận hành nhanh, đáp ứng tiêu chuẩn ESG và yêu cầu kỹ thuật ngày càng cao.

Đáng chú ý, miền Bắc bắt đầu gia tăng mô hình nhà xưởng nhiều tầng, nhằm giải quyết bài toán thiếu quỹ đất và tối ưu hiệu quả sử dụng không gian.

Dự kiến đến năm 2027, thị trường sẽ đón thêm khoảng 1,77 triệu m² nhà xưởng xây sẵn, tập trung tại các địa phương như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Phòng và Hưng Yên.

Ở phân khúc nhà kho xây sẵn, hoạt động cho thuê tiếp tục được thúc đẩy bởi sự mở rộng của thương mại điện tử, ngành điện tử và các doanh nghiệp logistics bên thứ ba.

Tại miền Nam, giá thuê kho trung bình đạt khoảng 4,5 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 87,5%. Lượng hấp thụ ròng đạt 366.800m², tăng 52% so với cùng kỳ năm trước. Miền Bắc có mức giá thuê cao hơn, khoảng 4,8 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 78%, với lượng hấp thụ ròng 260.700 m², tăng 6% so với cùng kỳ.

Miền Nam tiếp tục dẫn đầu về quy mô kho bãi, trong khi miền Bắc nổi bật với các dự án kho xây sẵn chất lượng cao, tích hợp nhiều tiện ích hiện đại.

Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường dự kiến có thêm hơn 1,4 triệu m² nguồn cung kho bãi mới, tập trung tại Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh và Hải Phòng. Các chính sách ưu đãi cho thuê được dự báo sẽ tiếp tục cạnh tranh, đặc biệt tại khu vực phía Nam.

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc phòng Nghiên cứu Thị trường, Knight Frank Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thể hiện sự bền bỉ trong suốt năm 2025, nhờ dòng vốn FDI ổn định, hạ tầng được cải thiện và xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có giá trị gia tăng cao trong chuỗi cung ứng sản xuất.

Theo ông Hoàng, dù những bất ổn địa chính trị và tác động từ các biện pháp thuế quan đối ứng được dự báo còn kéo dài sang năm 2026, các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp đang dần thích ứng.

"Tốc độ triển khai, tính linh hoạt và khả năng vận hành bền vững đang trở thành ưu tiên hàng đầu, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm công nghiệp xây sẵn", ông Hoàng nhấn mạnh.

Ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang mạnh lên khi bước vào năm 2026, với động lực không chỉ đến từ vốn ngoại mà dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng hơn của các khung pháp lý mới.

Sự xuất hiện của các liên doanh giữa nhà phát triển trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được vị chuyên gia kỳ vọng sẽ giúp gia tăng nguồn cung công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.

Bên cạnh đó, ông John Michael Campbell nhận định, một cú hích quan trọng khác cho bất động sản khu công nghiệp Việt Nam bứt phá trong năm nay đến từ hạ tầng. Các tuyến cao tốc được đẩy mạnh đầu tư, đường kết nối liên tỉnh được hoàn thiện, cùng với việc mở rộng cụm cảng Cái Mép - Thị Vải… giúp logistics ngày càng thuận lợi, rút ngắn thời gian và chi phí vận chuyển.