Khoanh vùng diện tích đầu tư

Phân khúc chung cư được coi là loại hình hấp dẫn thu hút nhiều nhà đầu tư, bởi nhu cầu thuê cao, nhu cầu ở và đặc biệt là vừa với túi tiền. Bên cạnh đó, các dự án căn hộ được chủ đầu tư tung ra các chính sách ưu đãi, để tối ưu trong khả năng cân đối dòng tiền.

Phân khúc căn hộ chung cư dẫn dắt thị trường trong những năm gần đây.

Chị Ngô Phương Thúy (36 tuổi) hiện đang kinh doanh tự do, sinh sống tại căn hộ chung cư Hateco Laroma với diện tích 132m2. Đây là chung cư cao cấp và có vị trí riêng biệt tại khu vực Huỳnh Thúc Kháng kéo dài.

Sau một thời gian, chị Thúy đầu tư thêm một căn tại chính tòa nhà mình đang ở với diện tích 90m2, dùng đòn bẩy vay tới 70% giá trị căn hộ, tương đương 6,3 tỷ đồng. Sau một thời gian chị Thúy cũng thanh khoản được căn hộ này và đem về lợi nhuận gần 2 tỷ đồng.

Đến lần đầu tư chung cư thứ hai tại khu vực Tố Hữu, chị Phương Thúy mua căn hộ rộng hơn với diện tích 135m2 khoảng 15 tỷ đồng và tiếp tục dùng đòn bẩy tài chính vay 70% giá trị căn hộ. Hơn một năm nay, chị không thể rao bán và phải đóng lãi ngân hàng hàng tháng khoảng 50 triệu đồng.

Chị Thúy chia sẻ: "Hiện nay tôi đang phải rao bán một trong hai căn hộ mà tôi đang sở hữu do chi phí lãi ngân hàng quá cao so với thu nhập của tôi, đây là bài học kinh nghiệm khi đầu tư bằng cảm tính".

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư đối với phân khúc căn hộ, ông Nghiêm Xuân Nhật, Giám đốc Dự án Công ty CP đầu tư và phát triển BĐS TVH cho biết, đối với phân khúc căn hộ chung cư, khi đã đầy đủ về pháp lý, vị trí, chính sách… nhà đầu tư cần lưu ý đến diện tích đầu tư.

Đây là nguyên tắc cốt lõi khi xác định đầu tư căn nhà thứ hai, nhà đầu tư xác định diện tích đầu tư chỉ trong phạm vi căn hộ khoảng 30-70m2. Bởi đây là diện tích phù hợp với đa số những gia đình có trung bình 4 - 5 người sinh sống, những cặp vợ chồng trẻ và những người sống độc thân, vừa phù hợp để ở, phù hợp cho thuê và vừa túi tiền.

Trường hợp như chĩ Phương Thúy khá phổ biến: sau khi "thắng trận đầu" đã "thừa thắng xông lên" và sa ngay vào "trận địa đòn bẩy tài chính" mình bày ra.

Rủi ro phát sinh khi không thanh khoản, trả lãi cao

Theo các chuyên gia, việc dùng đòn bẩy tài chính là công cụ và là chiến lược hiệu quả khi tham gia vào thị trường bất động sản, tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.

Hiện tại, các ngân hàng Big 4 như Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank đang triển khai các gói vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi dao động từ 5,2 - 5,6%/năm.

Hầu hết, các gói vay đều có thời gian tối đa 20 - 30 năm, tỷ lệ vay lên tới 70 - 80% giá trị tài sản nếu người vay có tài sản thế chấp bổ sung. Với chính sách giãn dòng tiền, ân hạn trả gốc 1-5 năm, việc tiếp cận vốn vay để sở hữu căn hộ, dù để ở hay đầu tư cũng trở nên dễ dàng hơn so với giai đoạn lãi suất cao trước đó.

Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị, người mua cần đảm bảo có nguồn thu ổn định để trả nợ hàng tháng và hạn chế vay không quá 50 – 60% giá trị căn hộ nếu không có tài sản thế chấp bổ sung. Đồng thời, cần lựa chọn kỹ các dự án có pháp lý rõ ràng, đã có cư dân sinh sống, tiện ích vận hành đầy đủ và nằm tại khu vực có nhu cầu thuê ở thực cao.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills Thành phố Hồ Chí Minh, nhà đầu tư phải tính toán kỹ tình trạng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn.